Домашнее хозяйство

Дорого и хлопотно

В среднем по Петербургу ежегодно под коммерческие цели переводится 500–800 объектов жилого фонда. Чаще всего помещения первых этажей используются под объекты торговли и сферы услуг. Под складскую либо офисную функцию жилые помещения, как правило, покупают во вторую очередь. «Если помещение видовое, на основных торговых магистралях – его лучше использовать под торговлю или общепит. При расположении во дворе можно переводить под офис или маленький склад», – говорит Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA SPb. Среди факторов, влияющих на принятие инвестором решения, – месторасположение, возможность организации отдельного входа и упрощенной процедуры получения всех необходимых согласований. Потенциальный объект должен быть с хорошей транспортной доступностью, важна также планировка квартиры (лучше с небольшим количеством перегородок, так как поставить легкую перегородку проще и дешевле, чем сносить какую-либо старую). Как правило, высоким спросом пользуются помещения от 50–100 кв. м, расположенные в центральных районах. В спальных районах высок спрос на помещения площадью от 150–300 до 500 кв. м, расположенные вдоль основных торговых коридоров.

Процесс перевода из жилого фонда в нежилой – довольно длительная и затратная процедура, занимающая до одного года. Сергей Дроздов, гендиректор агентства «Петербургская недвижимость», уверен: в последнее время ситуация с переводом в нежилой фонд с точки зрения получения согласования только ухудшилась. Сложнее всего, по словам эксперта, получить согласование в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах, которые, как известно, в отношении размещения торговых точек и объектов сферы услуг пользуются наиболее высоким спросом у предпринимателей. «Чтобы присвоить статус нежилого помещения бывшей коммунальной квартире, собственнику придется получать разрешение и согласование как минимум в 18 инстанциях. Эти инстанции зачастую необоснованно затягивают сроки, перекладывая ответственность. В некоторых районах приходится получать двойное согласование», – подчеркивает Сергей Дроздов.

С коллегой соглашается Екатерина Вовк, старший консультант департамента консалтинга Colliers International. По ее словам, инвестору необходимо пройти долгий путь от районного ПИБа, центра санэпиднадзора, пожарного надзора до КГИОП, КГА. Особую сложность при переустройстве помещения представляет организация отдельного входа. Кроме того, как подчеркивает директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин, если объект находится в старом фонде, у него, например, могут быть обременения по фасаду, тогда при переводе площадей под коммерцию нельзя будет ни окна расширить до витринных, ни вход отдельный сделать. Дополнительные проблемы могут возникнуть, если жильцы дома не согласны с переводом квартиры в нежилой фонд.

Перевод квартир в нежилой фонд – это еще и довольно затратная процедура, причем большую часть стоимости перевода нередко составляют неофициальные платежи. «Часто многие вопросы оказывается просто не решить иначе, и поэтому назвать определенную стоимость работ до­­вольно тяжело. В ближайшем окружении некоторых комитетов есть даже специальные фирмы, которые «помогут» с согласованием», – признаются участники рынка на условиях анонимности. В среднем, по словам экспертов, стоимость таких услуг составляет примерно 350 тыс. рублей, в некоторых случаях называются суммы до 500 тыс. Помимо этого окончательная цена объекта сильно зависит от конкретного предложения – например, от его местоположения, к этому стоит прибавить и дополнительные расходы на ремонт, в некоторых случаях подключение к энергосетям и проч. В среднем, по подсчетам вице-президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, стоимость объекта коммерческой недвижимости, полученного путем перевода квартиры в нежилой фонд составляет 100–120 тыс. рублей за квадратный метр, то есть на 20–25% дороже аналогичного предложения по жилой площади.

