Спорт и развлечения ждут инвестиций

По словам управляющего партнера компании «АйБи Групп» Юрия Борисова, на Западе сейчас существует тенденция разделения операторов спортивного, развлекательного секторов и операторов ритейла. «У нас же операторы развлечений зачастую выполняют функцию «якорей» со всеми вытекающими из этого бонусами в виде понижения арендных ставок, – комментирует Юрий Борисов. – Это объясняется, на мой взгляд, несколькими причинами. В первую очередь категорической нехваткой интересных сетевых операторов торговли (в основном из проекта в проект переходят одни и те же арендаторы). Девелоперам необходимо максимально заполнить весь объем торговых площадей, к тому же они заинтересованы в том, чтобы покупатель как можно дольше находился в комплексе.
С другой стороны, если такое сосуществование торговли и развлечений концептуально выдержанно, если между ними существует определенная синергия, то в выигрыше останутся и посетители ТРК, и девелоперы. Более того, сегодня в России мало кто из инвесторов готов вкладывать крупные средства в отдельно строящиеся спортивно-оздоровительные комплексы. Поэтому, включая операторов спортивно-оздоровительного сектора в состав торгово-развлекательных комплексов, российские девелоперы несут определенную «социальную» нагрузку».

Развлечения как поддержка для торговли
Одним из самых развивающихся и практически единственным представителем спортивно-развлекательной функции в торговых комплексах по-прежнему являются фитнес-центры.
Однако при росте конкуренции среди торговых комплексов девелоперы начинают расширять развлекательную зону. По мнению Алексея Чижова, директора департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг», спортивно-развлекательная функция помогает генерировать дополнительный поток посетителей в ТК. «Но не стоит делать большие ставки на спортивную функцию, поскольку те посетители, которые приходят в торговый комплекс, чтобы развлечься или заняться спортом, не всегда совершают покупки».
Тем не менее развлекательная составляющая на арендованных в ТК площадях будет развиваться всегда. Этот бизнес не требует больших первоначальных вложений, а для владельца торгового центра арендная плата – готовый источник дохода независимо от того, кто именно арендует у него площади. Тем более что операторы развлечений располагаются в основном на верхних этажах, где арендные ставки гораздо ниже, чем на первых этажах.
Многофункциональный комплекс «Атлантик-Сити» общей площадью 117 тыс. кв. м наряду с бизнес-центром будет включать торгово-развлекательную функцию. Основная идея – создание ТРК для всей семьи. Здесь разместятся также фитнес- и SPA-центр.
В ТРК «Родео Драйв» планируется создание развлекательного комплекса. Общая площадь комплекса – 47,5 тыс. кв. м. «Родео Драйв» строится на пересечении пр. Культуры, Северного пр. и пр. Луначарского. Заказчик – ООО «Макромир», генподрядчик – ГУП «Управление специального строительства № 31». На территории комплекса откроются рестораны, кафе, аквапарк, 6-зальный кинотеатр, боулинг на 26 дорожек, детские аттракционы, молодежный развлекательный комплекс.
По мнению Дмитрия Пономарева, директора по маркетингу и продажам «Макромир», развлекательные центры без комбинации с торговой либо другой составляющей не могут существовать самостоятельно, поскольку будут попросту убыточными. «Однако не следует думать, что развлекательное направление как сфера бизнеса не оправданна экономически. Каждый может привести не один успешный пример сетевых операторов развлечений, – комментирует Дмитрий Пономарев. – Проблема заключается в том, что требуется несколько иной подход к планированию экономики при работе с развлекательной составляющей. Например, ограничение объема развлекательной части в комплексе для компенсации невысокой ставки аренды, которую готовы платить операторы развлечений за счет более высокой аренды магазинов и ресторанов. Такой подход наиболее простой и понятный, но он имеет один недостаток – при расчете наполнения комплекса по удовлетворению потребностей целевой аудитории ограничение в 15–20% может стать серьезным препятствием, а его превышение серьезно увеличит срок окупаемости проекта».
По словам Дмитрия Пономарева, существует и другая крайность – когда собственник здания осуществляет самостоятельное управление развлекательной составляющей: «Путь сложный, поскольку требует создания нового бизнеса с нуля, с обучением в процессе работы, дополнительными вложениями и пр. При этом должен заметить, что подобный вариант возникает в случае, когда опытные операторы либо отказались арендовать помещение, либо предложили крайне невыгодные условия».

