Чего хотят арендаторы?

Все ходы записаны

То, что время арендатора рано или поздно наступит, знали все. Но собственники искренне верили, что это время придет еще нескоро. Однако кризис обманул их надежды. И сейчас, на падающем рынке, условия диктует арендатор. Он требует снижения ставок, предоставления каникул, перевода оплаты на процент с оборота, а также подробного отчета по операционным расходам.

В последнее время у арендаторов все чаще возникают вопросы к собственникам и управляющим компаниям по поводу оплаты отдельных статей операционных расходов. Например, электроэнергии, стоимость которой, как известно, в этом году выросла. Такие вопросы, как показывает практика, разрешаются, когда арендатор получает полную и подробную информацию по операционным расходам.

«Как до, так и во время кризиса наша компания скрупулезно относилась и относится к тем деньгам, которые арендатор платит за операционные расходы. Каждому арендатору мы представляем подробный бюджет, где детально и четко прописаны все статьи затрат, – делится опытом Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management. – Бывает, что арендаторы просят подтвердить расценки на единичные виды услуг. Например, охранных компаний. В таких случаях мы предоставляем срез стоимости услуг охранных компаний по рынку, обосновываем, почему выбрали именно эту компанию. Могут возникать вопросы по стоимости услуг персонала, задействованного на объекте. Тогда мы предоставляем всю информацию о стоимости персонала на рынке. В нашей компании для решения конкретных задач задействовано минимальное количество людей. Когда арендаторы видят всех участников процесса, от дежурного инженера до управляющего, каждый из которых занят своим делом – один меняет лампочку, другой предоставляет бюджет, вопрос о том, кто все эти люди, отпадает сам собой».

По мнению Михаила Потапова, коммерческого директора ООО «Национальная Сервисная Компания», многие проблемы связаны с некомпетентностью арендаторов, которые зачастую не понимают, какие услуги должна оказывать им управляющая компания, и не разделяют зоны ответственности. Например, в договоре не прописано, кто занимается установкой кондиционеров, заменой лампочек, и арендаторы считают, что это автоматически входит в обязанности управляющей компании. «Порой желания арендатора противоречат как нормам эксплуатации помещения, так и здравому смыслу, – отмечает Михаил Потапов. – Допустим, арендатор говорит: «Мы хотим поставить дополнительную перегородку». Когда мы начинаем это обсуждать, выясняется, что перегородка технически там не может быть поставлена, потому что будет преграждать пожарный выход и т. д. В диалоге с арендатором мы находим решение, устраивающее обе стороны».

Сбежавший арендатор

Как показывает практика, больше всего проблем в отношениях с арендаторами возникает у управляющих компаний не во время пребывания в здании, а во время въезда и выезда.

Как рассказывает Евгения Власова, обычно арендатор въезжает в здание, когда еще идет благоустройство территории или ведется работа по строительству подъездных путей, все это создает определенные неудобства. Задача УК – обеспечить арендатору такие условия, чтобы он не чувствовал дискомфорта ни при заезде на парковку, ни во время входа в здание, ни в течение непосредственного использования арендуемых помещений.

Ряд проблем, способных спровоцировать конфликтные ситуации, возникает и во время расставания с арендатором. «Во время выезда арендатора чувствительным может оказаться момент, когда при сдаче помещения происходит оценка его состояния, – говорит Евгения Власова. – Помимо естественного износа помещения может иметь место ущерб, нанесенный помещению арендатором: дырки в стене, поврежденные дверные доводчики, отбитая плитка, сломанные замки. И здесь могут возникнуть споры при оценке требующихся восстановительных работ – почему именно такая сумма будет удержана из гарантийного депозита. Этот вопрос решается путем предоставления смет на восстановительные работы. Если арендатор сомневается в верности сметы, он может потратить свое время, узнать, сколько стоят на рынке подобные работы, сделать собственные расчеты».

