Инвестиционный форум CRE: инвестиции — это легко
Во время проведения форума работала экспо-зона «воркшопы готовых решений» — своеобразная витрина инвестиционных инструментов, где на стендах можно было получить ответы на интересующие инвесторов вопросы. Стратегическим партнером форума стала компания Parametr, отраслевым — Специализированный депозитарий Инфинитум. В качестве партнеров Инвестиционного форума выступили компания-застройщик TEKTA, Самолет Коммерческая недвижимость, девелоперская компания Донстрой, INDUSTRIAL CITY, PARUS и курорт Палаццо де Агой.
Работу форума своим выступлением открыл Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, рассказав о том, как формат «лайт индастриал» правила игры на рынке частных инвестиций. «Рынок ЗПИФ в России на 80% состоит из объектов складской недвижимости» — озвучил данные эксперт. Одними из ключевых причин вкладывать именно в этот формат он назвал стабильность, а также то, что цены пока «не перегреты». При этом в сегменте «лайт индастриал„ сейчас наблюдается дисбаланс спроса и предложения, так как в связи с развитием проектов КРТ многие фирмы вынуждены покидать городские промзоны и искать новые места для размещения. Также развитие электронной коммерции повлекло за собой всплеск интереса к складской недвижимости, так как наличие подобных площадей теперь является необходимостью для ведения бизнеса или для собственного производства.
Одним из наиболее тепло принятых публикой выступлений стал основанный на личном опыте своеобразный «инвестиционный стенд-ап» Дениса Степанова, основателя Central Properties& PARUS Asset Management. Он на собственном примере рассказал о том, как менялся подход к инвестициям в России. Денис систематизировал переход от наиболее понятной инвестиции: покупка жилья для сдачи в аренду — «Недвижимость 1.0» к инвестициям в коммерческую «Недвижимость 3.0». Спикер рассказал, как и сам на ранних стадиях формирования рынка просто купил квартиру под сдачу и вместо стабильного заработка его ждали проблемы с арендаторами и ремонт после их выселения. Методом проб и ошибок практически все инвесторы приходят к пониманию того, что жилая недвижимость не сможет обеспечить высокую доходность, и в ней не всегда доступно «делегирование полномочий по управлению». Он порекомендовал присутствующим использовать лежащие на депозитах деньги для развития сферы коммерческой недвижимости, так как в условиях охлаждения других сегментов рынка она является наиболее перспективной.
Тематику одного из наиболее популярных и «гибких» форматов — «лайт индастриал» продолжил Александр Никишов, управляющий директор INDUSTRIAL CITY/ХСА. «Динамика ставки аренды и стоимости продажи объектов „лайт индастриал“ класса А показывает устойчивый рост. 24% — рост средней стоимости продажи кв. м., 48% — рост стоимости аренды кв. м. „лайт индастриал„ — такие данные представил спикер, наглядно на графике продемонстрировав, что инвестиции в индустриальную недвижимость наиболее выгодны и в среднем рост стоимости составит 20-25% в год (по данным IBC Real Estate).
«Сейчас вакансия в формате „лайт индастриал“ в целом составляет 8-10%, на наших объектах это 3-4%. У нас более 450 резидентов в управлении, при этом 38% из них совершают повторную покупку, а арендные договоры предполагают 3-летний период и ежегодную индексацию без возможности досрочного расторжения» — рассказал Александр Никишов. Привлечение резидентов происходит в том числе за счет собственных уникальных решений производственных площадей, офисных и выставочных объектов — форматов, где можно совместить офис, склад и шоурум, а также масштабироваться в пределах одной площадки, если необходимо расширение.
Завершавший первый трек Виталий Полехин, президент INVESTORO, преподаватель блока венчурных программ Школы управления Сколково подробно осветил причины, по которым стоит инвестировать средства в современные инструменты. Это прежде всего высокая доходность; далее — диверсификация (распределение между несколькими классами активов).
Второй трек проходил в формате TED TALKS и затрагивал текущие проблемы строительной отрасли. Слово взяли сами девелоперы, отметив тот тренд, о котором уже давно говорят эксперты, а именно то, что застройщики жилья видят большие перспективы в офисных форматах и теперь активно интегрируют бизнес-центры в собственные проекты.
Виктор Шашкин, коммерческий директор Гранд Капитал, в своем выступлении «Доходность за пределами метра» не только рассказал о проекте нового курорта в Туапсинском районе — Палаццо де Агой, но и о об особенностях объектов нового поколения. В них основными показателями инвестиционной привлекательности являются: архитектура, сервис, среда (а также формирование коммьюнити), потребление и управление. При этом наиболее активны в сфере инвестирования в подобный формат жители Москвы и МО, именно они составляют 60% покупателей лотов гостиничного комплекса Палаццо де Агой.
