Стэнли Айкельбаум: «Будущее за Lifestyle Center»

– Господин Айкельбаум, какие тенденции в области девелопмента торговых центров Вы могли бы выделить?
– Основная тенденция на рынке торговой недвижимости, по моему мнению, – это разочарование в развлекательной составляющей торговых центров. Само название «торгово-развлекательный центр», помимо прочих функций, подразумевает и организацию досуга посетителей. На практике же такие центры либо потерпели неудачу, либо имели лишь минимальный успех.
Развитие этого формата было ограничено рядом факторов. На всех рынках такие центры ориентированы на извлечение максимальной прибыли в выходные дни. Однако полноценной работы в течение двух – двух с половиной дней оказалась недостаточно для коммерческого успеха проектов. К тому же наплыв посетителей ТРЦ в выходные зачастую очень велик, и обслужить всех просто невозможно.
Кроме того, выяснилось, что проекты с развлекательной составляющей привлекают в основном молодежь. Не многие девелоперы смогли аккумулировать достаточное количество торговых операторов именно для этой целевой аудитории. Также следует учитывать, что развлекательные центры требуют серьезных инвестиций на содержание, техническое обслуживание и обеспечение безопасности. Автоматизированное управление и эксплуатация такого объекта является тяжелой финансовой ношей для арендаторов, так как большой процент затрат арендных платежей приходится на дорогостоящее обслуживание.
И, наконец, в большинстве развлекательных центров имеются кинотеатры. Но, как показала практика, и в этом секторе нет стабильности. Посетителей привлекают в основном кинохиты, которыми кинопрокат балует нас нечасто. Учитывая все вышесказанное, многим арендаторам в такой ситуации тяжело преодолеть периоды вынужденного «простоя».

– Как Вы считаете, чему отдают предпочтение девелоперы торговой недвижимости на быстрорастущих рынках: проверенной модели или же новым форматам торговых центров?
– Длительное время профессиональное сообщество и средства массовой информации пытались «оживить» индустрию торговой недвижимости революционными концепциями. Но оказалось, что розничная торговля развивается больше эволюционно, чем революционно. Развлекательные центры как революционный вид индустрии – достаточно спорное явление, но зачастую они довольно успешно перепрофилируются в магазины или бытовые центры.

– Что необходимо сделать, прежде чем открыть новый формат торгового центра?
– Чтобы вывести на рынок новый формат торгового центра, необходимо провести анализ существующего спроса и предложения и доказать, что спрос на новый объект в условиях данного рынка существует. Сегодня исследованием осуществимости проектов занимаются крупные компании. В рамках данной работы поводится моделирование, анализируется демографическая ситуация и тенденции в экономике. Такие исследования могут быть очень точными и минимизировать риск почти в любой стране мира.

– На растущих рынках легче или сложнее появиться новым типам торговых центров?
– Это зависит от степени их роста и от уровня неудовлетворенного предложения других рынков.

– Сегодня в России реализуется несколько проектов, которые позиционируются как Lifestyle Center. Расскажите, пожалуйста, о новом для России формате…
– Lifestyle Center обычно меньшей площади, чем региональный торговый центр. Обычно он находится под открытым небом, что обеспечивает большую экономическую эффективность. Центр спланирован таким образом, чтобы розничные операторы находились в прямой видимости от места парковки посетителей или вблизи нее. Арендаторы Lifestyle Center ориентированы на бытовые нужды. Обычно это книжные магазины, рестораны, товары для дома. В таких центрах, как правило, расположены кинотеатры, а также универмаги. Обычно Lifestyle Center организуют в районах с высокой плотностью населения.

– Насколько этот тип торговых центров востребован на Западе?
– Lifestyle Center, в отличие от любого другого типа торгового объекта, требует более точного анализа экономической эффективности. В частности, после тщательного исследования мы спрогнозировали для наших институциональных клиентов, что Lifestyle Center имеет великолепный потенциал и будет ведущим типом ТЦ на мировом рынке розничной торговли.

– На данный момент в России реконструируются несколько аэропортов. В Москве разрастается «Домодедово», возводится третий терминал в «Шереметьево». Планируется к строительству дополнительный терминал в аэропорте «Кольцово» в Екатеринбурге. Какие возможности для торговых операторов открывают торговые площадки в аэропортах?
– Мы изучали и работали над розничной торговлей в аэропортах и на вокзалах. Этот вид деятельности высоко продуктивен, если его тщательно спланировать и прорекламировать, а также обучить персонал технологическому процессу.

– Какой должна быть торговля в аэропортах?
– Здесь на первый план выходит экономия времени. Поэтому необходимо, чтобы все товары легко упаковывались и за них можно было быстро заплатить. Конечно, продукция, продаваемая в аэропортах, должна быть небольших размеров и легко умещаться в портфеле или чемодане. Необходимо, чтобы такую продукцию можно было употребить и выбросить во время полета. Небольшие подарки для жен или детей, которые можно купить в аэропорте, также имеют большой успех.

– Чем торговля в аэропорту похожа на торговлю в спортивных комплексах?
– Оба типа ориентированы на мужчин. В обоих случаях основу ассортимента составляет пища быстрого приготовления. Такие товары должны легко готовиться. Кроме того, блюда из нескольких составляющих не будут пользоваться успехом, так как их трудно унести. Персонал должен уметь обслужить максимальное количество клиентов, особенно во время большого скопления посетителей.

– Как Вы оцениваете российский рынок торговой недвижимости?
– В России огромный и быстро растущий рынок, который уже достиг небывалых высот и стандартов. Потребитель уже доказал свою приверженность лучшей атмосфере и лучшим товаром. В Соединенных Штатах цикл, который заканчивается первичным насыщением рынка, продлился 35–40 лет, в Сингапуре 10–15 лет, в Малайзии 5–10 лет, а в Индии он может занять менее 5 лет.