Для многих игроков рынка недвижимости едва ли не единственным спасением в сложившейся ситуации стала продажа готовых или недостроенных проектов западным инвесторам. Однако интерес европейских инвестфондов к объектам коммерческой недвижимости в России в последние несколько месяцев заметно упал. В чем причины этой тенденции и какие шаги следует предпринимать отечественным девелоперам, чтобы возродить этот интерес?

С начала финансового и экономического кризиса предложение ликвидных объектов с высокой доходностью в топовых европейских городах существенно увеличилось. На продажу выставлены многие ранее недоступные объекты. К примеру, бизнес-центры с премиальным расположением в Лондоне, Париже, полностью заполненные арендаторами с долгосрочными контрактами (7–15 лет). Такие лоты выигрывают в сравнении с объектами на развивающихся рынках. К тому же западным инвесторам внутренний рынок понятнее, и в условиях нестабильности они предпочитают не рисковать, вкладывая средства в непрозрачные, формирующиеся рынки.

Проблем для западных инвесторов на российском рынке немало. Особенность рынка России – краткосрочность подавляющего большинства договоров аренды (как правило, 2–3 года), для западного инвестора это слишком небольшой финансовый горизонт, недостаточный для расчетов. Еще одна причина непопулярности рынка России – недоступность кредитных средств. На Западе кредиты доступны по ставке рефинансирования 4–5%, у нас же 20% считается хорошей ставкой. Как следствие, активность на российском рынке могут проявлять лишь те инвестфонды, у которых есть доступ к местному финансированию, т. е. к рублевым кредитам.

Чтобы наш рынок вызвал интерес, необходимо к показателям доходности того рынка, откуда экспортируется капитал, добавить 3–4 базовых пункта, которые могут покрыть страновые риски, в том числе сложности с юридическим оформлением сделок, неопределенность будущего арендаторов и т. д. Доходность российских объектов должна находиться на уровне 15–17%. При выставлении объекта на продажу и расчете показателя доходности необходимо вычитать из него около 3% на техническую и экологическую экспертизу, юридическую, финансовую оценку, а также учитывать валютные риски и девальвацию рублевых контрактов, которая ведет к завышению стоимости объектов (не только бухгалтерской, но и рыночной).

Если с доходностью все более или менее понятно, то такой показатель, как жизнеспособность объекта, на практике понимается российскими и западными игроками по-разному. Для западного инвестора жизнеспособный объект – это объект, соответствующий по своим характеристикам заявленному классу. Например, БЦ, позиционирующийся в классе А и при этом находящийся в Купчино, однозначно вызовет вопросы у инвестора. Не менее важны продуманная концепция, грамотное зонирование объекта, прогнозируемая долгосрочность присутствия на рынке – то есть сколько лет на этот объект будет сохраняться спрос. Обязательно должна быть обеспечена прозрачная картина доходной и расходной части объекта. Наличие УК является конкурентным преимуществом, так как позволяет быстрее оценить объект и провести его экспертизу. Однако после покупки западные инвесторы, как правило, привлекают на объект свою УК.

Наконец, едва ли не самый интересный вопрос для продавцов объектов недвижимости и проектов: кто же в текущей ситуации проявляет активность и подбирает объекты для возможного последующего приобретения? Активных инвесторов сегодня можно разделить на две группы: институциональные фонды и оппортунистические инвесторы.

Для институциональных фондов главное – качество проекта, минимальные риски, стабильный денежный поток. При этом они готовы рассматривать объекты с меньшей ставкой доходности. Оппортунистические инвесторы рассматривают объекты с большими рисками, но и с большей доходностью. Как правило, это девелоперы со своим пулом инвесторов, готовые вкладывать в долгосрочное развитие проектов. Сегодня также активно сканируют рынок и госинвестфонды (SWF). Ранее эти фонды инвестировали в основном в финансовые инструменты Wall street, но с началом финансового кризиса понесли убытки и обратились к недвижимости.

Текущий интерес западных инвесторов наблюдается к двум категориям объектов: институциональным продуктам, отвечающим принятым в Европе критериям качества (таких у нас немного), либо девелоперским проектам с качественной концепцией, которые не могут получить развитие из-за сложностей, возникших у местного девелопера. Европейские фонды предъявляют к объектам требования, к которым готовы не все отечественные девелоперы. Задача консультантов в этой ситуации – создать добавленную стоимость инвестпродукта, т. е. подготовить объект к продаже. Такая подготовка включает в себя создание концепции объекта с финансовым моделированием, разработку инвестиционного меморандума, проведение квалифицированной оценки. Эти подготовительные мероприятия – обязательный элемент в сделках купли-продажи коммерческой недвижимости.

Загрузка...