Объект незавершенного строительства можно приобрести различными способами, основными из которых, пожалуй, являются приобретение посредством прямой покупки объекта или «покупки» компании, которой принадлежат права на земельный участок со строящимся на нем объектом коммерческой недвижимости.
Покупка объекта незавершенного строительства
В соответствии с нормами действующего законодательства объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Однако для того чтобы недостроенный объект можно было продать или иным образом реализовать, ему необходимо присвоить юридический статус недвижимого имущества. По общему правилу, распоряжаться вещью и определять ее судьбу вправе ее собственник. Российским законодательством установлены специальные требования в отношении прав на объекты недвижимости, согласно которым возникновение, ограничения (обременения), переход и прекращение прав на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, в связи с тем, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, права собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации.
Так, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется согласно требованиям действующего законодательства на основании:
- документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, или документов, подтверждающих право пользования этим земельным участком, если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности;
- разрешения на строительство;
- проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Анализ перечисленных выше документов позволяет регистрирующему органу при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый объект недвижимого имущества удостовериться, что этот объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. То есть объектом, созданным на земельном участке, не отведенном для этих целей либо созданным без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и соответственно, оно не вправе им распоряжаться.
При этом, исходя из сложившейся практики осуществления регистрации прав на объекты незавершенного строительства, органы, осуществляющие государственную регистрацию, требуют предоставления также документа, подтверждающего, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (акт о консервации объекта строительства, соглашение о расторжении договора строительного подряда и т. д.).
После государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства последний приобретает статус недвижимого имущества и в полной мере может быть вовлечен в гражданский оборот, а у собственника такого объекта возникает законное право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и возможность его продажи.
Покупка объекта незавершенного строительства является, пожалуй, самым очевидным способом приобретения прав на недостроенный объект, поскольку в этом случае покупатель четко понимает, что он приобретает и за какие деньги. При этом для того чтобы ответить на эти вопросы потенциальному покупателю, безусловно, необходимо предварительно провести анализ правового статуса объекта и его технического состояния, а также необходимо определить объем, качество выполненных работ и их стоимость, равно как и стоимость завершения строительства.
Однако существует ряд недостатков данного способа, которые необходимо учитывать, принимая решение о покупке «недостроя».
Прежде всего, следует понимать, что новому собственнику объекта незавершенного строительства придется находиться в рамках ранее принятых планировочных, конструктивных и иных технических решений в отношении объекта, и любое отклонение параметров объекта капитального строительства от ранее утвержденной проектной документации допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее в установленном законом порядке соответствующих изменений. Действующим законодательством не регламентирован порядок переоформления разрешительной документации на строительство объекта с одного застройщика на другого. Однако во избежание рисков, связанных с признанием объекта в качестве построенного без получения на это необходимых разрешений, лицу, приобретшему права на «недострой», необходимо оформить соответствующие права на земельный участок и переоформить на свое имя разрешительные документы для целей завершения строительства объекта.
Кроме того, следует помнить, что сделки купли-продажи недвижимости, по общему правилу, облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%, в отличие от способа, о котором мы расскажем ниже.
Следует оценивать и временные затраты, связанные с необходимостью регистрации права собственности на не завершенный строительством объект, а также последующей регистрации перехода к покупателю права собственности на него.
В соответствии с требованиями действующего законодательства регистрация права собственности на объект недвижимости осуществляется в течение календарного месяца. Однако при этом регистрирующий орган вправе приостановить процедуру регистрации для проверки каких-либо документов, относящихся к объекту недвижимости, права на который регистрируются, или иной информации, что, в свою очередь, может, безусловно, затянуть процедуру регистрации.
Кроме того, для целей минимизации потенциальных рисков, связанных с признанием сделки недействительной, перед совершением сделки по приобретению объекта незавершенного строительства ее сторонам следует предельно внимательно оценить, является ли данная сделка крупной или сделкой с заинтересованностью, и, если она является таковой, соблюсти предусмотренный законом порядок для ее одобрения. Рекомендуется также внимательно изучить положения уставов сторон сделки, которые могут предусматривать специальные требования, обязательные для соблюдения при совершении указанной сделки.
