Новости
Компании
Назад
17 Ноября 2008, 9:40
Казахстан: до стабилизации еще далеко
Начавшийся в 2007 г. финансовый кризис продолжает и сегодня негативно влиять на состояние рынка недвижимости Казахстана. Отток западных инвестиций, отсутствие финансирования, кризис в банковской системе, замораживание объектов строительства, банкротство мелких застройщиков, то есть все то, что мы наблюдаем на российском рынке недвижимости в течение двух месяцев, характеризует рынок Казахстана. Однако эксперты отмечают, что сектор коммерческой недвижимости пострадал от кризиса в меньшей степени, чем жилой.
Общая характеристика
Казахстан – государство в Центральной Азии. Граничит на севере и западе с Россией, на востоке с Китаем, на юге с Киргизией, Туркменией и Узбекистаном. Площадь государства составляет 2 724 900 кв. км. Население – более 15 млн человек. С 1997 г. столица – Астана с населением 550 000 человек.
Крупнейший город республики – Алматы с населением более 1,3 млн человек.
Политический строй: президентская республика. Глава страны – президент, выбирается сроком на 7 лет. Денежная единица – тенге (1 евро = 150 тенге).
В настоящее время Казахстан, по классификации Всемирного банка, входит в группу стран со средним уровнем дохода. За последние 10 лет денежные доходы казахстанцев выросли в среднем в 5 раз; почти в 6 раз увеличилась среднемесячная зарплата; в 25 раз выросла минимальная заработная плата; среднемесячный размер пенсии увеличился в 4,6 раза.
Общая ситуация в государстве
Сегодня казахстанский рынок недвижимости продолжает переживать тяжелые времена. Кризис ликвидности ощутили на себе все игроки рынка, включая девелоперов, риэлторов, инвесторов и спекулянтов. “В целом, кризис, который начался на год раньше, чем в России, очень сильно затронул недвижимость страны, так как в экономике Казахстана американские инвестиции занимали существенную долю. Процент иностранных заимствований в Казахстане крайне высок (более 50%). Казахстанская банковская система оказалась более уязвимой для роста процентных ставок, т. к. в ней гораздо чаще, чем в России, применялись кредиты с плавающей процентной ставкой (с одной стороны, это говорит о более зрелом банковском рынке Казахстана, но, с другой стороны, в условиях мирового финансового кризиса этот факт оказал негативное влияние на состояние рынка)”, – отметил управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин.
По его словам, трудным оказался и текущий год. Банковская деятельность по‑прежнему была омрачена международным кризисом, проблемы с ликвидностью внутри страны не дали расти ценам на квадратный метр. “Кризис перекроил все планы девелоперов, заставил приостановить крупные проекты, обанкротил частных инвесторов и банки. Следующим не менее значимым событием на рынке недвижимости Казахстана может стать только выход из финансового кризиса и повышение ликвидности проектов”, – отметил Дмитрий Золин.
Однако, если сравнивать рынок жилой и коммерческой недвижимости, то, по оценкам экспертов, перспективы второго выглядят более оптимистично. Они объясняют это тем, что данный сектор способен давать гарантированные и стабильные арендные доходы. Этот факт привлекает профессиональных инвесторов, которые специализируются на долгосрочных капиталовложениях.Сегодня, отмечают эксперты, в 2008 г. постепенно увеличивается количество заинтересованных инвесторов, которых устраивает доходность 13–20% годовых, существующая на казахстанском рынке коммерческой недвижимости. Интерес к вложениям в недвижимость Казахстана проявляют также инвесторы, которые специализируются на инвестировании в кризисных ситуациях. К тому же, активные инвестиционные потоки ожидаются от компаний из Азии и с Ближнего Востока, чьи экономики практически не попали под влияние мирового финансового кризиса. При этом обычно азиатские инвесторы акцентируются на проектах среднего размера, арабские же заинтересованы в крупных проектах, требующих значительных капиталовложений.
