Земля под зданиями – выкуп или аренда?

На выбор того или иного способа оформления прав на землю влияет множество факторов. При отсутствии денег на выкуп выбирается аренда. Если же финансовых проблем нет, перед собственниками зданий и помещений встают другие вопросы, которые можно разделить на два основных блока.

• Что выгоднее в финансовом плане – собственность или аренда, с учетом того что на землю в собственности нужно будет уплачивать налог?
  
  
• Чем отличается аренда земли от собственности с точки зрения прав, предоставляемых законом, и возможностей их использования?
  

Вопрос первый: что выгоднее в перспективе?

Начнем с того, что налог на землю относится к местным налогам и на территории Санкт-Петербурга налоговые ставки устанавливаются законом субъекта. На сегодняшний день действуют ставки, утвержденные законом Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 611-86 «О земельном налоге и о внесении дополнения в закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах», в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Арендная плата за земельный участок устанавливается в договоре аренды, который заключается с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по довольно сложной формуле, учитывающей, кроме базовой ставки, еще и многочисленные коэффициенты. Ориентировочно арендная плата для того же бизнес-центра в Центральном районе составила бы как минимум 532 рубля за 1 кв. м в год.

Если посмотреть на соотношение между размером арендной платы и земельного налога в целом по Санкт-Петербургу, то, основываясь на данных из практики работы с клиентами, картина выглядит следующим образом: арендная плата иногда в несколько раз больше земельного налога, а ее колебания в зависимости от колебаний рынка недвижимости происходят значительно активнее.

Перспективы изменения этого соотношения оценить достаточно сложно. Нельзя не принимать во внимание, что уже много лет планируется введение единого налога на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта, и заменит существующие налоги на землю, имущество и тому подобное. Однако я полагаю, что в ближайшие годы в условиях кризиса и образовавшегося «застоя» на рынке недвижимости переход на новую систему налогообложения недвижимости вряд ли возможен и арендная плата еще долго будет превышать размер земельного налога.

Вопрос второй: в чем раз­личия?

На практике разница является ощутимой, например, в следующих случаях:

– когда возникает отсутствие стабильности во взаимоотношениях с арендодателем. Так как правомочия, которыми обладает арендатор, являются временными, никогда нельзя полностью ограничить права арендодателя пересмотреть условия их передачи. В основном это касается, конечно, пересмотра арендной платы;

– когда встает вопрос о распоряжении зданием или помещениями и земельным участком. Если есть договор аренды земельного участка под зданием или договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора под зданием, в котором находятся помещения, то приобретая здание или помещения, новый собственник вправе переоформить на себя договор аренды или присоединиться к договору со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако в этом случае нет гарантии, что новый арендатор сможет далее владеть и пользоваться участком на тех же условиях, что и предыдущий.

Наличие собственности на землю, конечно, значительно повышает ценность актива. Но в случае с продажей помещения нельзя не отметить существующую правовую коллизию, которая связана со статусом и особенностями распоряжения общей долевой собственностью. Она заключается в том, что на собственника земельного участка накладываются некоторые дополнительные обязанности.

А именно: существует позиция Высшего арбитражного суда России, в соответствии с которой продажа нежилого помещения может осуществляться только одновременно с продажей принадлежащей продавцу долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание .

При совершении такой сделки купли-продажи помещения должны применяться нормы о преимущественном праве собственников долей в праве общей долевой собст­венности на земельный учас­ток – на выкуп доли по цене предложения (Ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

К сожалению, ни законодательство, ни судебная практика пока не дают однозначного ответа на вопрос о том, должна ли в данном случае соблюдаться установленная законом процедура распоряжения общей долевой собственностью и должна ли она распространяться на сделку купли-продажи помещений.

В подобных случаях во избежание рисков недействительности сделки купли-продажи помещений из-за несоответствия закону мы рекомендуем нашим клиентам при продаже помещений формально следовать требованиям о соблюдении преимущественного права и получать отказ сособственников от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок.

Итак, собственникам зданий при наличии финансовой возможности выплатить единовременно выкупную цену я бы рекомендовала выкуп. А вот выбор способа оформления прав на земельный участок собственниками помещений в здании зависит от намерений собственника. Если продажа помещений не предполагается, то с финансовой точки зрения выбор на сегодняшний день очевиден – это оформление земли в собственность. Если же сделки с помещениями в ближайшем будущем не исключаются – то я бы рекомендовала аренду.