Девелоперы поверили в развлечения
Сегодня в России мало кто из девелоперов готов инвестировать в отдельно строящиеся спортивно-оздоровительные комплексы. Согласно исследованиям компании «Гортис», жители Санкт-Петербурга потратили на спортивно-оздоровительные услуги $99 млн. в 2004 году (3% от всех расходов на услуги). Тем не менее прирост по отношению к 2003 году составил $19 млн. На спорттовары жители Петербурга потратили в 2004 году $111 млн., что составляет 2,2% в общей структуре расходов на товары непродовольственной группы. Однако прирост по отношению к 2003 году составил $17 млн. По данным «Гортис», всего 10% жителей Санкт-Петербурга в возрасте от 16 до 60 лет предпочитают спорт и активный отдых как вариант проведения досуга.
Тем не менее в Санкт-Петербурге заявлено о строительстве нескольких спортивно-развлекательных комплексов.
Компания «Стремберг» планирует строительство спортивно-развлекательного комплекса площадью 200 тыс. кв. м на территории «Парка 300-летия Петербурга» в Приморском районе. Срок сдачи объекта – конец 2008 года.
В состав комплекса войдут аквапарк (10,8 тыс. кв. м), детская развлекательная зона (12 тыс. кв. м), фитнес-центр (6,3 тыс. кв. м), зона кафе и ресторанов (10,3 тыс. кв. м) и др. Также предполагается торговая зона площадью 14 тыс. кв. м, бизнес-центр, апарт-отель и яхт-клуб. Объём инвестиций, по данным компании, составит 250 млн. евро. Период окупаемости 5,5–6 лет.
«Уровень рентабельности в торговых комплексах начинает снижаться из-за роста конкуренции, в то время как в Санкт-Петербурге пока нет мест для семейного отдыха. Поэтому мы сделали ставку на спортивно-развлекательную функцию, – говорит Михаил Губкин, генеральный директор ЗАО «Стремберг». – Во всем мире очень большой спрос на спортивно-развлекательные услуги. Например, в канадском городе Эдмонтон, в котором проживает 1,5 млн. человек, развлекательный комплекс площадью 500 тыс. кв. м ежедневно посещают 10 тысяч человек. И, учитывая особенности нашего климата, закрытые развлекательные комплексы имеют большие перспективы. Кроме того, в Санкт-Петербурге на данный момент нет проектов, подобных нашему, поэтому мы надеемся привлечь посетителей из разных районов города».
ЗАО «СФК «Петроград» построит на Бычьем острове на участке площадью 8 га спортивно-развлекательный центр и яхт-клуб. Комплекс будет состоять из трех частей. Спортивная часть – это спортивный клуб, двухзвездочная гостиница на 120 мест, спорткомплекс с двумя залами для борьбы, а также многоярусный холодный паркинг на 230 машино-мест (6210 кв. м). Морская часть будет включать порт для летней стоянки на 160 катеров и яхт (длиной от 8 до 25 м), зимний эллинг с индивидуальными боксами, приспособления для спуска и подъема судов (весом до 75 т) и прочая обслуживающая инфраструктура. Гостевая часть включит в себя четырехзвездочную гостиницу на 40 номеров с рестораном на 150 мест, яхт-клуб, дом вахтенного и гостевые домики общей площадью 640 кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн.
Еще одним крупный проект осуществляет ООО «Балтик Альянс» – Центр активного отдыха. Под реализацию строительства компании выделено 10 га по адресу: Приморский район, Приморский пр., участок 1 (южнее пересечения с Приморским шоссе). Весь проект Центра активного отдыха разбит на несколько тематических комплексов. В рамках морской части на берегу Финского залива предполагается построить современный яхт-клуб, стоянку для частных яхт, выставочный комплекс для презентации и продажи плавсредств, детскую спортивную парусную школу, объекты инфраструктуры. Кроме того, будет построен комплекс спортивно-рекреационной инфраструктуры, комплекс 2–3-этажных мотелей и 3–4-звездочная гостиница.
По подсчетам ООО «Иола», проводившего оценку проекта, стоимость его реализации составит около $28 млн., срок окупаемости – 8 лет.