Эксперты отмечают, что заинтересованность различных инвесторов свидетельствует о скором возрождении рынка недвижимости Казахстана.
Кроме того, благодаря помощи государства в настоящее время восстановилась работа над недостроенными проектами, банки начали выдавать ипотечные кредиты, а провалившиеся цены вновь потихоньку пошли в рост. “Так что постепенно в течение следующего года казахстанский рынок будет пытаться преодолеть негативные последствия кризиса. Следом начнется медленный рост”, – поделился своим прогнозом Дмитрий Золин.
Торговая недвижимость
Интерес к казахстанскому рынку коммерческой недвижимости подтвердил и прошедший весной текущего года первый международный форум “Инвестиции в недвижимость Казахстана”.
Обсуждая рынок торговой недвижимости Казахстана, специалисты отмечали, что он все еще находится на ранней стадии развития. Однако для значительного роста существуют все экономические предпосылки. К примеру, по исследованию, проведенному компанией A. T. Kearney в 2006 г., Казахстан входит в тридцатку лучших развивающихся розничных рынков. И это в ситуации, когда на территории всего государства практически не представлена ни одна из мировых торговых сетей, за небольшим исключением.
Факторами, сдерживающими приход мировых крупных игроков ритейла, являются, по мнению экспертов, относительная молодость экономики, невысокие доходы и низкая покупательская способность населения Казахстана. Кроме того, негативно влияет недостаточно развитая инфраструктура. Однако в последнее время ситуация начинает меняться. Например, офис в Казахстане открывает германская Metro, IKEA заявила о намерении открыть два крупных торговых центра в Алматы и Астане.
Интерес мировых ритейлеров требует строительства соответствующих качественных торговых центров. В первую очередь, в Астане, столице Казахстана, и в Алматы, городе республиканского значения, на который приходится 40% розничного товарооборота.За последние пять лет было построено 16 крупных торгово‑развлекательных центров. Однако по различным причинам не все из них можно назвать успешными, отмечается в исследовании компании Scot Holland / CBRE. Объем предложения, по данным Scot Holland / CBRE, составляет 250 000 кв. м. Другие аналитики, по разным оценкам, приводят следующие цифры – от 133 000 до 260 000 кв. м, около 400 000 кв. м планировалось построить до 2011 г. Прирост качественных торговых площадей в текущем году, по прогнозам, составит около 100 000 кв.м
Сегодня многие торговые центры характеризуются низким качеством, неэффективной концепцией. В настоящее время на стадии строительства находятся 9 объектов: 4 ожидаются к завершению к концу текущего года, 3 будут завершены в следующем, еще 2 – к концу 2010 г. В III квартале 2008 г. был открыт гипермаркет “Арзан” площадью 7200 кв. м, по данным Scot Holland / CBRE.
Арендные ставки в торговых центрах Алматы сейчас варьируются от $65 до $150 за 1 кв. м в месяц. Ожидается, что будущие торговые центры будут более крупными (более 50 000 кв. м) по сравнению с существующими в Алматы (от 5000 до 20 000 кв. м). Кроме того, ожидается выход на рынок таких операторов, как IKEA, Metro, Carrefour, Auchan, Billa, отмечается в исследовании компании Scot Holland / CBRE.
Офисная недвижимость
Алматы является крупнейшим городом Казахстана, играет роль экономического центра страны, был столицей до 1997 г. Рынок коммерческой недвижимости города является наиболее развитым в рамках страны, и в особенности офисный сектор. Кризис ликвидности, безусловно, затронул офисный сектор, замедлив темпы строительства. Но экономические показатели свидетельствуют о положительных перспективах данного сектора в Алматы, замечают эксперты Scot Holland / CBRE.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в 2005 г. объем офисных помещений составлял 4,6 млн кв. м. В 2007 г. он вырос на 87% по сравнению с предыдущим годом (70%). На текущий год прирост объема офисных площадей ожидался на уровне 150%.Однако сегодня в республике все еще наблюдается дефицит качественных офисных помещений. Например, по показателю количества офисных помещений на 1000 человек (300 кв. м) Алматы значительно отстает от сопоставимых европейских городов. Для сравнения, в Праге он составляет 1700, а в Варшаве – 1500.Однако по арендным ставкам Алматы опережает такие города Европы, как Варшава, Мадрид, Амстердам. Арендные ставки для класса А в городе составляют от $60 до $85 за 1 кв. м и от $30 до $60 для класса B. По данным Scot Holland / CBRE, предельная ставка аренды на офисы класса А составляет $75 за 1 кв. м в месяц.
