Мнения экспертов и участников об итогах рейтинга

Александр Халков,
сопредседатель экспертного совета рейтинга, вице-президент холдинга безопасности «Подразделение «Д»

Первоначальная методика рейтинга включала в себя гораздо большее количество критериев оценки, но ограниченность в финансах и времени не позволили экспертам проводить несколько дней на обследуемых объектах. Мы были вынуждены объединять некоторые разделы – например, «Безопасность» и «Связь». Думаю, информативность рейтинга по этой причине не пострадала, но он мог быть и глубже. Другая сторона медали в том, что зачастую и представители БЦ не всегда оказывались заинтересованными в глубоком анализе. В верхней части рейтинга мы видим объекты, которым особо стесняться нечего, но на многих других объектах при доскональном анализе можно выявить недостатки, влекущие за собой понижение позиции в рейтинге.

Через полгода мы планируем провести второй рейтинг. За это время может произойти изменение арендных ставок. В случае определенной стабилизации могут корректироваться и потребности арендаторов: если сегодня цена все-таки является решающим фактором выбора, то улучшение дел в бизнесе повлечет за собой изменение приоритетов при выборе офиса.

На мой взгляд, главное в том, что экспертному совету предоставлялась только объективная информация, даже если она была негативной. Конечно, каждый БЦ хотел бы получить оценку 100, но мы видим, что даже из лидирующей тройки никто не набрал 90 баллов.

Нельзя забывать, что многие участники рейтинга вошли в стадию сдачи, приостановив некоторые статьи затрат, запланированных изначально. Это касается вопросов климата, безопасности, оснащения холлов, конференц-залов или парковок. Возможно, что к следующему рейтингу некоторые объекты смогут улучшить ситуацию, и тогда вполне возможна существенная перестановка позиций.

Одна из задач рейтинга, которая, на мой взгляд, была успешно решена, – это профессиональный рост сообщества тех, кто получает прибыль от БЦ. Комиссия, обсуждая результаты обследования объекта с представителями инвесторов или с управляющей компанией, объясняет и подтверждает фактами недоработки объектов, показывает, какие преимущества можно получить, устранив их. На базе подобного рода переговоров инвесторы и представители управляющих компаний корректируют свои приоритеты.

Сегодня мало просто построить и сдать в аренду административное здание – нужно учесть массу важных мелочей. Рейтинг, как индикатор, отражает, какие из этих мелочей важны в большей степени, а какие – в меньшей; что из них влияет на востребованность объекта и, как следствие, на арендную ставку; какие недостатки покажутся арендаторам существенными, а какие нет.

Константин Шихалев,
член экспертного совета рейтинга, директор по развитию ЗАО «Инвестиционно-финансовый центр»

Проведение рейтинга должно восприниматься новосибирскими девелоперами как еще один важный шаг на пути к более цивилизованному и развитому рынку коммерческой недвижимости. Он должен помочь всем участникам рынка взглянуть на свои объекты со стороны и понять, как они сегодня воспринимаются бизнес-сообществом. Собственники и управляющие бизнес-центров независимо от итогового места в рейтинге могут и должны использовать его результаты как действенный инструмент повышения конкурентоспособности своих объектов. Практически все участники рейтинга имеют возможность в будущем увеличить количество баллов и занять более высокое положение, если они учтут в своей работе текущие результаты.

Конечно, есть очень важные факторы оценки, связанные с местоположением объекта, его доступностью автомобильным и общественным транспортом, окружением объекта, на которые не могут влиять собственники и управляющие. Но зато у них есть масса реальных возможностей улучшить внешний вид и качество отделки, состояние прилегающей территории, качество клининга и управления объектом. Сейчас уже есть технологии, позволяющие решать даже проблему нехватки парковочных мест, которая является актуальной для большинства участников рейтинга. Было бы, как говорится, желание, а возможности всегда приходят к тем, кто их ищет.

В будущем считаю целесообразным сделать рейтинг «конвертируемым», то есть привести балльную оценку в соответствие с принятыми классификациями офисных зданий Московского и Санкт-Петербургского исследовательских форумов. Это позволит новосибирским офисным зданиям быть адекватно представленными на рынке для потенциальных арендаторов федерального и международного масштаба. В первую очередь это касается наиболее качественных объектов.

