Игорь Бураков: «Нужны новые ценовые ориентиры»

– Какова структура ростовского «недостроя», какие объекты пострадали больше других и как долго, по вашим прогнозам, продлится эта ситуация?

– На стадии «недостроя» в Ростове-на-Дону сейчас преимущественно офисные помещения. Торговые в большей степени стараются достроить. Но вообще «недострой» – понятие относительное. Ведь стройку нельзя заморозить надолго – нужно обязательно найти выход, причем вариантов не так уж много: найти покупателя на такой объект или дополнительные деньги, чтобы его достроить. В этом, кстати, заинтересованы и кредиторы, поскольку возвращение вложений возможно только после сдачи объекта. Правда, после этого возникнет новая проблема – как наполнить помещение арендаторами.

Компании, которые не проявили гибкости во времена роста или в первое время кризиса, испытывают трудности с наполнением. А вот у тех, кто успел загодя сформировать пул арендаторов, масштаб проблем значительно меньший. Если пул сформирован на 60–70 процентов, то сейчас для сдачи объекта не самое плохое время. Можно дисконтировать и стоимость работ и стройматериалов, таким образом стремясь компенсировать убытки.

– Тенденция к дисконту наблюдается, кажется, повсеместно…

– Для этого есть объективные причины. Ликвидность упала. Количество продавцов выросло, среди них оказались те, кто не собирался что-либо продавать, но, столкнувшись с финансовыми проблемами, вынужден продавать имущество. А былого количества покупателей уже нет. В результате появились лояльные цены, возник стимул к дисконтам. Еще пару лет назад в Ростове о снижении цен говорить было вообще нереально. Теперь способ продать только один – дисконтировать.

На рынке появился выбор, который ранее отсутствовал. Это хорошее время для конечных покупателей – тех, у кого экономика рассчитана таким образом, что они знают конечную цену, которую готовы заплатить за квадратный метр земли. Потому что их бизнес может генерировать только эту прибыль. В этом смысле рынок стал более здоровым: конечные покупатели начали наконец-то задавать разумную цену. В отличие от продавцов, которые друг у друга покупали, потому что цены росли, не рассчитывая, а можно ли с такой ценой вообще сделать бизнес. Показательный пример – главная улица Ростова, Большая Садовая. На торговых площадях, расположенных там, очень высокая ротация. Причина очевидна: компании открываются, фиксируют убытки и уходят, не в состоянии «потянуть» аренду. Цены на Садовой, как правило, нерациональны. А кто может совершать сделки по нерациональным ценам? Во-первых, лузеры. Их много, задача только найти следующего. Во-вторых, те, для кого рациональная цена не является целью. Им важно просто обозначить свое присутствие на этой улице. Других категорий, которые бы могли оперировать нерациональными ценами, не существует.

– Каков ущерб, уже понесенный ростовским рынком коммерческой недвижимости из-за кризиса?

– На мой взгляд, об этом ущербе можно говорить лишь условно. Основной массив коммерческой недвижимости, которая эксплуатируется в Ростове-на-Дону, был построен по ценам ниже $1000 за квадратный метр. Если в какой-то момент коммерческая недвижимость приносила сверхдоходы, сейчас эти доходы просто стали меньше. По нашим наблюдениям, цены на рынке коммерческой недвижимости ниже $1000 еще не падали.

– Тем не менее участники рынка уже фиксируют убытки…

– Фиксируют убытки те, кто не успел достроить свои объекты и сейчас не имеет достаточно средств, чтобы закончить строительство. Да, это прямые убытки, поскольку актив продолжает генерировать расходы, даже если стройка заморожена. А выручки не приносит никакой или приносит низкую, не ту, на которую рассчитывали. Поэтому на ростовском рынке уже есть сделки, которые совершаются ниже себестоимости объектов. Это тот случай, когда лучше зафиксировать первые убытки (они, как правило, самые маленькие), нежели на что-то надеяться и впоследствии получить большие.

– В каком из сегментов рынка коммерческой недвижимости ситуацию можно считать наиболее сложной?

– На рынке офисных площадей в Ростове серьезный кризис перепроизводства. Так совпало, что синхронно было введено в эксплуатацию большое количество новых бизнес-центров, и сейчас еще много площадей находится на этапе достройки. В то же время произошло падение спроса на офисы, а новые бизнес-центры строились именно «под развитие», в расчете на то, что в Ростов будет приходить все больше новых компаний.

– А они больше не приходят?

– Они продолжают приходить и ищут новые площади, но их поток меньше того, который прогнозировали девелоперы. Если бы даже не произошло мирового кризиса, в Ростове-на-Дону так или иначе случился бы кризис перепроизводства на рынке офисной недвижимости.

Сама специфика рынка такова, что его никак невозможно синхронизировать: три года назад ощущался очень серьезный дефицит офисов. И ответом на это стал резкий выброс на рынок – по некоторым оценкам, порядка 300 тыс. кв. м – офисных площадей. Это много для Ростова. Причем все эти офисные комплексы расположены в центральной части города, тогда как арендаторы сейчас стремятся максимально сэкономить на издержках. Многие компании, прежде всего локальные, те, для кого не важен уровень представительности, а офис – это просто рабочее помещение, стремительно мигрируют из центра в микрорайоны, где более доступные арендные ставки. Риелторы констатируют: основной клиентский поток по коммерческой недвижимости составляют те, кто меняет офисы с дорогих на более дешевые.

