Миасс: курортная столица Южного Урала

Индустриальный бум
По численности населения Миасс находится на четвертом месте среди городов Южного Урала, в округе проживает 167,5 тыс. человек. Расположен город в 72 километрах от Челябинска. Градообразующим предприятием Миасса является автомобильный завод «Урал», входящий в «Группу ГАЗ». Пережившее в 90-е годы банкротство предприятие сейчас успешно развивается. В 2007 году АЗ «Урал» выпустил 15 751 грузовик, что на 58,3% больше, чем в 2006 году.
По словам главы администрации Миасского городского округа Викто­ра Ардабьевского, в настоящее время Миасс переживает индустриальный бум. За последние 4 года объем производства в городе вырос в 2,4 раза.
Значительную роль в экономике города играет и малый бизнес. На каждую тысячу жителей города приходится 12,3 действующего предприятия, всего зарегистрировано 2880 малых предприятий. Средняя заработная плата в Миассе сегодня – 9,9 тыс. рублей. 55% своих доходов жители округа тратят на приобретение товаров, 15% – на оплату услуг. В период с января по сентябрь 2007 года объем инвестиций в Миассе составил 1 млрд 287 млн руб., что в сравнении с аналогичными показателями прошлого года соответствует 169%.
Миасс разделен на три рай­она: Северный и Южный рай­о­ны и Машгородок. Особенное географическое положение города накладывает ограничения на выделение участков под застройку. «С одной стороны у нас находится Ильменский заповедник. С другой – природоохранная зона реки Миасс. Свободных участков практически нет, застроены даже заторфованные земли», – рассказывает главный городской архитектор Сергей Дербинцев. По прогнозам главного архитектора, в перспективе будет происходить перераспределение земель. «Есть большие участки земли, принадлежащие предприятиям, думаю, что в будущем именно они будут отдаваться под застройку», – отмечает Сергей Дербинцев. В настоящее время архитектурное управление совместно с «Челяб­гражданпроектом» занимается корректировкой генплана города, который был разработан в 1991 году.

Бесконкурентная торговля
«Наиболее привлекательной для торговли является центральная улица города – проспект Автозаводцев, но все нежилые помещения там проданы, – рассказывает менеджер агентства «Городская недвижимость» Антон Корнев. – Спросом также пользуются торговые площади на прилегающей улице 8 Марта. В целом цены на торговую недвижимость варьируют от 70 до 140 тыс. руб. за кв. м». Арендная ставка составляет от 500 до 1000 руб. за кв. м. В агентстве «Городская недвижимость» отмечают, что спрос на торговые площади превышает предложение. В управлении по торговле Миасса в числе основных торговых улиц называют также проспекты Макеева и Октября, улицы Лихачева, Степана Разина, Пролетарскую и 60 лет Октября.
В городе работают как феде­ральные сетевые операторы «Маг­нит», «Дикси», «Пятерочка», челя­бинский «Ариант», так и местные сети «Норманн», «Уральский вал». Из федеральных продавцов техники в городе представлена лишь компания «Эльдорадо».
Предприятий торговли и об­щест­венного питания в городе – 1003. «В следующем году планируется открытие семи магазинов компании «Продмастер», – говорит начальник управления по торговле и услугам Юрий Хренов.
В Миассе действуют четыре современных торговых центра: ТЦ «Медео» (3 тыс. кв. м), «Восток» (3,5 тыс. кв. м), «Кристалл» (3 тыс. кв. м) и торгово-офисный комплекс «Бизнес-дом Спиридонов» (4 тыс. кв. м). Также крупнейшими тор­говыми объектами являются реконструированные торговый центр в Машгородке, «Универмаг Миасс» на проспекте Автозаводцев. Арендные ставки в торговых комплексах – около $450/кв. м в год. «Проходимость нашего торгового центра составляет около 4–5 тыс. человек в день. Острой конкуренции между торговыми центрами нет, в последнее время доходы у горожан выросли и люди активно идут за покупками, – говорит администратор ТЦ «Медео» Индус Тукаев. – Сейчас мы готовим к сдаче развлекательный комплекс, в котором будут размещаться боулинг, бильярд, кинотеатр, ресторан. В отдельном здании будет находиться детское кафе. Площадь – около 2 тыс. кв. м, открытие мы планируем в 2008 году». Также он отметил нехват­ку свободных участков под застройку.
На пересечении проспекта Автозаводцев и улицы Лихачева инвестиционной группе «Пионер» выделено 4 га под строительство торгово-развлекательного ком­п­лекса и здания гостиницы. В микрорайоне N ведется под­готовка земельного участка под строительство компанией «Лоре­на» развлекательного комплекса. В комплексе разместятся гос­тиница, ресторан, боулинг-центр (дата ввода – 2010–2011 годы, площадь – 2 тыс. кв. м). Предполагаемый объем инвестиций – 20–30 млн руб. «В ближайшее время начнется подготовка к строительству пяти торговых цент­ров. Пока помимо местных инвесторов заинтересованность в строи­­тельстве выразила одна московская инвестиционная компания», – говорит главный архитектор Сергей Дербенцев.
Начальник управления по торговле и услугам Юрий Хренов отмечает, что потребности в торговых площадях будут уве­личиваться: «Востребованы будут как крупные торговые центры, куда можно прийти за покупками всей семьей, так и магазины «шаговой доступности».

