Сегодня, когда строительство новых объектов на рынке практически не ведется, на первый план выходит управление существующими зданиями. Как оптимизировать операционные расходы, чтобы экономия не сказывалась на качестве управления? Сегодня мы беседуем с Евгенией Власовой, управляющим директором Sawatzky Property Management. - Как вы считаете, какая позиция для собственника помещения более оправдана: не допустить пустующих площадей и сдавать их по любой цене или держать незанятые площади? - На сегодняшний день на рынке недвижимости есть два лагеря собственников. Первый считает, что здание должно приносить доход в любом случае. Они готовы быть гибкими, подстраиваться под те условия, которые есть на рынке. Они готовы говорить индивидуально с каждым арендатором, особенно с теми, у кого заканчивается, например, договор аренды. Они идут на существенные скидки, чтобы удержать арендатора или привлечь нового во что бы то ни стало. Скидки как минимум могут быть в пределах от 30 до 50%. Другие собственники занимают обратную позицию. Они считают, что позиционируют свой объект как здание определенного класса, и не хотят, чтобы ставки существенно падали по отношению к существующим. Они не хотят менять качество арендаторов, готовы терпеть пустые помещения и не понизят цены... Здесь, конечно, каждый сам для себя определяет уровень, ниже которого он не опустится. С моей точки зрения, лучше иметь доход, чем не иметь вообще. Мало того, что собственник не получает доход с площадей, он еще несет неизбежные расходы. Это те операционные и коммунальные расходы, которые ему не возместятся, как это было бы при 100%-ной занятости. Я говорю о расходах на электроэнергию, отопление, водоснабжение. Естественно, с отсутствием арендаторов расходы сокращаются, но есть расходы, которые не зависят от количества арендаторов: налог на имущество, аренда земли, страхование объекта. - Отслеживаете ли вы каким-либо образом финансовое состояние арендаторов на тех объектах, где вы работаете? - У нас есть четыре офисных здания, которые принадлежат нашей компании. Там мы встречались с каждым арендатором и выясняли, как они себя чувствуют. Истинные намерения арендаторов - планирует ли он оставить помещение или нет - всегда будет понятно, когда непосредственно находишься в переговорном процессе, по тому как ведет себя арендатор, как продвигается согласование условий договора, коммерческих условий. На объектах, где мы выступаем внешней управляющей компанией, мы отвечаем за property и facility management. Соответственно, мы проявляем инициативу по сокращению расходов, так как непосредственно отвечаем за исходную составляющую в части операционных расходов, которые арендаторы компенсируют собственнику. Мы стараемся найти какое-то место для экономии. Естественно, это возможно в пределах разумного, чтобы не свести экономию к торговле качеством. Можно мыть окна один раз в год взамен стандартных двух и чаще даже трех раз, если здание стоит на МКАде или другой крупной магистрали. Но другой вопрос, хотим ли мы, чтобы у нас здание стояло с грязными фасадами и окнами? - Что можно оптимизировать в бизнес-центре? - Мы заметно смогли сократить расходы благодаря валютной разнице. Все наши бюджеты мы утверждали в конце прошлого года, когда курс составлял 28-29 рублей. По итогом I квартала он составил 33-34 рубля. Большинство наших расходов мы несем в рублях. Соответственно, у нас получилась экономия за счет этой разницы где-то на уровне 17%. Так как мы работаем по методу open book, то мы все непотраченные деньги из бюджета всегда возвращаем. Естественно, нашей инициативой было вернуть эти деньги собственнику. С точки зрения объема услуг мы оценили все здания и определили ряд мероприятий, которые мы можем провести по экономии расходов. Хотя, конечно, мониторинг и оптимизация расходов - это наша постоянная обязанность как УК. Например, мы можем провести энергосберегающие мероприятия. Я не говорю о том, что мы должны отключать уличное освещение в вечернее время, но если мы можем сократить часы работы вентиляции и кондиционирования, это может помочь сэкономить. Здесь, конечно, надо смотреть, позволяет ли это сделать режим работы арендаторов, работают ли они в вечернее время и в выходные дни. Но есть и услуги, которые являются желательными, но не обязательными. Например, любые декоративные