Стройка века

Частные инициативы

После того как Сочи были названы столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, внимание инвесторов к этому городу увеличилось: зазвучали заявления о строительстве комплексов жилой и коммерческой недвижимости. «Особенностью «сочинского» девелопмента являлось то, что многие проекты в области коммерческой недвижимости были заявлены как многофункциональные комплексы, – рассказывает Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group. – Почти во всех проектах помимо гостиничной, офисной или торговой составляющей были запланированы объемы жилых площадей – апартаментов, которые реализуются еще на этапе строительства и имеют быстрые сроки окупаемости».

К сожалению, не многие из заявленных частных проектов успели войти в стадию реализации: бурный подъем рынка, сопровождавшийся стремительным ростом цен на землю и жилую недвижимость, быстро сменился упадком, вызванным резким оттоком спроса из-за взвинченных цен. По словам Ильи Володько, это привело к полной стагнации рынка и отсутствию сделок по купле-продаже. В результате девелоперские проекты, даже включающие жилую составляющую, стали рискованными, и девелоперы взяли тайм-аут. «С началом финансового кризиса произошла некоторая смена «парадигмы ценностей» девелоперов: проекты с более длительным сроком окупаемости, но с понятными рыночными перспективами, как, например, гостиничные проекты, стали более востребованными, – отмечает г-н Володько. – Впрочем, из-за недостатка финансирования большинство проектов в области гостиничной, торговой и офисной недвижимости в Сочи на сегодняшний день заморожены или отменены вовсе».

Среди объектов, планы реализации которых были скорректированы, можно отметить следующие (данные Macon Realty Group):

• МФК «Сочи-Плаза» на месте гостиницы «Москва» на Курортном проспекте: инвестором (ООО «Сочи-Плаза») было принято решение об отказе от строительства МФК, вместо полного сноса будет произведена реконструкция гостиницы.
  
  
• Вторая очередь ТДЦ «Александрия» на ул. Московская (инвестор – «Оптима Инвест»): строительство приостановлено в связи с недостатком финансирования.
  
  
• Инвестиционная компания «ТПС» отложила реализацию двух крупных проектов: МФК на месте сочинского Завода железобетонных изделий и на месте концертного зала «Фестивальный».
  
  
• Отложено на неопределенный срок начало реконструкции ЦУМа в центре города (инвестор – «Объединенная промышленная корпорация»), и т. д.
  

Олимпийские резервы

Что касается непосредственно олимпийских объектов, то, по утверждению пресс-службы «ГК Олимпстрой», их строительство ведется в соответствии с графиком. Не усмотрела значительных отклонений и Координационная комиссия Международного олимпийского комитета, посетившая в мае текущего года олимпийскую стройку. Это был второй визит комиссии, в результате которого ее представители, как говорится в пресс-релизе МОК, «были рады убедиться, что спорт и спортсмены занимают центральную роль во всех сферах развития олимпийского строительства». Как отметил председатель комиссии Жан-Клод Килли, масштабы предстоящих изменений в городе и регионе поражают воображение, однако напомнил, что «сроки ограничены и команда участников олимпийского строительства должна учитывать временные рамки при принятии решений, чтобы успеть реализовать столь амбициозные планы».

По оценкам правительства России, стоимость всех олимпийских объектов и инфраструктуры составит 206 млрд. рублей, из которых на долю бюджета придется 118 млрд. рублей, остальное финансирование будет осуществляться за счет частных инвесторов. Средства бюджета преимущественно будут вложены в строительство олимпийской инфраструктуры: автодорог, сетей водо- и энергоснабжения, канализации и т.д. Впрочем, как отмечают в пресс-службе ГК «Олимпстрой», «цифры инвестиций динамично меняются, нередко в сторону уменьшения, поэтому называть любые параметры сейчас некорректно».