«Покупка» компании, строящей объект недвижимости
Приобрести права на объект незавершенного строительства можно также посредством приобретения 100% или контрольного пакета акций или долей участия в уставном капитале компании, владеющей интересующими правами на земельный участок со строящимся на нем объектом недвижимости.
Однако при данном способе лицо, заинтересованное в конкретном недостроенном объекте, должно помнить, что, «покупая» компанию, оно не только приобретает права на не завершенный строительством объект, но к нему переходят все права и обязанности приобретаемой компании, все ее активы, равно как и различного рода долговые обязательства перед третьими лицами или государством.
В связи с этим, перед тем как стать акционером или участником компании, строящей интересующий объект недвижимости, лицу необходимо убедиться в «юридической чистоте» данной компании.
Так, перед совершением указанной сделки представляется целесообразным тщательным образом проверить:
- учредительные документы приобретаемой компании;
- документы, подтверждающие регистрацию / постановку на учет компании в налоговых органах и внебюджетных фондах, в том числе и «свежую» выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении данной компании;
- финансовый статус компании, в том числе налоговую и бухгалтерскую отчетность компании, акты налоговых и иных проверок;
- состав дебиторской и кредиторской задолженности компании и документы, подтверждающие размер и основания возникновения таких задолженностей;
- полномочия лиц, имеющих право действовать от лица компании;
- лицензии и разрешения на осуществление различных видов деятельности (со всеми их приложениями, продлениями, возобновлениями или поправками), которые необходимы компании или которые она получила для ведения своей деятельности;
- документы, подтверждающие права компании на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, в том числе соответствие категории и вида разрешенного использования данного земельного участка целям строительства конкретного объекта недвижимости;
- документы, непосредственно связанные с правомерностью осуществления строительства объекта недвижимости, в том числе наличие всех требуемых согласований с уполномоченными лицами, разрешений, и, прежде всего, разрешения на строительство данного объекта недвижимости;
- информацию относительно всех окончившихся, а также продолжающихся и потенциальных судебных или третейских разбирательств с участием компании или ее должностных лиц.
Безусловно, указанный выше перечень не является исчерпывающим, и лицу, «приобретающему» компанию, необходимо основательно изучить все аспекты, связанные с хозяйственной деятельностью компании, ее взаимоотношениями с контрагентами, государственными органами и пр.
Несмотря на необходимость проведения такой тщательной юридической и финансовой «ревизии» компании, нацеленной на минимизацию возможных рисков, связанных с «приобретением» компании, данный опосредованный способ приобретения прав на объект недвижимого имущества обладает рядом существенных преимуществ.
Так, «покупатель» компании получает возможности, связанные с использованием имеющейся разрешительной документации в отношении объекта незавершенного строительства, а также накопленного административного ресурса компании, что применительно к сфере строительства зачастую играет не последнюю роль.
Сделки по приобретению долей в уставном капитале (акций) российской компании, в отличие от описанного выше способа приобретения прав на недостроенный объект, не облагается налогом на добавленную стоимость. Однако при этом следует четко понимать, что если сделка по приобретению долей в уставном капитале (акций) компании имеет единственной целью минимизацию налогообложения, такая сделка может быть признана судом недействительной, о чем существует стабильная судебная практика с участием налоговых органов. Поэтому при структурировании сделки по приобретению долей в уставном капитале (акций) компании, для уменьшения риска доначисления налоговым органом налога, целесообразно иметь отчет независимого оценщика об оценке приобретаемых по сделке долей в уставном капитале (акций) компании. Для этих же целей следует также заранее запастись аргументами и документальными обоснованиями в пользу наличия деловой цели совершаемой сделки с долями (акциями) общества, с точки зрения ее полезного эффекта и экономической целесообразности.