Курортный город
В Миассе действуют три гостиницы. Самая большая городская гостиница «Нептун» была построена в 1973 году. В 11-этажном здании 120 номеров, цена проживания – от 1300 до 3000 руб. за сутки. Также действуют гостиницы «Ильмены+» (32 номера) и «Миасскит» (50 номеров). Директор гостиницы «Миасскит» Людмила Радочина говорит о том, что гостиница востребована в основном командированными – в последнее время в связи с увеличением деловой активности в городе их число растет. «У нас есть номера, где стоимость проживания составляет около 400 руб. за сутки. Вне зависимости от сезона средняя загруженность номеров составляет 80%», – рассказывает директор гостиницы. Президент национального Парка спорта и туризма «Тургояк», председатель совета директоров ООО «Горнолыжный центр «Солнечная долина» и ОАО Клуб-отель «Золотой пляж» Олег Сиротин отмечает, что до уровня востребованности гостиничных услуг периода 90-х годов еще далеко. «Скорее всего, в ближайшее время гостиницы в Миассе не будут востребованы с точки зрения эффективной бизнес-структуры. Однако совсем иная ситуация складывается с отдыхом на природе. В связи с большим количеством привлекательных для отдыха природных объектов Миасс можно назвать «курортным» городом. Но и здесь существует проблема в гостиничной сфере – это сезонность. То есть, по сути, в полноценном режиме комплексы для отдыхающих работают только три летних месяца и одну неделю в период новогодних праздников. В остальное время гостиницы остаются практически пустыми. Чтобы заполнить отели в межсезонье, нужно создавать на их базе оздоровительные процедурные кабинеты либо организовывать туристические маршруты и экскурсии, а это направление пока слабо развито.
Ценовой сегмент, на который оптимально рассчитывать при строительстве гостиниц в Миассе, можно определить как средний (не ниже трех европейских звезд). Отмечу, что спросом пользуются конференц-залы при отелях», – говорит Олег Сиротин. Сейчас ведется строительство круглогодичного курорта «Солнечная долина». В про­ект входят коттеджный поселок, гостиничный комплекс, спортивные летние и зимние сооружения.

Офисы в торговых центрах
К малоразвитым секторам в Миассе можно отнести офисную и складскую недвижимость. Под офисы при­спосабливаются помещения, переведенные в нежилой фонд, а склады функционируют с советских времен.
В Миассе пока нет офисных комплексов. Офисы предлагают в торгово-офисном комплексе Бизнес-дом «Спиридонов», в ТЦ «Восток», в Доме быта. Арендные ставки варьируются от 140 до $240/кв. м в год. «У нас половина площадей сдается под офисы, а половина под торговлю, – говорит директор БД «Спиридонов» Антонина Коптелова. – Средняя арендная ставка составляет $168/кв. м в год. Все наши офисы сейчас заняты. Думаю, что новые офисные площади будут востребованы». «Под офисы выкупаются первые этажи и цоколи, на основных улицах города подобрать помещение под офис все сложнее. У банков есть спрос на офисную недвижимость класса А, который сейчас не удовлетворяется», – говорит менеджер «Городской недвижимости» Антон Корнев. Арендная ставка составляет от $140 до 150/кв. м в год. Так, Челябинвестбанк построил собственное здание для своего филиала. В компании «Представитель плюс» рассказали, что построены два двухэтажных офисных здания в микрорайоне N, площади там продаются по цене 40 тыс. руб. за кв. м.
По мнению директора компании «Лорена» (планирует строительство РК) Юрия Выховских, сектор офисной недвижимости не развит из-за отсутствия спроса. «Мы недавно построили двухэтажный магазин и первый этаж год не могли сдать в аренду. Рядом построили три десятиэтажных дома, в каждом есть пристройки под офисы, которые также не могли сдать в течение полугода. В городе достаточно помещений, поэтому офисные комплексы не являются привлекательным объектом для инвестиций», – считает Юрий Выховских.

Устаревшие склады
В управлении по торговле и ус­­лугам Миасса говорят о том, что современных складских терминалов в городе нет и их строительство в ближайшее время не предвидится. Аренда существующих складских помещений составляет около $144/кв. м в год. «Оптовые компании приспосабливают базы, которые функционировали еще в советское время. Ритейлеры-«сетевики» занимаются строительством собст­венных складов при магазинах. Однако дефицита складских помещений в городе не наблюдается», – говорит заместитель начальника управления по торговле и услугам Миасса Татьяна Волошкевич.