Ряд объектов олимпийского строительства уже нашли своих «ответственных исполнителей», среди которых объединение «Ингеоком» (выиграло конкурс на строительно-монтажные работы по возведению Ледового дворца спорта на 12 тыс. мест в Имеретинской низменности), ОАО «Газпром» (лыжный комплекс на 16 тыс. мест и гостиничный четырехзвездочный комплекс на 400 номеров на вершине хребта Псехако в Сочинском национальном парке), белорусская компания «Трайпл» (строительство биатлонного комплекса, включающего трассы и стадион с трибунами на 20 тыс. мест), компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза Хутор» (Горная Олимпийская деревня на 2,6 тыс. мест, горнолыжный центр на 18 тыс. мест на на Хребте Аигба, урочище Роза Хутор, сноуборд-парк на 15 тыс. мест, фристайл-центр на 14 тыс. мест) и др.

По сведениям компании Blackwood, большинство олимпийских объектов находятся на стадии проектирования. Как сообщают в пресс-службе «ГК Олимпстрой», в соответствии с графиком в текущем году планируется приступить к строительно-монтажным работам по основным спортивным объектам, относящимся к сфере ответственности корпорации. Это такие объекты, как Ледовый дворец спорта для фигурного катания, Большая ледовая арена для хоккея с шайбой на 12 тыс. зрителей, Ледовая арена для керлинга на 3 тыс. зрителей, Малая ледовая арена для хоккея с шайбой. Для этих проектов уже закончен этап подготовительных работ перед строительством – так называемый нулевой этап. «Кроме того, ведется строительство временных дорог, сети водоснабжения, прокладка канализации, проектные и строительно-монтажные работы по другим пунктам программы, в основном это объекты инженерной и транспортной инфраструктуры», – рассказывают в пресс-службе корпорации.

До конца года «ГК Олимпстрой» планирует вынести на конкурсные торги объекты гостиничной инфраструктуры. Сейчас идет ревизия сочинского гостиничного фонда, и после ее окончания «ГК Олимпстрой» озвучит окончательные цифры о количестве номеров в планируемых отелях.

Спортивные горизонты

Всех волнует вопрос, что будет с возведенными объектами после завершения Олимпийских и параолимпийских зимних игр в Сочи. Как рассказал министр регионального развития Виктор Басаргин, некоторые из сооружений будут перепрофилированы, например, Малая ледовая арена для хоккея превратится в детский развлекательный центр с аквапарком, Ледовый дворец для фигурного катания и шорт-трека станет торгово-развлекательным центром, а крытый конькобежный центр будет использоваться для проведения международных форумов и выставок.

В «Роза Хутор» уточнили, что сноуборд-парк и фристайл-центр, которые возводит компания, оставят как спортивные объекты для международных соревнований и отдыха российских и зарубежных гостей, а горная Олимпийская деревня будет функционировать как коммерческая недвижимость.

Премьер-министр России Владимир Путин во время ужина с представителями МОК рассказал об идее выполнить три из пяти запланированных ледовых дворцов в форме разборных конструкций, а после проведения Игр их демонтируют и перенесут в другие российские регионы.

По мнению Ильи Володько, в любом случае после ввода всех инфраструктурных объектов будет решена главная проблема Сочи – ярко выраженная сезонность спроса: «Гостиницы увеличат показатели среднегодовой загрузки, высоким сезоном помимо лета станет и зима. Кроме того, некоторые отели могут быть проданы в собственность как апартаменты».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, даже с учетом предлагаемых инвесторам преференций (льготные кредиты, предоставляемые Внешэкономбанком, налоговые льготы, долгосрочные договоры аренды земли и др.) сроки окупаемости олимпийских объектов лежат за пределами 2014 года, и только их использование постолимпийское время сделает эти объекты эффективными. «Последнее зависит от того, смогут ли Сочи стать курортом международного уровня, вырастут ли в соответствии с прогнозами потоки туристов, как российских, так и иностранных», – отмечает г-жа Широкова.