Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, о непростых взаимоотношениях арендаторов и арендодателей торговой недвижимости в текущих условиях

575

1 – Ретейлеры в первую очередь страдают сегодня те, которые оказались с большим количеством персонала – то есть сфера обслуживания и сервиса: рестораны, фитнес-клубы, детские центры, кинотеатры и многое другое. Даже самый небольшой ресторан, занимающий 300-600 кв.м, может насчитывать до 200 человек персонала в зависимости от позиционирования и т.д. Персоналу необходимо платить зарплату, а меры, объявленные в нашей стране, официально не освобождают работодателей от заработной платы. Ретейлеры, не имеющие подушки безопасности, могут очень быстро обанкротиться в зависимости от того, сколько в итоге продлятся ограничения. 

2 – Аренда. Ретейлерам в стрит-ретейле сейчас должно быть даже сложнее. В торговом центре операторы объединены и могут действовать по отношению к арендодателю коалицией. Любой ТЦ априори заинтересован в сохранении арендаторов. Чаще всего арендодатель лучше защищён договором, но это не отменяет давления со стороны арендаторов как партнеров, а также общественного мнения. Форс-мажор по договору наступает, когда ТЦ официально закрываются – в этом случае арендатор имеет право не платить аренду (по крайней мере суд первой инстанции точно пойдет такому арендатору навстречу). В стрит-ретейле при официальном закрытии, понятно, что никто платить за аренду не будет, но договориться гораздо сложнее. В большинстве своем владельцы торговых помещений не являются профессиональными управляющими. Велик риск того, что арендодатели навстречу арендаторам не пойдут. Максимум, на что может рассчитывать арендатор ликвидных локаций, - скидка на период официального закрытия магазина. Переложить риски изменения в структуре потребления частично на арендодателя будет сложно.

3 – Предсказать, кто пострадает меньше всего, сложно – все зависит от того, сколько продлятся принятые меры. В фэшн-ритейле сейчас начало сезона и говорить о результатах работы можно не относительно недели или месяца, а по завершении всего сезона. До закрытия ТЦ по всей России мы наблюдали повышение продаж: это было связано с хорошей погодой и приходом новой коллекции. Если карантин затянется, коллекцию придется реализовывать в режиме распродаж: естественно, это серьезные потери денег для ретейлеров, которые рассчитывают за апрель-май продать большую часть коллекции без скидок. Сбыт сезона на максимальных скидках по его окончанию, к сожалению, может привести к отрицательным показателям.

Пострадает серьезно вся сфера обслуживания: операторы кинотеатров, которые уже закрылись, операторы детских центров, рестораны и т.д. Кто точно выиграет в текущей ситуации – это супермаркеты и продавцы товаров первой необходимости, успевшие перестроить e-comm на доставку вышеперечисленных категорий. На этом поле происходят боевые действия – персонал работает на пределе возможностей. Я думаю, что из-за ситуации с вирусом некоторые сети, которые всерьез планировали закрываться и сокращаться, пересмотрят планы, потому что весь рынок сейчас перераспределен в сторону продуктов питания, а также лекарств.

4 – Арендодатели, на самом деле, поделились на два неравных лагеря. Большинство из них скидок не предоставляет и только в течение объявленного периода закрытия не будет выставлять счета. Надеюсь, объявленные ужесточенные меры позволят ТЦ передоговориться и реструктуризировать кредитные обязательства с банками.

На мой взгляд, с достаточно растянутыми во времени циклами недвижимости, принципиально отличающимися от циклов торговли, для девелопера краткосрочная поддерживающая, а в некоторых случаях жизненно важная арендатору скидка, не стоит ничего. Проблема для недвижимости как раз в предоставлении долгосрочной скидки. К сожалению, управляющие команды ТЦ и собственники объектов не могут в большинстве своем своем предвосхитить, антиципировать ситуацию и самостоятельно выйти к арендаторам с предложениями поддержки. Системы устроены так, что арендатор — всегда провоцирующая сторона. Это плохо позиционирует самих девелоперов: значит, что девелоперы не включаются в ситуацию и принципиально не хотят ее понимать, хотя для девелопера краткосрочная скидка или помощь в коротком периоде последствий для бизнеса не принесет – арендодатель живет циклами в средний срок контракта арендатора.

Полагаю, что в горизонте полугода ситуация будет критичной. Даже если жесткие ограничения будут краткосрочными, далеко не всем операторам будет позволено работать на полной мощности. Настроения населения уже перераспределили корзину потребителя, что является предпринимательским риском ретейлера. Но они же сократят в будущем трафик торговых центров, что уже – предпринимательский риск девелопера. Поэтому глобально в самом позитивном сценарии в течение полугода мы будем «зализывать раны». В худшем сценарии пострадавших европейских стран этого периода не будет достаточно для того, чтобы прийти в себя. Тем более что вирус – лишь одна из проблем, влияющих на рынок: мы видим, что происходит с курсом доллара, и это то, что действительно породит повышение цен в ситуации, когда накопления населения истощены. Именно это может негативно изменить потребительский рынок, и последствия влияния этого фактора мы увидим уже с новыми поставками, когда торговые операторы пересмотрят ценообразование. В этой ситуации сохраняется надежда на отложенный спрос в сентябре.


2020-03-30 09:57:09

Источник
27.03.2020

Собственники крупных ТЦ не идут навстречу арендаторам

Ingka отказала рестораторам в льготах по аренде из-за коронавируса.
 



подпишись НА эксклюзивные новости cre