Игорь Голубев: «Первое, на чем стали экономить собственники, – это управление»

– Игорь Юрьевич, расскажите, пожалуйста, какова общая оценка состояния рынка коммерческой недвижимости Перми?

– Не будет большим открытием, если я скажу, что сегодня в Перми доминирует рынок арендатора и покупателя. Появляется все больше объектов, которые в связи с кризисом испытывают проблемы с заполняемостью своих площадей. Это касается как торговых центров, так и офисных, которые находятся в более тяжелом положении. Амбиции компаний, в свое время агрессивно захватывающих пермский рынок, резко угасли. Рынок аренды уже прошел первую волну понижения ставок. Под давлением арендаторов собственники отказались от диалога с позиции силы и начали активно искать компромисс.

Всех арендаторов условно можно разделить на три типа. У первых снижение аренды – вопрос «жизни и смерти», это позволит им сохранить бизнес. В этом случае диалог возможен и даже необходим, особенно если это якорный арендатор, который занимает свои площади уже длительный срок и добросовестно их оплачивает.

Второй тип арендаторов – это те, кто хочет просто «поиграть» на этом рынке. Несмотря на то что общая ситуация ухудшилась, у них не очень большие убытки. Но эти бизнесмены предпочли сделать вид, что у них тоже «все плохо» и снижение ставки им жизненно необходимо.

Третий тип арендаторов вообще мало что потерял от кризиса, да и сам собственник не останется в большом убытке, если его место займет кто-то другой. В этом случае понижать аренду совсем нецелесообразно. Помочь собственнику определить тип арендатора, который добивается снижения ставки, может только профессиональная управляющая компания.

Сейчас можно говорить об общем тренде снижения ставки по сравнению с докризисными ценами на 15–20%. А в большинстве случаев в успешных концептуальных объектах, расположенных в центре города на хороших трафиках, аренда снизилась незначительно. Объекты высокого класса, такие как ТЦ «Семья», «Колизей-Atrium» и «Колизей-Cinema», «Семь пятниц», ТРЦ «Столица», скорее всего вообще не опускали цены.

– Какие процессы происходят в различных сегментах рынка, какие ниши остались более прибыльными, какие менее, какие ушли в «минус»? Какие направления бизнеса оказались переоценены и больше не будут развиваться?

– Развитие рынка коммерческой недвижимости происходило не только в центральных, но и в спальных районах, и даже за территорией города. После того как центр был насыщен коммерческими площадями, бизнес начал выходить туда, где конкуренция не такая сильная. Поэтому когда рынок аренды стал корректироваться, в проектах, реализованных в спальных районах, произошел отток арендаторов. А так как внешний поток арендаторов из других регионов к нам резко прекратился, то наши бизнесмены стали проводить ротацию площадей. Те, кто заметил, что уровень конкуренции снизился, а цены остались практически на том же уровне, стали постепенно «перетекать» в ТЦ с устоявшимся форматом работы. Но во всех ТЦ так или иначе были и остаются практически одни и те же арендаторы, сильно их состав не меняется.

Те, кто хотел переехать, уже занял другую площадку. Пермские арендаторы, которые состоялись и могут вести свой бизнес самостоятельно, останутся на своих торговых точках, потому что могут сохранять на них достойную рентабельность, даже несмотря на то, что покупательские способности сокращаются. Этот сегмент в любом случае будет жив, поскольку торговля умирает последней.

Рынок офисных площадей больше подвержен тенденциям уменьшения стоимости не только аренды, но и продажи. Сегмент бизнес-центров класса А более других подвержен рискам потери арендаторов. Если на офисы со ставкой в 200–300 руб. за кв. м всегда есть спрос, то занять площади стоимостью 1000–1500 руб. всегда сложнее. Поэтому собственникам площадей в этом сегменте пришлось сократить ставки, по некоторым объектам на 40– 50%.

Много офисных проектов находилось на уровне разработки концепции и согласования. Теперь их реализация отложена на 5–7 лет.

Что касается складских площадей, то, глядя на то, какими темпами падает торговля, какие проблемы испытывает ритейл, становится понятно, что никакого развития ожидать не приходится. Говорить о больших логистических комплексах я бы вообще не стал. Мы возвращаемся на позиции того рынка, который был лет 7–8 назад: небольшие складские помещения, очень низкая арендная ставка, от 30 до 100 руб. за кв. м.