Объем предложения современных офисных помещений класса А и B составляет, по разным оценкам, около 300 000–460 000 кв. м. Из общего существующего фонда офисной недвижимости Алматы, по данным Scot Holland / CBRE, 24% приходится на класс А, оставшиеся 76% – на класс В и В‑.Однако 53% всех строящихся бизнес-центров уже заявлены в классе А. Основными арендаторами качественных офисных площадей являются транснациональные корпорации, компании финансового и телекоммуникационного сектора, консалтинговые, аудиторские и юридические фирмы, крупные казахстанские производственные структуры.
Складская недвижимость
До 1994 г. проектов по строительству складских помещений в Алматы практически не было. Этот сегмент начал развиваться с появлением на казахстанском рынке крупных международных компаний, например Procter and Gamble. Однако первые объекты не отвечали требованиям класса А или В. Самый первый склад был построен в 1995 г. компанией Usko, отмечается в исследовании Scot Holland / CBRE.
Текущий объем складских помещений, по данным компании, в Алматы сегодня составляет 700 000 кв. м. Однако из них на долю старых советских складов приходится порядка 70%.Эксперты отмечают, что складской рынок недвижимости Казахстана находится сегодня на ранней стадии развития. К примеру, в Алматы практически отсутствуют земельные участки с готовой инфраструктурой под строительство промышленных парков. Новые проекты располагаются вдоль дороги Алматы – Астана. Однако нехватка железных дорог создает трудности для строительства складских помещений в данном районе, отмечают эксперты Scot Holland / CBRE. До конца текущего года ожидается, что прирост составит порядка 100 000 кв. м.
Кроме того, правительством республики Казахстан планируется к 2012 г. создание 6 транспортно-логистических центров в Хоргосе, Алматы, Таразе, Шымкенте, Кызылорде, Актобе. За предстоящие 10 лет предстоит построить не менее 5 крупных и 15 средних транспортно-логистических центров класса А в городах Астане, Алматы, Актобе, Актау, Кызылорде, Таразе, Уральске, Шымкенте, Манкенте, на пограничных переходах “Бахты”, “Достык”, “Таскала – Озинки”.
Гостиничная недвижимость
Что касается рынка гостиничной недвижимости, то этот сектор больше развит в столице Казахстана – Астане. Статус столичного города привлекает в Астану большое число туристов, что создает соответствующий спрос на гостиницы. Однако рынок гостиничной недвижимости далек от насыщения. Подавляющее большинство объектов на рынке составляют мини-гостиницы и мини-отели с номерным фондом от 4 до 30 номеров, отмечается в исследовании London Consulting & Management Company. На их долю приходится 78% из всех объектов. В городе только 5 гостиниц имеют номерной фонд более 130 номеров (8%). Гостиницы категории 1–2* составляют 54%, 3* – 41%.В прошлом году в Астане была только одна гостиница категории 5* – “Интерконтиненталь”, и две гостиницы категории 4* – Radisson SAS и “Риксос Президент Отель”. Цена размещения в объекте класса 5* составляет от $350 до $700 в сутки, класса 4* –от $250 до $700, 2* – от $45 до $200, 1–2* – от $8 до $70.