Проект, который должен быть введен уже в начале 2006 года, – спортивно-развлекательный центр «Ленинград» на Потемкинской ул. Девелопер проекта – управляющая компания «Инвестиционная культура». На пяти уровнях центра общей площадью 8000 кв. м разместятся боулинг, бильярд на 25 столов, залы для пейнтбола (Q-zar), виртуальная телестудия, трехуровневая картинговая трасса длиной 230 м, кинозал для премьерных показов на 100 мест, бары, кафе и панорамный ресторан на 120 мест.

Аквапарки: быть или не быть
По данным World Waterpark Association, в 2005 году в мире насчитывалось 1700 аквапарков. Этот вид спортивно-развлекательных центров считается достаточно специфическим и капиталоемким. За рубежом, например в Германии, решение о строительстве аквапарка принимается только в том случае, если в радиусе 40–60 км от планируемого объекта проживает не менее 600 тыс. человек.
С 2001 году в Санкт-Петербурге анонсировалось порядка десяти проектов. Однако ни один из них так и не был реализован.
В России репутация аквапарков резко упала после трагедии в «Трансвааль-парке» в Москве. По словам Наталии Малеевой, руководителя отдела маркетинга компании ASTERA Oncor, по результатам опроса 24% респондентов не планируют посещать аквапарк. При этом треть из них высказали опасения по поводу надежности конструкций подобных сооружений.
Однако на настоящий момент заявлено как минимум шесть проектов строительства аквапарков.
В конце апреля этого года у гостиницы «Прибалтийская» открывается первый в Санкт-Петербурге аквапарк. Заказчик проекта – Гостиничный комплекс «Прибалтийская». Консультант – шведская компания Projektplanering Arkitekter AB. Архитектор – ООО «Балтпроектинжиниринг». Генподрядчик – ООО «Copa». Инвестиции в проект составляют порядка $28 млн. Предполагается, что аквапарк будет принимать 1,5–2 тыс. посетителей ежедневно. Помимо горок в аквапарке предусмотрены такие развлечения, как аттракцион «Бассейн с искусственной скалой» (с одной стороны бассейна установлена стена для скалолазания), «Бассейн-аквариум» (бассейн, где вместо традиционных стенок вмонтированы аквариумы с рыбами, которые создают эффект присутствия в море в окружении рыб, кораллов и рифов Красного моря), бассейн длиной 25 м, соединяющийся с волновым бассейном (до 15 различных типов волн высотой до одного метра) детские бассейны. Также в составе аквапарка откроется фитнес-центр Maxi Sport площадью почти 1,5 тыс. кв. м, SPA-салон, 6 кафе.
Основная сложность реализации проектов аквапарков в Санкт-Петербурге – отсутствие российского опыта проектирования и строительства подобных сооружений. Привлечение же западных специалистов связано с рядом объективных сложностей – это несоответствие их проектов нормативной строительной базе, принятой в РФ, а также высокая стоимость их работы.
«Аквапарк – это сложное инженерное гидротехническое сооружение,
предъявляющее высокие требования к наружной инженерной инфраструктуре как по качеству, так и по емкости источников. Так, к примеру, удельное потребление ресурсов аквапарка на 1 кв. м в 5–7 раз выше, чем в бизнес-центре», – говорит Михаил Масалов, менеджер проекта строительства спортивно-развлекательного комплекса – аквапарка ООО «Гостиничный комплекс «Прибалтийская».
В «Балтийской жемчужине» также планируется создание аквапарка и круглогодичного пляжа. Со стороны залива, в санитарно-защитной зоне, где нельзя вести строительство, расположится гольф-клуб.
Управляющая компания «Фонд имущества ПСБ» планирует построить в Репино на территории 10,5 га аквапарк с элементами водолечения (SPA), бары, рестораны, боулинги, волейбольную и баскетбольную площадки, корты, 40 коттеджей трех категорий, гостиницу. Объем инвестиций – $50 млн.
По мнению Наталии Малеевой, аквапарк в Санкт-Петербурге может обеспечить себе порядка миллиона посещений в год. При этом наиболее активными потенциальными посетителями являются семьи с детьми и молодежь в возрасте 16–24 лет, преимущественно девушки.