Агрессивная политика захвата рынка банковскими и страховыми структурами, которую мы наблюдали еще в прошлом году, также развернулась на 180 градусов. Банки теперь не только не развиваются, а, наоборот, закрывают свои филиалы. Высвобождаются лучшие офисные помещения с самыми высокими арендными ставками. Эти объекты «заточены» только под банки. Поэтому в условиях отсутствия потенциальных арендаторов ставки по этим объектам продолжат падение.

– Какой сегмент арендаторов намерен освободить свои площади или найти объект подешевле?

– У каждого арендатора рано или поздно возникает желание найти место получше. Более дешевое, менее затратное с позиции управления и более понятное с точки зрения покупательских потоков. В торговой недвижимости таких объектов у нас немного, и, к сожалению, в течение следующих 5–7 лет их не станет больше. Поэтому те арендаторы, которые уже стоят на этих объектах, там и останутся. Нецелесообразно менять место только потому, что у соседа стало на несколько десятков рублей дешевле. Переезд означает изменение статуса бизнеса, переход в более дешевый сегмент, изменение целевой аудитории, пересмотр концептов и изучение новых пассажиропотоков.

Практически все бизнес-центры, даже те, которые позиционировали себя как класс А, испытывают проблемы с заполняемостью. Раньше очередь из арендаторов в БЦ «Славяновский PLAZA», «Авангард» и «Парус» была в порядке вещей. В итоге «Парус», который был введен в эксплуатацию в начале прошлого года, до сих пор пока не заполнен. И в других центрах экспозиции площадок от 1000 кв. м и больше продолжаются по нескольку месяцев.

Если какой-либо офисный центр начинает снижать цены, то арендаторы готовы переезжать даже на соседнюю улицу. То же самое происходит и в рамках БЦ: когда один из собственников начинает сдавать свой офис на 50 руб. дешевле, чем соседи, к нему тут же выстраивается очередь из арендаторов. Другие собственники в этот момент думают: «если не снизить ставку сейчас, я могу в любой момент потерять своих арендаторов». И в целях минимизации рисков снижают. В результате весь БЦ начинает лихорадить. Получается неконтролируемый процесс.

В самом тяжелом положении оказались проекты, которые представляют собой встроенные помещения. Их окупаемость теперь превышает 10 лет. Это самые рискованные проекты для инвесторов. Бизнес на такие площади не идет. Многие предприниматели, имея пять точек, сокращают их число до одной.

– Изменился ли сам подход поиска арендаторов?

– Он изменился с точки зрения информационного поля. Раньше было достаточно простой подачи объекта, чтобы те арендаторы, которые рассматривали все, что попадет под руку, заходили на него. Сейчас пришло время активных продаж и личных взаимоотношений собственника и арендатора. Профессионалы, которые по 15 лет работают на рынке, знают, когда и куда он начнет двигаться, кто из арендаторов и куда может переехать, с кем можно вести переговоры, а с кем нет. Поиск арендаторов проходит при оптимальной рекламе, работе с базой данных, без широкого продвижения. Не надо забывать соотносить желания собственника и ожидания арендатора. Рынок арендатора принуждает нас смотреть в его сторону, иначе можно до бесконечности желать сдать свой объект в аренду. Сегодня бизнесмены буквально купаются в предложениях и могут выбирать себе офис или торговую точку до бесконечности. Это трудный процесс, он может занимать несколько месяцев. «Расслабляет» арендатора непрерывное снижение ставок, которое мы наблюдаем с января. Разумеется, это подстегивает его ждать максимального снижения стоимости аренды.

– Какое положение складывается на рынке купли-продажи коммерческих объектов?

– Сделки купли-продажи офисов проходят практически на уровне себестоимости. Часть инвесторов под давлением банковских кредитов были вынуждены продавать свои объекты. Судя по этим сделкам, цены в некоторых объектах упали более чем в два раза. Есть собственники, готовые продавать свои площади по себестоимости. Все говорит о том, что цена сейчас очень резко снизилась и пришло время покупать. С живыми деньгами можно приобрести практически все с большим дисконтом.

До недавнего времени на центральной улице Перми – Комсомольском проспекте – складывалась такая ситуация, при которой инвесторы были готовы покупать, но собственники не были готовы продавать. Или были готовы, но по заоблачной цене, к примеру, по 300 тыс. руб. за кв. м. Сейчас даже на центральных улицах – на «Компросе», на ул. Ленина и на ул. Сибирской – не только стали выставляться на продажу объекты коммерческой недвижимости.