мероприятия. У нас есть объекты, где на ресепшн стоят живые цветы, а в холле много растений. Живые цветы - это красиво, шикарно, но без них можно обойтись. Есть какие-то ремонты, которые можно отложить: то, без чего здание может обойтись, и это не будет явным. Если мы не покрасим какой-то участок, подвал или технические помещения, без этого можно жить? Можно. Конечно, лучше это сделать, потому что все помещения здания должны выглядеть достойно. Но год прожить можно? Да. Все действия по оптимизации мы согласовываем с собственником. Какие-то владельцы не захотели от чего-то отказываться, даже мелкий ремонт откладывать, некоторые нам сами добавили варианты. Многие из них были на грани качества, и в каких-то случаях уже мы настаивали на сохранении услуги. - Какие новые услуги с наступлением кризиса вышли на первый план, а какие ушли за ненадобностью? - У нас существенно сократился объем услуг по всем строящимся проектам. Мы часто выступали консультантами по проектам, где в будущем рассчитывали работать как внешняя управляющая компания. Мы оказывали консультационные услуги по инженерно-техническим решениям с точки зрения дальнейшей эксплуатации и участвовали в структурировании договоров аренды, рассчитывали бюджеты операционных расходов, обсуждали с потенциальными арендаторами дальнейшее сотрудничество по нашей части. Количество таких проектов у нас существенно сократилось. Но это было закономерно, потому что многие девелоперы просто заморозили стройки. Как правило, заморозились проекты в их начальной стадии развития, когда при имеющемся участке земли девелоперы не вышли непосредственно на саму стройку. Проекты, которые находились в активной фазе строительства, где строительные работы были выполнены на 60-70%, дешевле завершить, чем заморозить. Что касается действующих объектов, которые уже функционируют и заполнены арендаторами, то здесь объемы услуг не изменились. Как я уже говорила, мы оптимизировали расходы, но состав услуг остался прежним. Здания как стояли, так и продолжают стоять: их нужно обслуживать, с арендаторами нужно вести взаимодействие, нужно отчитываться перед собственником. - Занимаетесь ли вы на каких-либо объектах asset management? - Да, но на тех объектах, которые находятся в нашей собственности. На остальных объектах мы обеспечиваем техническую сторону вопроса. Плюс к этому мы ведем все вопросы с арендаторами по операционным расходам. Наша цель - получение собственником 100%-ного возмещения расходов. Также мы отвечаем за бюджетирование и отчетность, за вопросы, связанные со страхованием и наступлением страхового случая, и за все взаимодействие с городскими инстанциями. Что касается аsset management в нашей стране, по моему мнению, рынок еще не дозрел до этого. Я с ходу даже не могу назвать объекты, где бы комплекс услуг по аsset management был отдан сторонним управляющим компаниям. Хотя на развитых рынках это считается само собой разумеющимся - ведение договоров аренды, сбор арендной платы и обеспечение поступления дохода собственнику, ведение бухгалтерии, которая обусловлена требованием законодательства и управленческим учетом. У нас это еще не популярно, и мы думаем, что ситуация должна сдвинуться, когда сюда придут инвестиционные фонды, которые по своей структуре все услуги отдают на аутсорсинг. Хотя сейчас, конечно, неизвестно, когда это произойдет. - Вы смотрите в будущее позитивно? - Естественно, начавшаяся стагнация будет продолжаться до тех пор, пока не стабилизируется экономика. Сейчас девелоперы не могут получить финансирование на развитие проектов либо финансирование доступно по таким ставкам, что эффективность стремится в нулю. Никто не будет развивать проекты себе в убыток, поэтому девелоперский бизнес активизируется, как только стабилизируется общее состояние экономики. С точки зрения будущего рынка в целом, у нас все-таки рынок находился еще в стадии развития, мы не достигли того качества, которое можно наблюдать на развитых рынках. Соответственно, нам есть куда стремиться. Что будет дальше? Хочется верить, что сложности закаляют дух. Если сложностей нет, то создается иллюзия, что все хорошо. А сейчас все поставлены вот в такие условия. Это значит, что нужно собраться, посмотреть на самих себя, что-то усовершенствовать, улучшить. Автор: Екатерина Крылова

Спецвыпуск: инвестиции