Независимость оценщика: как заказчики влияют на результаты оценки

Проблема

Тема давления заказчика на оценщика уже много лет широко и откровенно обсуждается в России и США, на сайтах Интернета.

Большинство заказов у российских (40%) и зарубежных оценщиков (70%) приходится на оценку кредитных залогов. Это ответственная работа носит массовый характер и оказывает прямое влияние на банковский сектор и национальную экономику. Здесь особенно важно выдержать соответствие рынку: массовое завышение стоимости залогов может привести к проблеме неплатежей и к финансовому кризису. Систематическая недооценка стоимости может замедлить развитие кредитно-финансовой системы. Как установить взаимовыгодное равновесие? Кто должен быть заказчиком оценки – банк, клиент, независимый контролер или все трое? Вместе или по отдельности?

За последние 20 лет проблема сговора оценщика и заказчика или «давления заказчика на оценщика» не теряла актуальности. Чаще всего на сговор оценщика и заказчика жалуются потребители оценки – банки, кредитующие под залог оцениваемой собственности, и аудиторы, заверяющие финансовую отчетность. Жалуются и сами оценщики, когда неоправданные требования клиентов «выходят за все рамки».

Последствия

Большинство оценщиков не намерены нарушать профессиональную этику и соглашаться на подлог. Однако существует серьезная проблема, так как все без исключения оценщики испытывают давление заказчика. В итоге мы имеем печальную статистику. Эксперты называют заказными 60–90% отчетов, выполняемых в России, и 40–50% – в США. Пять лет назад в Америке были проведены статистические исследования, показавшие, что основной фактор заказной оценки – величина гонорара. Как правило, давление оказывают одним из двух способов.

Первый – условием подписания контракта клиент ставит заданную величину оценки стоимости либо ее нижнюю/верхнюю границу.

Второй – когда заказчик при подписании договора на оценку не оговаривает величину стоимости, однако в ходе работы после получения проекта отчета требует корректировки результата в нужную ему сторону. В этом случае давление на ранних стадиях может иметь форму поощрений, (например, как обещание доплаты к сумме гонорара), так и быть более жестким (вплоть до угроз не принять отчет и публично обвинить оценщика).

На практике все сложнее. Отношения оценщика и заказчика могут иметь форму добровольного сговора между ними. Важно понимать, что и заказчик, и оценщик могут объективно быть заинтересованы друг в друге, поскольку они не конкуренты, а сговор может быть выгоден обоим. В Рунете есть сайты с подробным анализом выгод и потерь различных сторон в зависимости от целей заказной оценки. Анализ показывает, что в большинстве случаев сговора убытки от недостоверной оценки несет государство. В таких случаях, особенно для снижения налогов при совершении готовящихся сделок, нередко в сговор вовлекаются уже не две, а все три стороны. Это приводит к тому, что часто для оценщика быть независимым – значит потерять заказчика и уступить конкуренту, менее квалифицированному и не обремененному профессиональной этикой.

Итак, проблема требует разрешения. Попытки решить проблему «силовым путем» – ужесточением наказания оценщиков – оказались неэффективны. Кроме того, сами понятия «давление заказчика», «сговор», «заказная оценка» всем понятны, но точно не определены. Поэтому юристы приходят к выводу, что формально очень трудно обвинить оценщика в сговоре, а заказчика в «давлении». Лучшее решение – устранение причин, побуждающих оценщика уступать давлению заказчика или участвовать в сговоре.

Выбор

Исходная ситуация проста и многократно обнародована: испытывая давление клиента, оценщик должен принять одно из двух рискованных решений: либо, сохранив принципиальность, потерять клиента, либо, приняв условия клиента, пойти на риск дисциплинарного или даже судебного наказания, будучи впоследствии уличенным в сговоре явного завышения/занижения результата

В условиях конкуренции и развитого рынка оценки первая опасность, несомненно, более реальна для небольшой и не слишком известной оценочной компании. Вот почему больше половины оценщиков в России и в США выбирают второе, уступая заказчику. Далее возникает замкнутый порочный круг: длительная практика заказных оценок ведет к снижению профессионально уровня оценщика, делает его еще более зависимым от всех клиентов. Рано или поздно конечные потребители оценки включают компанию оценщика в свой «черный список».

В конечном итоге профессиональному оценщику выгоднее быть независимым от заказчика и объективно оценивать стоимость. То же самое требуется для развития рынка коммерческой недвижимости и устойчивости финансового рынка. Конечным потребителям оценки – банкам-кредиторам, аудиторам, участникам сделок также нужна независимая объективная оценка стоимости, отражающая действительность, и не нужны оценщики, искажающие рынок. Как же противостоять давлению заказчика и сговору оценщика и заказчика?

Решения

На эту тему есть множество рекомендаций, и многочисленные предложения экспертов России и Запада разделяются на две неравные группы.

Первую, наиболее многочисленную группу предложений можно охарактеризовать коротким принципом: отделить оценщика от заемщика, затруднить (или не допускать) их контакты. Или более радикально: разделить заемщика, оценщика и приемщика работы. Эту позицию активно поддерживают: в России – ряд крупных банков, компаний, Ассоциация российских банков, многие юристы и оценщики; в США – Институт оценки, ассоциации оценщиков и юристы.

Чтобы избавить оценщиков от давления агрессивных заказчиков, предлагается передать функции заказчика в некий независимый экспертный орган местной ассоциации оценщиков или кредиторов. Крупнейшие банки и компании России практикуют подобные меры, введя институт аккредитованных оценщиков и комиссии по экспертизе отчетов. Они рассматривает свой опыт как положительный, хотя эта позиция и критикуется многими оценщиками как дискриминационная. Американские оценщики предлагают вести публичную «черную книгу» оценщиков, уличенных в сговоре, и клиентов, оказывавших давление на оценщиков.

Вторая группа рекомендаций экспертов относится непосредственно к оценщикам. Ее коротко можно охарактеризовать так: для защиты от давления заказчика оценщику следует быть опытнее заказчика.

В случае «давления» такой оценщик может объяснить заказчику, к каким негативным последствиям для него и для его кредитора может привести неверная оценка. Практика показывает, что ссылки на реальные последствия аналогичных случаев производят хорошее действие на заказчика.

Мы много раз подчеркивали в предыдущих статьях: хороший отчет об оценке стоимости не ограничивается цифрой, он должен содержать профессиональный анализ оцениваемого объекта и т. д. Если заказчик настаивает на том, что его объект «особенный» и что он, владелец, гарантирует его высокую доходность или ликвидность, то оценщик, не согласный с этим, может тем не менее включить эти положения в техническое задание, а также в отчет в список особых условий и предположений. Будучи явно описанными, эти условия дадут конечному потребителю оценки точное представление о предмете оценки и о дополнительных условиях, выполнение которых необходимо для достижения оцененной стоимости объекта. На падающих рынках оценщика часто рассматривают как вестника плохих новостей, но именно честность оценщика помогает обеспечить стабильность рынка и финансовой системы.