Прогноз
В целом, эксперты рассматривают текущую ситуацию на рынке недвижимости Казахстана как естественное развитие, когда есть подъемы и спады. Они ожидают, что кризис отсеет слабых игроков, сделает рынок более профессиональным и качественным. Кроме того, появятся новые возможности для развития. Предполагается, что будут создаваться совместные предприятия с иностранными девелоперами, финансовыми институтами и фондами, на рынок придут новые инвесторы, будут реализовываться крупнейшие проекты Казахстана.
Казахстан – государство в Центральной Азии. Граничит на севере и западе с Россией, на востоке с Китаем, на юге с Киргизией, Туркменией и Узбекистаном. Площадь государства составляет 2 724 900 кв. км. Население – более 15 млн человек. С 1997 г. столица – Астана с населением 550 000 человек.
Крупнейший город республики – Алматы с населением более 1,3 млн человек.
Политический строй: президентская республика. Глава страны – президент, выбирается сроком на 7 лет. Денежная единица – тенге (1 евро = 150 тенге).
В настоящее время Казахстан, по классификации Всемирного банка, входит в группу стран со средним уровнем дохода. За последние 10 лет денежные доходы казахстанцев выросли в среднем в 5 раз; почти в 6 раз увеличилась среднемесячная зарплата; в 25 раз выросла минимальная заработная плата; среднемесячный размер пенсии увеличился в 4,6 раза.
Общая ситуация в государстве
Сегодня казахстанский рынок недвижимости продолжает переживать тяжелые времена. Кризис ликвидности ощутили на себе все игроки рынка, включая девелоперов, риэлторов, инвесторов и спекулянтов. “В целом, кризис, который начался на год раньше, чем в России, очень сильно затронул недвижимость страны, так как в экономике Казахстана американские инвестиции занимали существенную долю. Процент иностранных заимствований в Казахстане крайне высок (более 50%). Казахстанская банковская система оказалась более уязвимой для роста процентных ставок, т. к. в ней гораздо чаще, чем в России, применялись кредиты с плавающей процентной ставкой (с одной стороны, это говорит о более зрелом банковском рынке Казахстана, но, с другой стороны, в условиях мирового финансового кризиса этот факт оказал негативное влияние на состояние рынка)”, – отметил управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин.
По его словам, трудным оказался и текущий год. Банковская деятельность по‑прежнему была омрачена международным кризисом, проблемы с ликвидностью внутри страны не дали расти ценам на квадратный метр. “Кризис перекроил все планы девелоперов, заставил приостановить крупные проекты, обанкротил частных инвесторов и банки. Следующим не менее значимым событием на рынке недвижимости Казахстана может стать только выход из финансового кризиса и повышение ликвидности проектов”, – отметил Дмитрий Золин.
Однако, если сравнивать рынок жилой и коммерческой недвижимости, то, по оценкам экспертов, перспективы второго выглядят более оптимистично. Они объясняют это тем, что данный сектор способен давать гарантированные и стабильные арендные доходы. Этот факт привлекает профессиональных инвесторов, которые специализируются на долгосрочных капиталовложениях.Сегодня, отмечают эксперты, в 2008 г. постепенно увеличивается количество заинтересованных инвесторов, которых устраивает доходность 13–20% годовых, существующая на казахстанском рынке коммерческой недвижимости. Интерес к вложениям в недвижимость Казахстана проявляют также инвесторы, которые специализируются на инвестировании в кризисных ситуациях. К тому же, активные инвестиционные потоки ожидаются от компаний из Азии и с Ближнего Востока, чьи экономики практически не попали под влияние мирового финансового кризиса. При этом обычно азиатские инвесторы акцентируются на проектах среднего размера, арабские же заинтересованы в крупных проектах, требующих значительных капиталовложений.
Эксперты отмечают, что заинтересованность различных инвесторов свидетельствует о скором возрождении рынка недвижимости Казахстана.
Кроме того, благодаря помощи государства в настоящее время восстановилась работа над недостроенными проектами, банки начали выдавать ипотечные кредиты, а провалившиеся цены вновь потихоньку пошли в рост. “Так что постепенно в течение следующего года казахстанский рынок будет пытаться преодолеть негативные последствия кризиса. Следом начнется медленный рост”, – поделился своим прогнозом Дмитрий Золин.