Хочется надеяться, что решение задачи рейтинга – перенести на новосибирскую почву лучшие российские и мировые практики – стало ощутимо ближе, но это лишь начало работы, за которой последуют новые инициативы и в других сегментах новосибирского рынка недвижимости.

Василий Холмогоров,
эксперт рейтинга по разделам «Безопасность», «Связь», технический директор инжиниринговой компании «ДельтаТехСервис»

Общий вес разделов «Безопасность» и «Связь» в рейтинговом балле ниже, чем у «Маркетинга» или «Микроклимата». В первую очередь это связано с тем, что, с точки зрения клиента, данные пункты не являются ключевыми факторами при выборе бизнес-центра. Тем не менее эти разделы достаточно содержательны. При разработке оценочного листа мы старались включить пункты, характеризующие объем сервиса и его надежность.

В оценочный лист следующего рейтинга мы обязательно внесем корректировки. Они коснутся как раздела «Связь», так и раздела «Безопасность». Изменения коснутся в первую очередь формулировок пунктов для того, чтобы сделать лист максимально понятным для каждого пользователя.

Данный рейтинг в будущем может стать хорошей базой для классификации административных зданий региональной специфики. Существует стандартная классификация административных зданий: A, B, C. Но ее недостаток в том, что в России она отработана скорее для города Москвы. К тому же, с моей точки зрения, она достаточно общая и на ряд вопросов отвечает неконкретно. С помощью полученного опыта и при участии собственников и инвесторов административных зданий мы получаем возможность конкретизировать существующую классификацию под региональную специфику, а в идеале закрепить ее законодательно.

Юрий Пасиченко,
член экспертного совета рейтинга, главный инженер компании «Интех-НСК»

В ходе оценки бизнес-центров для рейтинга по разделу «Связь» были выявлены некоторые общие проблемы, решение которых, на мой взгляд, повысило бы оценку объекта и его место в рейтинге.

Одним из исследуемых нами параметров был уровень присутствия в здании операторов связи. В бизнес-центрах, включенных в рейтинг, он довольно высок: там, где здания эксплуатируются два года и более, как правило, присутствуют несколько поставщиков таких услуг. Однако практически все владельцы (за единичным исключением) стремятся услуги связи отдать на откуп самим операторам, предоставляя им площади для размещения оборудования и лишь обеспечивая «последнюю милю» внутри зданий. В итоге арендатор не получает единой точки входа через управляющую компанию, хотя для потребителя было бы удобнее решать вопросы по связи в комплексе с другими хозяйственными вопросами. Видимо, именно поэтому владельцам и управляющим оказываются неинтересны услуги беспроводного Интернета (WiFi), спрос на который в будущем будет только расти.

Сегодня практически везде есть доступ к мобильной связи, который от владельца здания никак не зависит. Однако надо отметить, что в некоторых зданиях высокого класса организованы дополнительные ретрансляторы на подземных парковках. Оставляет желать лучшего кабельная разводка в зданиях. К сожалению, современные нормы проектирования слаботочных сетей в зданиях, действующие на Западе уже не один десяток лет, у нас в стране не закреплены СНиПами и ГОСТами и применяются только по инициативе заказчика. Хотя надо понимать, что следование международным стандартам не только повышает уровень объекта, но и минимизирует затраты эксплуатации.

И, наконец, немного о таком аспекте, как сервисная инфраструктура самих технических систем. Насыщенность оборудованием связи и автоматики безопасности в современном офисном здании такова, что требует хоть небольших, но выделенных технических помещений на каждом этаже. У нас же такое можно увидеть только в зданиях не ниже класса А.

Федор Голованов,
член экспертного совета рейтинга, руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой-недвижимость»

Рейтинг позволил выявить по-настоящему профессиональных игроков этого рынка и тех, кому стоило бы усовершенствовать свою работу и уровень предоставляемых услуг. Сам факт того, что проведение рейтинга стало возможно, говорит о том, что новосибирский рынок офисной недвижимости активно развивается и становится зрелым и открытым. Девелоперам данная работа позволит выявлять наиболее востребованные и незанятые сегменты рынка. Арендаторы, пользуясь результатами нашей работы, смогут более взвешенно подходить к выбору помещений для аренды, что особенно важно в условиях кризиса. Арендодатели смогут обратить внимание на преимущества и недостатки своих бизнес-центров и, совершенствуясь, повышать эффективность работы.