– Как изменилось соотношение тех, кто предпочитает арендовать коммерческую недвижимость, и тех, кто хочет иметь ее в собственности?

– Желающих покупать стало гораздо меньше, чем арендаторов. Когда рынок растет, всем кажется, что самое разумное – это покупка собственного офиса. Во-первых, фиксируются расходы. Во-вторых, недвижимость дорожает и ее владелец имеет актив, который может выступить твердым залогом в банке, причем эта залоговая база все время растет.

Арендаторы же, напротив, в ситуации падения рынка в состоянии управлять издержками. Им есть что снижать: можно обсуждать с арендодателями любые ставки, вплоть до отрицательных. Теоретически при определенных условиях можно снимать помещение «за ноль» и рассчитывать на доплату за то, что продолжаешь им пользоваться, обеспечивать охрану и нести коммунальные и прочие расходы. Ведь если собственник теряет арендатора, он теряет не только доход, но и начинает нести расходы, которые до сих пор перекладывались на арендатора. Это как минимум налог на имущество, коммунальные платежи и траты, связанные с тем, чтобы содержать объект в надлежащем состоянии с точки зрения пожарной безопасности, охраны. Так что отрицательная ставка может иметь место, когда собственник оказывается перед выбором: нанимать охрану или сдать «за ноль» либо за «минус рубль».

Те, кто арендует коммерческую недвижимость, сейчас могут оказаться в более выгодном положении. Например, участники рынка, которые собирались развивать розницу на базе собственных помещений, теперь довольны тем, что не сделали этого хода, поскольку могут управлять издержками, снижая арендные платежи. В то же время у них появляются новые возможности для приобретения этих объектов по более низким ценам. С их ожиданием связан общий настрой на рынке.

– То есть, вы считаете, рынку еще есть куда падать?

– Реакция ростовского рынка коммерческой недвижимости, как и везде, замедленная. Да, она пропорциональна падению доходов предприятий и фондового рынка, но я полагаю, рынок недвижимости еще не упал. Возникают какие-то паузы, когда кажется, что все стабилизировалось, но тренд к снижению сохраняется. И надо учитывать, что существует большой «навес» – недвижимость, которая находится в залоге, объекты у девелоперов, из последних сил выстраивающих модели выживания в надежде на то, что активность на рынке увеличится, цены начнут расти или откроются окна по рефинансированию долгов. И они действительно открываются, потому что банкам недвижимость тоже не нужна. Но этот «навес» не может держаться вечно. Если же он упадет на рынок – это вызовет новую волну снижения цен.

С другой стороны, то, что сейчас новые объекты не закладываются, в будущем положительно скажется на рынке коммерческой недвижимости. Так что рано или поздно возникнет дефицит предложений.

Конечно, в ближайшие годы новых офисных площадей Ростову не потребуется. После того как достроят «Пять морей» и «Риверсайд», спрос будет закрыт минимум на три года. Однако в сегменте гостиничных площадей, в частности пятизвездочной категории, есть потенциал для развития. Избыток торговых площадей я бы тоже не считал особенно большим. Есть форматы и места, которые по-прежнему востребованы.

– Какова сейчас инвестиционная привлекательность ростовского сегмента коммерческой недвижимости в целом, насколько снизился интерес инвесторов и есть ли они вообще?

– Инвесторы есть, они никуда не делись, мы работаем с ними, подбираем площадки и активы. До момента приобретения актива мы не называем эти компании. Но их больше десяти, и каждый проект – это свыше $30 млн. Это большие проекты – в основном в таких отраслях, как ритейл и гостиничный бизнес. В сфере логистики новых проектов сейчас нет. Поскольку много уже заявлено, что-то построено и медленно реализуется, но когда все они войдут в строй – спрос будет закрыт.

Основная проблема рынка сейчас – в новых ценовых ориентирах. Используются некие «аварийные цены», но непонятно, какие цены считать привлекательными. Есть категория инвесторов, которые бы сюда вошли. Нельзя же представить ситуацию, в которой коммерческие площади вообще невостребованы. Не может быть города без магазинов. Но неясно, на какие цены ориентироваться. Зайти и купить по $1000 за квадратный метр сейчас выгодно или нет? Чтобы это понять, рынок должен «разморозиться» с точки зрения сделок. Индикатор – не ожидания, не заявления, а сделки. А число сделок упало. Рынок потерял ликвидность, поэтому сейчас трудно сформировать идею цены. А до тех пор, пока этого не сделано, невозможно оценить привлекательность рынка.

Почему банки сейчас редко кредитуют новые девелоперские проекты, а занимаются в основном реструктуризацией уже существующих долгов? Потому что непонятно, сколько они стоят, какова будет ликвидационная стоимость в случае продажи. Ликвидность низкая, покупателей почти нет. Мало кто готов рисковать. Нужно четкое понимание ценового баланса. Рынок не обязательно должен быть растущим, он может быть стагнирующим, демонстрировать падение, но предсказуемое. Людям нужно начать ориентироваться в новых стоимостях. Тогда активизируются профильные инвесторы.

– А сейчас они не проявляют никакой активности?

– Профильные инвесторы сейчас заняты формированием банка земли, проектированием, получением разрешительной документации, чтобы быть готовыми, когда заметят подъем рынка, в этот подъем быстро встроиться. Для достижения успеха нужно успеть обогнать прочих. И сейчас хороший период для подготовки проектов.