Торговая недвижимость
Интерес к казахстанскому рынку коммерческой недвижимости подтвердил и прошедший весной текущего года первый международный форум “Инвестиции в недвижимость Казахстана”.
Обсуждая рынок торговой недвижимости Казахстана, специалисты отмечали, что он все еще находится на ранней стадии развития. Однако для значительного роста существуют все экономические предпосылки. К примеру, по исследованию, проведенному компанией A. T. Kearney в 2006 г., Казахстан входит в тридцатку лучших развивающихся розничных рынков. И это в ситуации, когда на территории всего государства практически не представлена ни одна из мировых торговых сетей, за небольшим исключением.
Факторами, сдерживающими приход мировых крупных игроков ритейла, являются, по мнению экспертов, относительная молодость экономики, невысокие доходы и низкая покупательская способность населения Казахстана. Кроме того, негативно влияет недостаточно развитая инфраструктура. Однако в последнее время ситуация начинает меняться. Например, офис в Казахстане открывает германская Metro, IKEA заявила о намерении открыть два крупных торговых центра в Алматы и Астане.
Интерес мировых ритейлеров требует строительства соответствующих качественных торговых центров. В первую очередь, в Астане, столице Казахстана, и в Алматы, городе республиканского значения, на который приходится 40% розничного товарооборота.За последние пять лет было построено 16 крупных торгово‑развлекательных центров. Однако по различным причинам не все из них можно назвать успешными, отмечается в исследовании компании Scot Holland / CBRE. Объем предложения, по данным Scot Holland / CBRE, составляет 250 000 кв. м. Другие аналитики, по разным оценкам, приводят следующие цифры – от 133 000 до 260 000 кв. м, около 400 000 кв. м планировалось построить до 2011 г. Прирост качественных торговых площадей в текущем году, по прогнозам, составит около 100 000 кв.м
Сегодня многие торговые центры характеризуются низким качеством, неэффективной концепцией. В настоящее время на стадии строительства находятся 9 объектов: 4 ожидаются к завершению к концу текущего года, 3 будут завершены в следующем, еще 2 – к концу 2010 г. В III квартале 2008 г. был открыт гипермаркет “Арзан” площадью 7200 кв. м, по данным Scot Holland / CBRE.
Арендные ставки в торговых центрах Алматы сейчас варьируются от $65 до $150 за 1 кв. м в месяц. Ожидается, что будущие торговые центры будут более крупными (более 50 000 кв. м) по сравнению с существующими в Алматы (от 5000 до 20 000 кв. м). Кроме того, ожидается выход на рынок таких операторов, как IKEA, Metro, Carrefour, Auchan, Billa, отмечается в исследовании компании Scot Holland / CBRE.
Офисная недвижимость
Алматы является крупнейшим городом Казахстана, играет роль экономического центра страны, был столицей до 1997 г. Рынок коммерческой недвижимости города является наиболее развитым в рамках страны, и в особенности офисный сектор. Кризис ликвидности, безусловно, затронул офисный сектор, замедлив темпы строительства. Но экономические показатели свидетельствуют о положительных перспективах данного сектора в Алматы, замечают эксперты Scot Holland / CBRE.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в 2005 г. объем офисных помещений составлял 4,6 млн кв. м. В 2007 г. он вырос на 87% по сравнению с предыдущим годом (70%). На текущий год прирост объема офисных площадей ожидался на уровне 150%.Однако сегодня в республике все еще наблюдается дефицит качественных офисных помещений. Например, по показателю количества офисных помещений на 1000 человек (300 кв. м) Алматы значительно отстает от сопоставимых европейских городов. Для сравнения, в Праге он составляет 1700, а в Варшаве – 1500.Однако по арендным ставкам Алматы опережает такие города Европы, как Варшава, Мадрид, Амстердам. Арендные ставки для класса А в городе составляют от $60 до $85 за 1 кв. м и от $30 до $60 для класса B. По данным Scot Holland / CBRE, предельная ставка аренды на офисы класса А составляет $75 за 1 кв. м в месяц.