Владислав Офицеров,
исполнительный директор компании «Тандем-Инвест», управляющий бизнес-центром «РосЕвроПлаза», участник рейтинга

Мы искренне рады, что сделан еще один шаг к выстраиванию полномасштабной системы оценки бизнес-центров в Новосибирске. Мы уверены, что в будущем рейтинг будет развиваться, и с каждым годом подведение его итогов будет становиться все более значимым для рынка. Для нас как участников рейтинга очень важно доверие пользователей к результатам. Не секрет, что в России существует множество премий и рейтингов в области недвижимости, но лишь на единицы из них собственники недвижимости и арендаторы действительно могут ориентироваться.

Мы очень хорошо понимаем, что значит быть первым, ведь именно «РосЕвроДевелопмент», построив «РосЕвроПлазу», положила начало новосибирскому классу А. Для нас это также был первый опыт по строительству бизнес-центра в регионах. Мы признаем ряд недочетов в проекте и в течение последнего года активно исправляем некоторые технические и организационные моменты. Именно поэтому мы не столь придирчивы к результатам нынешнего рейтинга, даже несмотря на то, что ряд оценочных критериев несколько отличается от принятой международной практики. Для нас важнее не результаты конкретного рейтинга и наше место в нем, а то, что рынок осознал наконец необходимость четкого деления недвижимости на классы, а также начал выстраивать более глубокую и развитую систему критериев оценки.

Денис Ефименко,
генеральный директор управляющей компании «Калинка», участник рейтинга

Пожалуй, для участников рынка, которые давно на нем работают и хорошо его знают, результаты рейтинга не стали откровением. Лично я из полученных данных лучше узнал те бизнес-центры, где я не был или был очень давно, еще до ремонта. Ключевой вывод, который я сделал из результатов рейтинга, – если мы хотим достойно пережить кризисную ситуацию на рынке, нужно работать, работать и еще раз работать.

Татьяна Цветкова,
коммерческий директор ООО «Эргоном», управляющий бизнес-центром «ПАРТНЕР», участник рейтинга

Основные комментарии пусть выскажут эксперты, а я могу сказать, что наше положение в рейтинге послужило стимулом внимательнее относиться к ряду моментов во вновь открываемом БЦ. Если бы не посещение экспертной комиссии, возможно, многие расходы у нас не так быстро бы оплачивались…

Главное же для меня – это человеческий фактор. Теперь я смотрю на другие БЦ не только как на конкурентов, но и как на партнеров, коллег по рынку. Рейтинг повернул нас лицом друг к другу. Появилось иное понимание ситуации на рынке коммерческой недвижимости, и это, несомненно, заслуга рейтинга.

Алексей Мухин,
исполнительный директор Ассоциации инженеров по вентиляции, отоплению и кондиционированию («АВОК-Сибирь»), эксперт рейтинга по разделу «Микроклимат»

Примененные в недавно построенных бизнес-центрах принципиальные схемные решения для систем обеспечения микроклимата (отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха) в большинстве случаев идентичны. В качестве базисной принята поэтажная схема, которая обладает определенной гибкостью в обеспечении заданных условий микроклимата, в частности, в условиях поэтапного заполнения зданий арендаторами офисов.

По естественным причинам здания, превращенные в бизнес-центры из проектных институтов, проигрывают современным сооружениям по уровню оценок по разделу «Микроклимат».

Для всех зданий наиболее существенными остаются проблемы с вентиляцией помещений и построением единой интегрированной системы управления всеми системами обеспечения заданных условий микроклимата. Узким местом является вопрос наладки систем.

Также приходится констатировать, что заложенные при проектировании зданий решения не в полной мере обеспечивают энергосберегающий эффект при эксплуатации, что приведет к увеличению затрат на поддержание в них необходимых условий, что, по всей видимости, не может не сказаться на величине арендной платы.

Особо хочется отметить, что благодаря рейтингу впервые получен достаточно объемный и информативный массив данных о техническом оснащении значительного количества зданий, что дает возможность проведения его дальнейшего анализа и обработки.