Сегодня проблема цивилизованного расставания с арендатором становится все более актуальной. В одной из управляющих компаний рассказали о том, как арендатор, задолжав плату за полгода, выехал из здания по-английски, бросив столы, стулья и офисную технику. И забрал с собой только ноутбуки и компьютеры, которые сотрудники, как выяснилось, в течение некоторого времени выносили частями.

«В связи с финансовым кризисом с начала 2009 года появляется все больше проблемных арендаторов, у которых возникает значительная просрочка по арендным платежам, – говорит Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро-Девелопмент». – С такими арендаторами собственник чаще всего разрывает отношения и не приглашает их в свои новые проекты».

Как рассказала Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM, сегодня самая острая проблема в отношениях арендодателей и арендаторов – это растущая задолженность по арендной плате. Практика показывает, что все больше компаний, оказавшихся в связи с кризисом в сложном финансовом положении, не в состоянии своевременно платить за аренду своих офисов. В таких ситуациях управляющая компания проводит встречи с арендатором-должником, обсуждает возможные варианты выхода из создавшегося положения. Они вместе находят оптимальные для обеих сторон решения, а затем УК следит за тем, чтобы эти договоренности выполнялись. Такой подход довольно эффективен. Если он все же не срабатывает, проблема разрешается уже в судебном порядке.

«Если арендатор тайно уехал из помещения, он все равно остается юридическим лицом, с которым у компании заключен договор, – подчеркивает Евгения Власова. – У собственника есть возможность обратиться в суд, чтобы взыскать с него задолженность. Конечно, эта процедура будет стоить денег и займет какое-то время, но это лучше, чем ничего. Если суд – последний инструмент, который остался, его нужно использовать. В таких случаях возникает вопрос о качестве арендатора – есть ли у него банковская гарантия или гарантия материнской компании. При заключении договора важно понимать, что представляет собой юридическое лицо, с которым вы вступаете в отношения. Если арендатор проходит процедуру банкротства, нужно смотреть, что можно взять у него из активов».

Не доводить ситуацию до предела, месяц за месяцем позволяя арендатору накапливать долги, собственнику помещения поможет грамотно составленный договор аренды, который регламентирует, что арендодатель в случае неуплаты имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и сдать помещение другому арендатору.

Просто не дай ему уйти

Удержать арендатора на объекте – вот главная проблема управляющей компании. Сегодня, оптимизируя затраты, многие компании сокращают арендуемые площади, переезжают в здания с более низкой арендной ставкой, пусть и менее комфортабельные. Все это сказывается на доходности и репутации тех объектов, которые они покидают, не лучшим образом. Как рассказала Марина Великорецкая, чтобы избежать нежелательных последствий, собственники вместе с управляющими компаниями разрабатывают программы по удержанию арендаторов – пересматривают арендные ставки, смягчают условия аренды, корректируют предложения по минимальному размеру арендуемых площадей, предлагают арендаторам дополнительные услуги и т. д.

«С начала 2009 года многие арендаторы начали вести переговоры с собственниками об изменении условий договора, – рассказывает Виталий Антонов. – Чаще всего речь идет о сокращении арендных ставок, об изменении периодичности платежей, увеличении периода так называемых арендных каникул. Для удержания арендаторов собственник вынужден идти на уступки. Многие арендодатели переходят на сбор арендной платы в виде процента от оборота компаний, которые снимают у них офисы. Мы готовы идти и идем навстречу нашим потенциальным клиентам, разрабатывая индивидуальные предложения для каждого. В некоторых случаях, когда технически это возможно, мы готовы уменьшать минимальные арендуемые площади, в других корректируем арендные ставки, уменьшаем или расширяем пакет предоставляемых услуг, что тоже влияет на стоимость».

Как отметил Михаил Потапов, переговоры о снижении арендных ставок и эксплуатационных расходов происходят сейчас часто. Обычно они сводятся к определению условий и выбору одной из уже сложившихся схем отсрочки платежей на будущие периоды. Таким образом, арендодатель предоставляет арендатору некоторые финансовые послабления сегодня, но с гарантией их возмещения через оговоренный период времени. Такие схемы предполагают длительное сотрудничество в перспективе, поэтому возможны только по отношению к якорным арендаторам, которые уже проявили себя как надежные партнеры.