Впрочем, крупных инвесторов на рынке мы пока не наблюдаем. Зато появились покупатели, которые готовы тратить на покупку офисов или торговых точек суммы до 5 млн. руб. Это те, кто раньше инвестировал в квартиры, а после того как рынок аренды жилой недвижимости резко сократился, а цена упала, «переключился» на коммерческую недвижимость. Зачем держать 2–3 квартиры, если можно приобрести один хороший магазин? При средней цене 50 тыс. руб. за метр в районе можно купить около 100 кв. м торговых площадей. Арендная ставка при этом все равно в секторе торговой недвижимости составляет порядка 1500–2000 руб. за «квадрат» в центре Перми.

Офисная недвижимость торгуется в среднем за 550–600 руб. за кв. м. В БЦ, позиционирующих себя как класс В, есть предложения 300–350 руб. за кв. м. В БЦ класса А можно предлагают 850–900–1000 руб. за «квадрат». Рынок очень быстро меняется и развивается, отталкиваясь от общеэкономических показателей, а не от тех изменений, которые происходят внутри него. На современном рынке не редкость сделки по бартерам и взаимозачетам, в этих случаях цену и вовсе определить сложно. Эти процессы будут происходить до конца года.

– Какие из объектов коммерческой недвижимости сейчас испытывают проблемы?

– С ТЦ «Лайнер» складывается сложная ситуация. Сам проект мне нравится, и месторасположение удачное. Но подход при выстраивании концепции был неправильный. Два доминирующих «якоря» на первых этажах – магазины электроники и бытовой техники «Техносила» и «Эльдорадо» совместно генерируют потоки своего сегмента покупателей. Другим бизнесменам незачем занимать площади на этажах повыше, чтобы заниматься там торговлей. Было бы правильно, если бы этот ТЦ путем небольших переделок перевели в формат офисного центра. У нас уже был в управлении торговый центр «Покровский пассаж», но когда вокруг него стали создаваться качественные концептуальные новые торговые центры со всем удобствами, мы перепозиционировали его, и он стал офисным. Ту же процедуру прошел торговый центр на ул. Сибирская, 47а. Не надо бояться реконцепции. Все могут ошибиться.

Проще сказать, какие объекты устойчиво держатся на плаву в период кризиса. Удачный пример – это ТЦ «Семья», «Колизей-Atrium» и «Колизей-Cinema», в ТРК «Столица» все продумано. В спальных районах это ТЦ «Кит» и «Парк Авеню».

Комплексы, которые находятся в спальных районах, выживут, если находятся на очень хороших трафиках. За последние полгода новых торговых и офисных центров на территории Перми, за исключением ТЦ «Домино» (застройщик – ЗАО «РИАЛ»), не появилось.

– Насколько сейчас удобное время для инвестиций? Кто может выступить в роли крупного инвестора?

– Мы отмечаем огромный разрыв между предложением собственников и тем, на что согласны инвесторы. Их можно сформулировать так: «Хочу продать за 200 – хочу купить за 50». Инвестировать в пермский рынок могут только компании из других регионов, в частности из Москвы. Москвичи могут рассматривать пермский рынок в плане выкупа объектов по низким ценам. Для столичной инвестиционной компании средней руки покупка нашего крупного торгового центра – незначительная сделка. А для нас это сделка года.

– Насколько востребованы сегодня услуги управляющей компании? Пытаются ли участники рынка сэкономить на профессиональных услугах в условиях кризиса, или, наоборот, решили не скупиться, чтобы сохранить арендаторов?

– Когда рынок непрерывно развивался, мало кто об этом задумывался. Сейчас арендодатели испытывают проблемы с платежами, ставки по аренде сильно сдвинулись вниз, некоторые объекты заложены в банках. Первое, на чем стали экономить собственники, это управление.

В некоторых объектах, где много собственников, нет единого мнения о том, сколько средств надо тратить на управление. Кто-то может договориться до того, что ему вообще ничего не надо, можно ограничиться одной уборщицей и одним охранником. В итоге профессиональная УК будет вынуждена уйти с этого объекта.

Мы предполагали, что все к этому пойдет, поэтому еще в январе снизили цены на наши услуги на 15%. Сейчас еще предлагаем поработать в этом направлении нашим контрагентам.