Коммерция в довесок

Впрочем, у бизнесменов сейчас есть и неплохая альтернатива. Потребность бизнеса в коммерческих помещениях активно пытаются удовлетворить и строители жилья. По данным Ильи Логинова, директора по маркетингу компании «МИР недвижимости», сейчас около 80–85% домов в Петербурге проектируется с включением нежилых помещений на первых этажах. «В новых домах нет проблем, связанных с большим количеством согласований и недовольством жильцов, что характерно для перевода квартир в нежилой фонд. Помещения изначально создаются под коммерческую функцию: предусматриваются высокие потолки и возможность использовать второй этаж как технический, например под склад», – говорит зам. директора Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергей Веснов. Кроме того, по словам Ирины Онищенко, зам. гендиректора ЗАО «ЦУН» (входит в структуру холдинга «ЛенСпецСМУ»), неоспоримое преимущество новых объектов в том, что если заказчик обращается в компанию на раннем этапе строительства, то офисное помещение под конкретный бизнес будет построено с учетом всех предъявленных требований – например, будет учтено большее количество электричества, вытяжек. Сами строители тоже не остаются в накладе: во-первых, затраты на создание коммерческих помещений можно заложить в стоимость всех квартир в доме, во-вторых коммерческие помещения на первых этажах продаются быстрее и стоят дороже, чем жилые. «Квартиры на 1-м этаже большим спросом пользоваться не будут, их приходится продавать с большой скидкой. Так, например, 3-комнатная квартира на 1-м этаже сейчас может стоить меньше 60 тыс. рублей за метр, а небольшие коммерческие помещения хорошо «уходят» по 100 тыс. руб./кв. м даже в период кризиса. А если они расположены в местах с хорошей проходимостью, то и по 120 тыс. за метр», – говорит Юлия Бриман, руководитель отдела коммерческой недвижимости «М-Индустрия». Учитывая относительно небольшую долю коммерческих помещений в об­­щей площади продаваемых помещений в жилом доме, в условиях кризиса они продаются быстрее, чем квартиры.

Квартир хватит на пять лет

Впрочем, несмотря на всю готовность строителей обеспечить бизнес коммерческими площадями, большинство опрошенных экспертов уверены: еще как минимум лет пять первые этажи (прежде всего под торговлю и отчасти под объекты сферы услуг) будут востребованы потенциальными инвесторами, в том числе и субъектами малого предпринимательства. «С коммерческой недвижимостью для малого бизнеса, который, кстати, является важным источником поступления средств в бюджет, сейчас немало проблем», – говорит гендиректор АН «Адвекс – Московский» Максим Чернов. По его словам, сами чиновники уже признают решение о закрытии ларьков на остановках ошибочным. «Существуют реальные проблемы с поступлением налогов в бюджет от малого бизнеса, которого лишили выгоды. Функцию ларьков займет стрит-ритейл на первых этажах, и уже сейчас в спальных районах выкупаются такие помещения одно за другим, и, пока все не раскупят, перспективы у этого направления однозначно будут», – подчеркивает г-н Чернов. Не стоит сбрасывать со счетов и офисную функцию. «При общем потенциале качественных офисных помещений часть площадей в БЦ остается свободной. Это связано в первую очередь с достаточно высокими арендными ставками, поэтому если в ближайшее время рынок откорректирует цены, то пустующие площади будут заполнены», – говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. По ее словам, поскольку потенциал все-таки остается, а новых офисных центров в ближайшие годы будет вводиться значительно меньше, чем планировалось, они не смогут покрыть спрос на офисные площади. Не удовлетворен спрос на офисные площади в спальных районах, поэтому потребность в коммерческих площадях на первых этажах жилых домов останется.

Сейчас, возможно, самое удачное время для перевода первых этажей под коммерческую функцию: общая себестоимость перевода уменьшилась за счет снижения цены на вторичном рынке (с IV квартала прошлого года цены падают на 0,5% в неделю в рублях, при этом жилье на первых этажах всегда было дешевле на 5–10%.). Кроме того, число заявок на перевод из жилого фонда в нежилой на неопределенный промежуток сократилось, что может ускорить процедуру оформления всей необходимой документации.