Что же касается снижения эксплуатационных расходов, то здесь ситуация несколько иная: здание требует постоянного внимания и вложений. Нельзя просто взять и отказаться от обслуживания котельной или холодильных камер – последствия такого шага очевидны. Нельзя сократить планово-предупредительные ремонты и перейти на аварийное обслуживание – риски и стоимость работ возрастают многократно. В итоге эффект от подобной «псевдоэкономии» может оказаться обратным – эксплуатационные расходы лишь увеличатся.

Сегодня арендаторы, по мнению Евгении Власовой, хотят получить более длинные каникулы. Если раньше они составляли в среднем три месяца для нового здания (вторичный рынок обходился вообще без этого бонуса), теперь арендаторы, которые желают располагаться в новых зданиях, ведут переговоры о сроке более длительном, в среднем около шести месяцев.

«Мы заинтересованы в жизнедеятельности наших торговых центров и предлагаем компаниям-арендаторам различные варианты и для увеличения покупательского трафика, и для увеличения оборота ритейлера, – говорит Антон Туров, директор по развитию ГК «Овентал». – Так, мы предоставляем арендные каникулы ритейлерам, работа которых связана с сезонными товарами. К примеру, ритейлеру, реализующему зимнюю одежду, мы предоставляем арендные каникулы летом. Но с наступлением сезона арендатор нам возвращает за этот период ставку. Также мы предлагаем нашим арендаторам совместное участие в маркетинговых акциях в ТЦ».

Из механизмов, с помощью которых можно удержать арендатора, Евгения Власова в первую очередь отмечает корректировку арендных ставок. Не секрет, что сегодня ставки аренды по сравнению с докризисным периодом снизились минимум на 30%, этот факт нельзя не учитывать. Сегодня арендаторы хотят пересматривать арендные ставки в течение срока аренды с привлечением консультантов. Это справедливая позиция – рынок меняется, каждую неделю что-то происходит. Вопрос об изменении ставок аренды решается в индивидуальном порядке. Разумеется, подход к долгосрочному арендатору будет одним, к краткосрочному – другим.

«С точки зрения смены валюты договора мы смотрим более консервативно – рубль не является стабильной валютой, это нужно честно признать, – говорит Евгения Власова. – Поэтому переходить на рубли мы не советуем. С точки зрения перехода оплаты на процент от оборота для ритейлеров (именно так работают западные рынки) нужно понимать, что финансовая отчетность, которую ведет арендатор, будет соответствовать международным стандартам. Если арендодатель уверен в соблюдении всех общепризнанных стандартов такой отчетности, то такая форма оплаты приемлема. Вопрос лишь в том, насколько наш рынок ритейлеров работает по международным стандартам».

Еще одна тенденция – в новых зданиях большинство арендаторов предпочитают офисные помещения с отделкой. Если же арендатор принимает финансовое участие в отделке помещения, собственник часто компенсирует ему ее стоимость.

По словам Михаила Потапова, проблемой для арендодателя сегодня становится и так называемый мелкий шантаж. Бывает, что свое требование снизить арендную плату компании аргументируют тем, что их не устраивает качество здания и обслуживания – пол на балконе слишком мокрый, розы на газоне недостаточно хороши. Понятно, что подобные претензии не могут служить основанием для пересмотра арендной ставки. Что касается дополнительных услуг, то, по мнению Михаила Потапова, в некоторых случаях в попытке собственника удержать арендатора это работает. Управляющие компании также пытаются помочь арендаторам в решении их вопросов: например, осуществляют брокеридж для арендаторов с длинными сроками аренды, сдают их пустующие площади в субаренду, безвозмездно оказывают дополнительные услуги (Intentive Programs).

«Сегодня время компромисса для всех, – считает Евгения Власова. – И успешен будет тот собственник, тот управляющий, который слушает своих арендаторов. Рано или поздно кризис закончится, и успешны будут те объекты, которые не стояли пустыми, а генерировали постоянную доходность, в которых было минимальное количество вакантных площадей».