В этой статье мы рассмотрим особенности оценки доходной недвижимости для целей составления финансовой отчетности по международным стандартам (МСФО). При переходе на МСФО компании, как правило, требуется оценить рыночную или справедливую стоимость всех своих активов. Для российских оценщиков это не только дополнительный источник спроса на их услуги, но и источник повышенных требований к качеству отчета. Это связано с тем, что не только результаты оценки, но и все содержание оценочного отчета становятся предметом пристального внимания аудиторов, заверяющих финансовую отчетность предприятия и подтверждающих ее соответствие МСФО.

Практика показывает, что, выполняя оценочные работы для этой цели, наиболее часто оценщики испытывают затруднения в следующих вопросах:

в трактовке понятия «справедливая стоимость», широко используемого в международных стандартах (см. МСФО 1А «Первое применение МСФО»);
в выделении стоимости земли в стоимости объектов недвижимости (см. МСФО (IAS) 16 «Основные средства»);
в установлении признаков обесценения (impairment loss, см. МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»).

Наконец, чтобы считаться достаточным и надлежащим аудиторским доказательством, оценочный отчет должен удовлетворять определенным требованиям к его содержанию. Рассмотрим последовательно эти вопросы.

Справедливая стоимость или рыночная стоимость?

МСФО оперируют в основном понятием справедливой стоимости, которая определяется почти так же, как и рыночная, как «денежная сумма, на которую актив может быть обменен в результате коммерческой сделки между осведомленными, желающими провести такую сделку независимыми сторонами». Хотя из определения видно, что справедливая стоимость не является синонимом рыночной стоимости, поскольку не включает требования быть «наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции», МСФО рекомендует оценщикам всегда трактовать справедливую стоимость как рыночную (IAS 16, п. 32), особенно в отношении земли и зданий. Исключение делается для узкоспециализированных активов, которые сами по себе не представлены на рынке. В этом случае для определения справедливой стоимости МСФО допускает применение доходного и затратного методов оценки (IAS, 16, п. 33).

Выводы оценщика о величине рыночной стоимости аудиторы трактуют как справедливую стоимость одного из нескольких уровней. Стандарт МСФО (IAS) 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка» с 2007 года установил три уровня иерархии справедливой стоимости в зависимости от использованного оценщиком способа оценки: первый, высший уровень – когда оценка выполнена на основе текущих фактических рыночных цен аналогов, второй – на основе косвенных рыночных данных, третий – на основе расчетов и предположений оценщика. Таким образом, оценщики определяют рыночную стоимость, а аудиторы, проверяя отчет в ходе аудита, в зависимости от метода оценки и характера использованных данных трактуют ее как справедливую стоимость первого, второго или третьего уровня. Такая иерархия может применяться к любым активам, а не только к финансовым.

Выделение стоимости земли или права аренды земли и стоимости строения в стоимости объекта недвижимости (МСФО (IAS) 16)

Обсуждению этого вопроса была посвящена специальная статья в нашем журнале (см. CRE №5, 2008). Выделение двух составляющих стоимости объекта недвижимости для целей финансовой отчетности связано с разной природой земли и строения при начислении амортизации. Кроме того, при последующих оценках одного и того же объекта отслеживание тренда каждой из составляющих стоимости объекта дает возможность дополнительной проверки качества оценки.

Установление признаков обесценения актива (impairment loss)

Понятие impairment, используемое МСФО (IAS) 36, не следует путать с понятием износа (физического, функционального или внешнего), хорошо известного оценщикам. Понятие impairment пока непривычно для российских оценщиков. Его определение включает необходимость оценки стоимости в пользовании (value-in-use) и рыночной стоимости (market value) каждой генерирующей доход единицы. В применении к доходной недвижимости это может быть часть здания, отдельное здание или группа объектов недвижимости в зависимости от учетной политики предприятия-владельца. Обесценение (impairment), то есть невосполнимые финансовые потери, имеет место, если возмещаемая стоимость, определяемая как максимум из указанных двух стоимостей, оказывается ниже учетной балансовой стоимости генерирующей доход единицы.

Анализ обесценения носит сугубо практический характер: для каждого доходного актива владельцу предприятия важно отследить два момента: первый – когда стоимость в пользовании этого актива снизится до его рыночной стоимости. Это момент «предупреждающего звонка», с наступлением которого следует подумать о продаже актива. И второй – когда и рыночная стоимость, и стоимость в пользовании опустятся ниже учетной (балансовой) стоимости. Владелец и финансовый директор должны предупредить этот второй момент, чтобы до его наступления либо избавиться от актива, либо реконструировать его, чтобы повысить его стоимость в пользовании и/или доходность.

На практике МСФО (IAS) 36, как правило, не требует от оценщика оценивать величину обесценения актива, а требует лишь проверить наличие или отсутствие его признаков. Тот же стандарт в пп. 12–14 описывает эти признаки. Если такие признаки имеют место, то для проверки на обесценение оценщику бывает достаточно убедиться, например, что рыночная стоимость объекта выше его балансовой стоимости. Если это так, то обесценения актива нет. Если это не так, то оценщику придется продолжить работу и определить также и стоимость в пользовании и сравнить ее с балансовой стоимостью объекта.

Требования к содержанию оценочного отчета

Оценщик и заказчик при заключении договора на оценку должны убедиться, что обе стороны одинаково понимают принципы оценки и применяемые подходы. В частности сторонам рекомендуется согласовать терминологию, определить виды оцениваемой стоимости (справедливая, рыночная, инвестиционная, стоимость в пользовании), методы оценки. Необходимо также напомнить оценщику включить в отчет все использованные при оценке данные и ссылки на их источники.

Важно, чтобы и заказчик, и оценщик были знакомы с Международным стандартом аудита: ISA 620 – Using the Work of an Expert, действующего с 15 июня 2005 года. Этот стандарт определяет принципы работы аудитора с экспертными заключениями о стоимости активов, в том числе и с отчетами об оценке. Содержание документа и его применение были достаточно подробно описаны в статье Джеральда Гейджа (CRE № 15, 2007). Важно подчеркнуть, что в соответствии с этим стандартом аудитор в ходе проверки работы оценщика должен получить надлежащие аудиторские доказательства того, что результаты отчета достаточны для целей аудита. Отсюда вытекает требование к раскрытию в оценочном отчете всей доказательной и фактической базы оценки так, чтобы заказчик и его аудитор имели возможность непосредственной проверки всех фактов, методик и результатов, изложенных в отчете. Если выводы о стоимости были сделаны на основании расчетов, то все расчеты должны быть представлены в виде, допускающем их проверку.