Дмитрий Тищенко, директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management, об инвестициях в строительство офисов

1025

IBC Real Estate отчиталась о том, что с января по сентябрь 2022 года в России было заключено инвестиционных сделок на 334 млрд рублей, что стало рекордом для аналогичных периодов за 20 лет. Интересно, что 36% сделок пришлась на участки под жилье, на офисы - 29%, а на склады – 14%.

Итоги III квартала свидетельствуют о росте инвестиций на рынке недвижимости. Но это так лишь формально. Во-первых, большую долю в этом значении занимают сделки с земельными участками. А во-вторых, в этой статистике учтены абсолютно все сделки купли-продажи. Но если речь об инвестициях в строительство новых объектов, то в последние годы они и так были не очень большими, а сейчас вообще мало кто захочет вкладываться в строительство новых офисов. Причина в том, что девелоперы не ожидают существенного роста спроса на новые офисные площади. Если посмотреть внимательнее, то инвестиции в офисы составили всего 6%. К тому же западные компании, вроде как, ушли, мелкие начинают закрываться, средние входят в очередную волну оптимизации. Соответственно, спрос на офисы падает.

Что интересно, инвестировать в строительство БЦ класса B нет вообще никакого смысла, даже мало-мальски логичного. При сопоставимых затратах и себестоимости строительства, премия за класс А в ставке заметно выше. Что касается класса B, то его имеет смысл строить большими масштабами и в основном через редевелопмент. Но такие большие масштабы в ближайшее время не будут пользоваться спросом. К тому же в Москве промплощадки начали больше переориентировать под комплексное освоение со строительством жилья. Вот уж истинно - Москва резиновая. А строить класс А сегодня не для кого – западные компании с рынка либо ушли, либо в процессе, восточные еще не пришли, а со стороны государственных компаний интереса к расширению пока нет. При этом промышленные компании, которые сейчас получают значительные бюджетные средства, свои штаб-квартиры уже имеют. Расширение же имеет смысл только в регионах, расположенных рядом с местами производственных площадок.

В такой ситуации собственникам бизнес-центров в Москве предстоит жесточайшая конкуренция за арендаторов и хождение по лезвию ножа оптимизации - жизненно важно сохранять баланс снижения расходов и рисков, реализация которых может одномоментно съесть все кровно сэкономленные крохи, если вдруг, например, выйдет из строя чиллер, который не обслуживался и здание останется без холодоснабжения - так вообще всех арендаторов можно растерять, пока запчасть из-за границы приедет. Наиболее безопасный способ экономии может дать экономия на масштабе от профессиональных УК, ровно как и их навык «доставать из шляпы» новых арендаторов.

2022-12-07 13:58:50



подпишись НА эксклюзивные новости cre