В 2027 году на московский рынок качественного размещения придется около четверти номерного фонда апарт-отелей. После завершения трех строящихся объектов совокупное предложение достигнет более 6,9 тыс. юнитов, говорится в комментарии заместителя генерального директора международной сети апарт-отелей YE’S Антона Агапова на сайте РБК.

Сейчас в столице насчитывается девять действующих комплексов такого формата. Еще три проекта находятся на финальной стадии строительства. Ввод последнего из них ожидается в середине 2027 года.

К этому времени качественный гостиничный фонд Москвы, по прогнозу аналитиков YE’S, составит около 27 тыс. номеров. Таким образом, сервисные апартаменты займут примерно 25% рынка.

Возможности для дальнейшего увеличения предложения в Москве ограничены. С осени 2024 года город прекратил согласование новых проектов апартаментов. Такое решение связано с распространением объектов, которые продавались как сервисные апарт-отели, но по сути представляли собой жилые комплексы.

Использование такого формата приводило к проблемам с социальной инфраструктурой. Речь идет о нехватке школ, детских садов и поликлиник. Кроме того, собственники апартаментов не имеют возможности оформить постоянную регистрацию по месту проживания.

Ограниченный объем нового строительства поддерживает интерес к уже существующим качественным объектам. На спрос также влияют увеличение стоимости гостиничного размещения и потребность в современных вариантах проживания.

Для инвестора сервисный апартамент может заменить покупку квартиры под аренду. При этом эксплуатацией и поиском постояльцев занимается управляющая компания. Собственнику не требуется самостоятельно заниматься заселением, обслуживанием объекта и отношениями с арендаторами.

Еще одна особенность модели — возможность использовать помещение для разных сценариев. Апартаменты подходят как для посуточного размещения, так и для длительной аренды. Управляющая организация берет на себя операционную часть работы, оставляя владельцу возможность получать доход от недвижимости без постоянного участия в ее эксплуатации.

В YE’S считают, что в ближайшие годы московский сегмент будет расти преимущественно за счет проектов, которые уже построены или находятся на площадке. При этом компания допускает изменение подхода к регулированию отрасли.

Одним из возможных вариантов может стать законодательное разделение сервисных апарт-отелей и «псевдожилья». Последнее появлялось под видом апартаментов, поскольку такой формат позволял девелоперам не создавать полный набор социальной инфраструктуры, необходимый для обычного жилья.

По мнению Агапова, четкое разграничение двух форматов способно в дальнейшем смягчить ограничения для гостиничных проектов с большим количеством собственников. Одним из условий может стать обязательное наличие профессиональной управляющей компании еще до начала продаж.

Региональный рынок при этом значительно шире московского. В 2025 году крупнейшая доля российского предложения апарт-отелей приходилась на Санкт-Петербург — 46%, сообщила ранее CRE партнёр, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова, Краснодарский край занимает 27% рынка. В регионе апарт-отели в основном развиваются как курортный продукт с рекреационной инфраструктурой. Доля Москвы в прошлом году составляла 16%.

Генеральный директор VALO Hospitality и председатель экспертного совета по апартаментам РГУД Константин Сторожев прогнозировал дальнейшее увеличение роли апарт-отелей в туристических регионах. По его оценке, к 2027 году их доля среди коллективных средств размещения может вырасти с нынешних 10–12% до 18–20%. Рост, будет связан в том числе с сокращением «серой» аренды. Туристы постепенно переключаются на легальные средства размещения, которые обеспечивают более понятные условия проживания, безопасность и гибкость.

В дальнейшем может увеличиться число проектов, управляемых через ЗПИФ. Одновременно меняется структура спроса со стороны покупателей: доля случайных приобретателей и частных арендодателей без опыта сокращается. По оценке Сторожева, основными владельцами таких объектов становятся институциональные инвесторы либо частные собственники, которые передают недвижимость профессиональной управляющей компании.

Экспертный анализ

События последних трёх месяцев с атаками на склады игроков электронной торговли и возросшие риски концентрации товаров в крупных хабах могут кардинально изменить рынок недвижимости, смежные сегменты и работавшие годами бизнес-модели для всех звеньев цепочек. Маркетплейсы и селлеры запрашивают площади в соседних странах, продавцы развивают или открывают собственные магазины в сети, страховые компании разрабатывают новые продукты, девелоперы и инвесторы ищут способы снижения рисков и другие подходы к строительству. Итогом может стать не только перестройка архитектоники электронной торговли, складов и логистики, но и всей отрасли — с окончанием эры бесплатной и быстрой доставки, ростом цен на площадках, уходом из публичного поля основных игроков, «засекреченностью» адресов складов и возвращением интереса к «каменной рознице».

ON/OFF: как изменится электронная коммерция в России

«Не паниковать!»: пайщикам связанных с «Озоном» ЗПИФ посоветовали не спешить

Атаки БПЛА на склады маркетплейса спровоцировала массовую распродажу паев и падение цен

Инфраструктуре не хватает на жизнь

За прошедшие пять лет регионы получили около 700 млн руб. инфраструктурных бюджетных кредитов, что почти в полтора раза больше, чем планировалось при их запуске. А объем заявок на казначейские инфраструктурные кредиты, которыми заменили инфраструктурные, в четыре раза превысил лимит, запланированный на 2028-30 гг. В прошлом году государственных мер поддержки хватило, чтобы профинансировать менее половины необходимых инфраструктуре инвестиций. Этот дефицит растет, и его сумма к 2040 году может стать в 20 раз больше, чем сейчас.