Консалтинг в строительстве как осознанная необходимость

Строительный консалтинг, который уже заявил себя на строительных рынках Москвы и Санкт-Петербурга, в периферийных городах-миллионниках находится в зачаточном состоянии.

Инвесторы столиц, делая ставку на столичные же площадки, могут развивать собственные сквозные вертикальные структуры «инвестор–заказчик–генподрядчик», считая, что тем самым снижают накладные расходы. Возможно, это и получается в некоторых случаях, но, как правило, в небольшой промежуток времени и при идеальном соблюдении обоих графиков: и строительства, и финансирования. При наступлении сбоев в любом из графиков большая и неповоротливая управленческая структура начинает съедать сама себя. Нам знакомы случаи, когда ежемесячные накладные расходы достигали на отдельно взятой площадке 100% от СМР. Это нонсенс. То же происходит во многих столицах регионов.

Такого не произойдет, если воспользоваться услугами консалтинговой фирмы. Консалтинговая фирма, работая в рамках договорных обязательств, не может из них выйти. В этом случае инвестор, прорабатывая бизнес-план проекта, может быть уверен, что накладные расходы на управление проектом становятся более предсказуемыми.

Кадровая политика консалтинговой фирмы, ограниченная рамками договора, более гибкая. Специалисты приглашаются на определенный проект, возможно, с неполной занятостью.

Все вышеуказанные качества периферийной консалтинговой фирмы должны быть интересны любому инвестору, идущему в новый регион. К этому добавляется знание местного строительного рынка, наличие предварительной информации на месте о конкуренции в выбранном сегменте строительства, а также начальная информация, позволяющая в кратчайшие сроки предложить на выбор несколько площадок с предварительной маркетинговой проработкой, поскольку мониторинг рынка на месте ведется постоянно. При работе с консалтинговой фирмой инвестиционная компания, проводя проект, может ограничиться:

• Инспектированием в регионе по графику;
• Постоянно действующим представителем (руководителем проекта);
  
  Полный цикл проекта предусматривает следующие шаги:
  
  
  
• Маркетинговые исследования;
• Принятие решения о входе в регион;
• Выбор площадки;
• Проведение работ по оформлению разрешительной документации;
• Проектирование;
• Строительство;
• Ввод в эксплуатацию.
  

Инвестор может принять решение о начале сотрудничества с консалтинговой фирмой на любом из этих шагов. До начала оформления разрешительной документации шаги могут меняться местами. Точкой отсчета может стать существующая площадка, входящий в регион бренд или всего лишь желание войти в конкретный регион, город. Именно в девелопменте нередки случаи, когда бизнес-план инвестора осуществляется с разрывом логической цепочки, в начале которой стоит площадка застройки, а в конце – максимальная прибыль. Возможно, после проведения полномасштабных маркетинговых исследований и проработки нескольких бизнес-планов на несколько концепций окажется, что начальный вариант не был идеальным. Грамотно поставить задачи при проведении «полевых» маркетинговых исследований также могут только специалисты на местах. Изменение концепции завершенного проекта –мероприятие очень дорогостоящее, и затраты на него абсолютно несопоставимы с затратами на профессиональный маркетинг, проведенный на начальном этапе.

После выбора концепции и площадки следует этап предпроектной подготовки. При составлении технического задания на проектирование на первый план выходят вопросы геологии площадки и, при реконструкции, техническое заключение о состоянии существующих конструкций здания. И здесь я хочу остановиться на некоторых особенностях. Несмотря на то что в региональных центрах лицензии на указанные виды работ имеют десятки организаций, местные строители знают, что качественно произвести подобные работы могут единицы. И в данном случае опыт местных специалистов поможет избежать не только необоснованных затрат, но и грубых ошибок при проведении исследований.

Мне известен случай, когда в заключении независимой экспертизы в упрощенном варианте можно было прочесть: проект разработан на недостаточной информации по геологии и в связи с этим не может быть рассмотрен на надежность несущей способности грунтов основания и фундаментов и, как следствие, устойчивости сооружения в целом.

Избежать подобных промахов помогут только местные специалисты. На стадии подготовки технического задания на проектирование необходимо определиться, какие будут использованы материалы. Данная работа потребует мониторинга местных строительных материалов как по стоимости поставок, так и по единице готовой продукции СМР. Надежных поставщиков также могут определить только местные специалисты.

На активной стадии строительства необходимо проведение производственно-технического консалтинга, в рамках которого осуществляется разработка календарного графика выполнения строительно-монтажных работ, выбор стройматериалов и определение графика их поставки, поиск подрядных и субподрядных организаций, а также полное ведение переговоров и урегулирование финансовых вопросов со всеми задействованными лицами. Также необходим жесткий ежедневный контроль по качеству производства работ и поставляемых материалов. Следовательно, надо либо командировать на весь срок строительства своих экспертов, либо нанимать таких специалистов на местах. В последнем случае руководитель службы технического надзора должен быть представителем инвестиционной компании и тоже постоянно находиться на строительной площадке. При заключении договора на производственно-технический консалтинг консалтинговая фирма берет на себя всю ответственность за качество производимых работ, осуществляет постоянные контакты с административными органами и к сдаче объекта подходит с уже подготовленной документацией.

Контроль качества и подготовка сдаточной документации, проводимые в режиме инспекционных проверок, могут отложить пуск объекта более чем на год. Такие примеры у нас есть. Можно представить, как это отражается на рентабельности и сроках окупаемости проекта. В заключение хочу вернуться к отношениям региональных инвесторов с местными консалтинговыми фирмами. Выше я уже говорил, что наличие собственной вертикальной структуры создает иллюзию сокращения организационных и управленческих расходов. Не только моральные обязательства, но и Трудовой кодекс РФ не позволяет инвестору в каждый конкретный момент иметь оптимизированные расходы в указанных направлениях. Кроме того, чтобы быть уверенным в качестве конечного продукта, инвестор расширяет собственную службу безопасности, организует контрольные отделы (часто по всем основным направлениям). И каждый из этой кадровой махины, в том числе и работники контрольных структур, лично заинтересован только в одном – в сохранении своего места. Затраты могут увеличиваться многократно. И когда структура становится абсолютом, а затраты превышают все разумные пределы – проводится оптимизация кадрового состава. Но не за счет упрощения структуры, а за счет элементарного сокращения кадрового состава в процентном отношении по всем подразделениям. Это может нанести ущерб качеству выполняемых работ. Подобные кадровые игры часто напоминают ситуацию когда «вместе с водой выплескивают ребенка».

В то же время консалтинговая фирма, принимая на себя обязательства за выполнение определенных работ, сдает эти работы по результату. Привлеченные специалисты работают, как правило, по контракту в конкретном проекте и так же заинтересованы в конечном результате.

Напомню еще раз, что затраты этого направления становятся абсолютно прозрачными и могут быть заложены уже на начальном этапе проработки вариантов проекта.