– Госпожа Лавин, какую оценку вы бы дали сегодня российскому девелоперскому рынку?

– Как и другие страны, Россию накрыла волна глобального кризиса, поэтому главное, на чем стоит сейчас концентрироваться – получение максимальной отдачи от уже сформированного портфеля проектов. Сейчас главный вопрос для компаний – суметь сгенерировать прибыль. И потому приходится очень тяжело работать не только для того, чтоб увеличить свой доход, но и чтобы удержать то, что уже есть.

О нашей компании могу сказать, что мы планируем проведение переговоров о расширении портфеля наших российских проектов – при том, что Россия является сегодня тем рынком, где мы очень активно работаем. Изначально мы оперировали на рынках с более низкой маржей – например, в Чешской республике, Польше и Венгрии, но в последние три года мы начали продвижение на более рисковых рынках – в Турции и России.

Наша российская собственность составляет значительную часть нашего портфеля общей стоимостью около 700 млн. евро, поскольку мы все еще верим в будущее России как долгосрочного рынка. У нас 17 девелоперских проектов в России, площадь каждого из них около 60 тыс. кв. м, все они находятся на разной стадии развития, и я очень оптимистично смотрю на перспективы этих проектов.

Тем не менее та проблема, что в России нельзя получить в собственность землю, накладывает ряд ограничений на развитие российских проектов. Кроме того, из-за глобального финансового кризиса мы не можем ожидать той доходности, к которой привыкли раньше. Рецессия есть рецессия. Это значит, что люди будут покупать меньше, в то время как ритейлеры будут просить арендаторов о скидках на аренду торговых площадей. В конце концов, мы должны быть готовы к этому и должны постараться адаптироваться к новой рыночной ситуации.

– То есть вы ожидаете, что ритейлеры придут и попросят вас о скидке?

– Как и другие компании, мы готовимся к тому, чтобы адаптироваться как к лучшему, так и к худшему сценарию. Ритейлеры, как наши партнеры, должны быть довольны, а мы должны работать с ними, чтобы двигаться дальше. Я думаю: «Хорошо, это может быть сейчас менее прибыльно для нас, но и мы, и ритейлеры должны делать деньги. Поэтому мы должны работать вместе, чтобы выстроить долгосрочные отношения». Вы не можете сейчас просто сказать своему партнеру – все юридические права на моей стороне, у нас подписан контракт. Это не значит, что мы кому-то даем преимущество над собой – это значит, что мы понимаем важность партнерства.

– Это очень рискованно сегодня – иметь собственность в России?

– Я думаю, что российский рынок недвижимости все еще открывает большие возможности, а Москва и Санкт-Петербург считаются в целом менее рисковыми, чем другие российские регионы – такие как Екатеринбург, Нижний Новгород, Ростов, Уфа, Казань. Важно также то, что философия нашей компании заключается в том, чтобы концентрироваться на торговых центрах, связанных с супермаркетами. Таким образом, хотя многие бизнесы сегодня являются уязвимыми, самое необходимое люди всегда будут покупать.

– Считаете ли вы, что российская коммерческая недвижимость сравнима по качеству с недвижимостью в других странах?

– Базовые вопросы бизнеса в сфере недвижимости – такие как качество активов, развитие проекта, вписывающегося в окружающую среду, поиск хорошего арендатора – одинаковы во всем мире. Однако есть и определенная специфика российского рынка – я думаю, для России не обязательно присутствие множества международных брендов среди владельцев супермаркетов, а также не очень нужны огромные торговые центры. Все это вы можете увидеть в таких городах, как Варшава, но вы не найдете ничего подобного, скажем, в Екатеринбурге. Но это только потому, что Варшава является столицей. Небольшие польские города, такие как Познань или Люблин, вполне сравнимы с Екатеринбургом. Кроме того, хотя маленькие торговые центры – это, конечно, не такая уж современная идея, но они есть везде, по всей Восточной Европе – не только в России.

– Вы работаете с проблемными активами?

– Я не совсем уверена, что вы подразумеваете под «проблемными активами». Обычно мы бываем заинтересованы, когда сам актив хороший, а его компания-владелец является «проблемной» компанией. Когда есть покупатели – есть и продавцы. Однако, если появляется продавец и предлагает хороший актив или активы по сниженной цене, и стоимость этих активов, по нашему мнению, мы могли бы увеличить, я буду рада пообщаться с таким продавцом. Мы являемся финансово состоятельной компанией и рассматриваем все возможности.

– Когда вы начали работу в России, доходность этого рынка была намного выше...

– Мы не относимся к тем компаниям, которые развивают проект, чтобы потом просто его продать. «Атриум» – компания, которая развивает, имеет в собственности и управляет недвижимостью. Более того, мы скорее концентрируемся на управлении недвижимостью, чем на девелопменте. Таким образом, если сейчас у вас нет дохода, на который вы рассчитывали, вы просто усиленно работаете над получением прибыли, управлением денежными потоками, рентабельностью и в конце концов вы все это получаете. Почему нет? Однажды проекты в России станут такими же рентабельными, как, скажем, в Польше.

– В чем сложности работы в России, по сравнению с другими странами?

– Для того чтоб успешно работать в России нам все еще нужен местный партнер. В других странах мы не всегда имеем или нуждаемся в таковом. В России же вы просто не сможете управлять проектами, не имея местную компанию-партнера. Иметь хорошо отлаженные связи на местах здесь – жизненная необходимость. С этим связана еще и та проблема, что люди просто не говорят на английском. Если вы приезжаете в Нижний Новгород – вы можете привезти с собой финансирование, профессиональные знания и великолепный бизнес-план. Но если вы не можете вести переговоры на русском – у вас ничего не получится.

Другая проблема заключается в том, что банковское финансирование фактически недоступно на российских рынках. При этом в Восточной Европе вы всегда можете получить финансирование. Оно там дорого, но, по крайней мере, доступно.

И, наконец, еще одна проблема – все, что связано с землей, в России несет в себе множество сложностей. Мы работаем во многих странах, в каждой из них есть свои проблемы и системы регулирования, – но Россия в этом смысле является самой сложной.