Объем предложения современных офисных помещений класса А и B составляет, по разным оценкам, около 300 000–460 000 кв. м. Из общего существующего фонда офисной недвижимости Алматы, по данным Scot Holland / CBRE, 24% приходится на класс А, оставшиеся 76% – на класс В и В‑.Однако 53% всех строящихся бизнес-центров уже заявлены в классе А. Основными арендаторами качественных офисных площадей являются транснациональные корпорации, компании финансового и телекоммуникационного сектора, консалтинговые, аудиторские и юридические фирмы, крупные казахстанские производственные структуры.
Складская недвижимость
До 1994 г. проектов по строительству складских помещений в Алматы практически не было. Этот сегмент начал развиваться с появлением на казахстанском рынке крупных международных компаний, например Procter and Gamble. Однако первые объекты не отвечали требованиям класса А или В. Самый первый склад был построен в 1995 г. компанией Usko, отмечается в исследовании Scot Holland / CBRE.
Текущий объем складских помещений, по данным компании, в Алматы сегодня составляет 700 000 кв. м. Однако из них на долю старых советских складов приходится порядка 70%.Эксперты отмечают, что складской рынок недвижимости Казахстана находится сегодня на ранней стадии развития. К примеру, в Алматы практически отсутствуют земельные участки с готовой инфраструктурой под строительство промышленных парков. Новые проекты располагаются вдоль дороги Алматы – Астана. Однако нехватка железных дорог создает трудности для строительства складских помещений в данном районе, отмечают эксперты Scot Holland / CBRE. До конца текущего года ожидается, что прирост составит порядка 100 000 кв. м.
Кроме того, правительством республики Казахстан планируется к 2012 г. создание 6 транспортно-логистических центров в Хоргосе, Алматы, Таразе, Шымкенте, Кызылорде, Актобе. За предстоящие 10 лет предстоит построить не менее 5 крупных и 15 средних транспортно-логистических центров класса А в городах Астане, Алматы, Актобе, Актау, Кызылорде, Таразе, Уральске, Шымкенте, Манкенте, на пограничных переходах “Бахты”, “Достык”, “Таскала – Озинки”.
Гостиничная недвижимость
Что касается рынка гостиничной недвижимости, то этот сектор больше развит в столице Казахстана – Астане. Статус столичного города привлекает в Астану большое число туристов, что создает соответствующий спрос на гостиницы. Однако рынок гостиничной недвижимости далек от насыщения. Подавляющее большинство объектов на рынке составляют мини-гостиницы и мини-отели с номерным фондом от 4 до 30 номеров, отмечается в исследовании London Consulting & Management Company. На их долю приходится 78% из всех объектов. В городе только 5 гостиниц имеют номерной фонд более 130 номеров (8%). Гостиницы категории 1–2* составляют 54%, 3* – 41%.В прошлом году в Астане была только одна гостиница категории 5* – “Интерконтиненталь”, и две гостиницы категории 4* – Radisson SAS и “Риксос Президент Отель”. Цена размещения в объекте класса 5* составляет от $350 до $700 в сутки, класса 4* –от $250 до $700, 2* – от $45 до $200, 1–2* – от $8 до $70.
Прогноз
В целом, эксперты рассматривают текущую ситуацию на рынке недвижимости Казахстана как естественное развитие, когда есть подъемы и спады. Они ожидают, что кризис отсеет слабых игроков, сделает рынок более профессиональным и качественным. Кроме того, появятся новые возможности для развития. Предполагается, что будут создаваться совместные предприятия с иностранными девелоперами, финансовыми институтами и фондами, на рынок придут новые инвесторы, будут реализовываться крупнейшие проекты Казахстана.
Назад
Загрузка...