Олеся Шмелева, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости Донстрой, рассказала, как девелоперы жилой застройки формируют тренды в коммерческой недвижимости. Компания Донстрой уже 31 год работает на рынке недвижимости Москвы и за этот период в ее портфеле — 60 жилых проектов, а для 95000 жителей столицы было построено 7.5 млн. кв. м. жилья. Сейчас же компания видит перспективы развития в поддержке уже существующих деловых кластеров и тех бизнес-локаций, которые оформятся к 2030 году. Для наглядности спикер представила карту будущего рынка офисной недвижимости, на которую были нанесены ключевые точки роста, сформированные девелоперским подходом к среде, архитектуре и инфраструктуре: Большой Сити — 1,5 млн. кв. м. , Москва Сити — 0,8 млн. кв. м., Белорусско-Савеловский — 0,7 млн. кв. м. Запад — 0,68 млн. кв. м. , Рижская -0,5 млн. кв. м. Рассказала Олеся Шмелева и о новых объектах с гибкой стратегией, таких как бизнес-парк «Раменки», в которых 30% площадей займет мелкая нарезка (от 50 кв. м. для малого бизнеса), но также будут лоты для корпораций и форматы этажами для среднего бизнеса.
О том, что фокус внимания арендаторов и покупателей коммерческих проектов сосредоточен на Новой Москве рассказал Егор Анучин, управляющий директор «Самолет: „Коммерческая недвижимость“. При этом наиболее активными оказались Коммунарка, Щербинка и Кокошкино. Эксперт отметил, что в индустриальной недвижимости есть большой нереализованный потенциал. Но при этом девелоперы в рамках собственных проектов не могут строить склады, а выбирают доступный формат — офисы. Зато такой вариант дает возможность людям работать рядом с домом, реализуя ту самую концепцию 15-минутного города и избегая пробок и ежедневной миграции. Спикер рассказал о подходе, который использует „Самолет: Коммерческая недвижимость“: „Мы фокусируемся на производственной недвижимости, но той, которая гармонично вписывается в жилую застройку. В такой синергии мы видим серьезные перспективы“.
Завершился второй трек разбором правовых вопросов и рисков от Дениса Литвинова, управляющего партнера Land Law Firm, который озвучил те риски, с которыми может столкнуться покупатель коммерческой недвижимости, а именно споры по принадлежности земельного участка, присвоение (или имеющийся) статус объекта культурного наследия, нахождение в природоохранной зоне и др. К спикеру поступило множество вопросов из зала, на некоторые из которых он пообещал ответить уже в следующих выступлениях, а также подготовить информацию по особо заинтересовавших слушателей темам, например, об отмене сервитута на земельный участок.
Завершить Инвестиционный форум было решено вопросами «высшего порядка», а именно анализом современной экономической ситуации. Вопросы макроэкономики в рамках третьего трека освещал Олег Вьюгин, заслуженный экономист РФ, банкир, государственный деятель, профессор Высшей школы экономики, в прошлом заместитель министра финансов и первый зампредседателя Центробанка. Его «интервьюером» на сцене выступал Алексей Примак, эксперт по рынку капитала, основатель платформы 1 Института Финансово Инвестиционных Технологий преподаватель ИТМО, Финансового университета и НИУ ВШЭ.
В начале своего выступления Олег Вьюгин объяснил, почему важно говорить об экономике в целом. «Необходимо иметь представление о том, в какой среде мы ведем свой бизнес» — поделился он. «Сейчас много разговоров о ключевой ставке, инфляции, о том, что будет с рублем. Но все эти показатели — результат неких решений в экономике. И в целом это является следствием того разворота в экономической политике, который состоялся в 2022 году». Олег Вьюгин по просьбе зала озвучил как негативный, так и позитивный сценарий, но одновременно сделал прогноз по снижению ключевой ставки, который прозвучал достаточно оптимистично. «Решения Центробанка по ставке сильно зависят от бюджета. Поэтому изначально ЦБ снижал ставку маленькими шажками по 0,5%. Теперь же в условиях неожиданно высоких цен на нефть, связанных с конфликтом на Ближнем Востоке), он будет действовать смелее» — подтвердил ожидания многих экономист. Также эксперт подчеркнул, что рынок формирует процесс отзеркаливания, а именно действия государства и ответ на них Центробанка.
