Назад
28 Июля 2009, 9:23
Аудит объектов недвижимости
Оптимизация затрат – это не результат, это процесс. По крайней мере так должно быть в идеале, вне зависимости от экономической ситуации. Но будем откровенны: растущий рынок списывает многие ошибки и многие недоработки, в том числе неэффективность в управлении недвижимостью. Наступивший кризис заставляет задумываться не только об оптимизации, но и о минимизации затрат, что бы и кто бы ни говорил о недопущении применения последнего термина.
С чего начать?
Учитывайте затраты, и таким образом можно сократить расходы. Когда компания начинает регистрировать исходящие звонки своих сотрудников по дате, времени и цели, количество звонков снижается за счет уменьшения звонков по личным делам сотрудников.
Учет расходов предполагает детализацию, классификацию и разбиение на блоки операционных затрат (расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода).
Операционные расходы можно условно разделить на постоянные и переменные. К условно-постоянным расходам относятся траты, не зависящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и другие. К условно-переменным расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление и т. д. – все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.
От общего к частному
Следующий этап – анализ затрат. Один из наиболее эффективных способов анализа затрат компании – сравнение их с аналогичными показателями конкурентов. Такой подход позволяет не только делать выводы о конкурентоспособности бизнеса, но и выявлять резервы снижения затрат. Отметим, что в условиях рынка получить данные о деятельности конкурентов, необходимые для сравнительного анализа, довольно сложно. Однако среднеотраслевые показатели операционных затрат на квадратный метр обслуживаемой площади величины вполне доступны. Определяйте сумму операционных затрат на квадратный метр площади объекта и сравнивайте данный показатель со среднеотраслевым. Величина операционных расходов может существенно различаться в зависимости от особенностей самого объекта, специфики обеспечения его коммунальными ресурсами и эксплуатации.
Профессиональные управляющие компании для анализа затрат пользуются двумя схемами: вертикальным анализом и горизонтальным. Рассмотрим эти виды анализа подробнее.
Вертикальный анализ затрат весьма распространен и часто используется при анализе финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Суть: сравнение статей затрат, расположенных в отчетности обычно в вертикальном порядке. Для его проведения необходимо рассчитать удельный вес той или иной статьи затрат в общей сумме затрат, отсортировать по убыванию и сосредоточиться на анализе наиболее крупных затрат.
Не менее эффективен горизонтальный анализ – сравнение затрат за отчетный период с аналогичными показателями предшествующего периода. Изменение величины той или иной статьи затрат должно иметь обоснование: увеличение площади, предоставляемой в аренду, влияние инфляции – рост стоимости услуг контрагентов, рост уровня зарплаты, не соответствующий росту производительности и т. д. Помимо этих классических видов анализа можно рекомендовать использовать функциональный анализ. Он предполагает построение бизнес-процессов компании и анализ затрат по этим процессам. Например, привлечение одного нового арендатора обходится компании в определенную сумму. Почему? Из чего складываются данные затраты? Что можно сократить?
Основные группы затрат на управление недвижимости
Основные группы операционных расходов при эксплуатации коммерческой недвижимости:
Например, существенную экономию может внести теплообменник, который позволяет охлаждать помещения внешним воздухом, когда внешняя температура ниже внутренней температуры. Необходимо избегать избыточной вентиляции. Объем подаваемого воздуха должен соответствовать фактической наполненности объекта.
Снижение потребления воды может быть достигнуто установкой экономичных кранов на этапе реконструкции объекта, а можно обойтись распыляющими насадками на краны – аэраторами. Обслуживание и содержание инженерных систем. Контроль над критически важным оборудованием и своевременное оповещение о неисправностях позволит сэкономить на снижении времени реакции на нештатную ситуацию. Использование удаленных сигналов на мобильный телефон позволит сэкономить на количестве персонала в смене или даст возможность одной сменой обслуживать несколько объектов.
Проведение переговоров с контрагентами. Рынок услуг сейчас так же подвержен сокращению, как и экономика в целом. Переложите часть оптимизации своих затрат на плечи поставщиков услуг. Это касается затрат на клининг, охрану, прочие услуги, отданные на аутсорсинг. В нынешних условиях они готовы будут идти на компромисс с целью сохранения клиента.
Коммерческие и маркетинговые затраты. В нынешних быстро меняющихся условиях экономического кризиса маркетинговые исследования и анализ устаревают порой к тому моменту, когда они завершены. Вполне достаточным может являться мониторинг рынка конкурентов, потребителей. Затраты на рекламу могут быть подвержены сокращению весьма и весьма осторожно. Извечный девиз «Реклама – двигатель торговли» кризисом не отменяется. Но нужно более тщательно подойти к анализу, какие каналы рекламы «приводят» клиентов, а какие в большей степени являются имиджевыми, необходимо, и соответственно отказываться от вторых в пользу первых.
Сокращение продолжительности рабочей недели позволит сократить затраты на фонд оплаты труда (ФОТ).
Прочие расходы не должны превышать более 5% от общей суммы затрат. В противном случае эти затраты необходимо «раскрывать». Помните, нельзя управлять тем, что не учтено.
Приоритетность платежей
Однако избавиться от операционных платежей полностью невозможно, если вы намерены осуществлять операционную деятельность. Однако, управляя сроком осуществления платежей, фактически можно получать беспроцентный займ.
Зачастую собственник стремится минимизировать операционные расходы на содержание объекта недвижимости, прибегая к таким методам, как приобретение не самых дорогих материалов, снижение качества оказываемых услуг. Однако не нужно забывать, что от качества предоставляемых услуг будет зависеть доход объекта. В нынешнее время, когда рынок арендодателя превратился в рынок арендатора, любое снижение качества предоставляемых услуг может привести к уходу арендатора.
В рамках статьи невозможно рассказать обо всех аспектах управления затратами, в том числе об их минимизации. Необходимо отметить, что профессиональные управляющие компании имеют богатейший опыт оптимизации и в том числе минимизации операционных затрат. Антикризисные пакеты таких компаний включают мероприятия, направленные не только на оптимизацию затрат, но и на гибкое управление арендными отношениями, управление маркетингом, аудит работы всего объекта недвижимости.
Учитывайте затраты, и таким образом можно сократить расходы. Когда компания начинает регистрировать исходящие звонки своих сотрудников по дате, времени и цели, количество звонков снижается за счет уменьшения звонков по личным делам сотрудников.
Учет расходов предполагает детализацию, классификацию и разбиение на блоки операционных затрат (расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода).
Операционные расходы можно условно разделить на постоянные и переменные. К условно-постоянным расходам относятся траты, не зависящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и другие. К условно-переменным расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление и т. д. – все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.
От общего к частному
Следующий этап – анализ затрат. Один из наиболее эффективных способов анализа затрат компании – сравнение их с аналогичными показателями конкурентов. Такой подход позволяет не только делать выводы о конкурентоспособности бизнеса, но и выявлять резервы снижения затрат. Отметим, что в условиях рынка получить данные о деятельности конкурентов, необходимые для сравнительного анализа, довольно сложно. Однако среднеотраслевые показатели операционных затрат на квадратный метр обслуживаемой площади величины вполне доступны. Определяйте сумму операционных затрат на квадратный метр площади объекта и сравнивайте данный показатель со среднеотраслевым. Величина операционных расходов может существенно различаться в зависимости от особенностей самого объекта, специфики обеспечения его коммунальными ресурсами и эксплуатации.
Профессиональные управляющие компании для анализа затрат пользуются двумя схемами: вертикальным анализом и горизонтальным. Рассмотрим эти виды анализа подробнее.
Вертикальный анализ затрат весьма распространен и часто используется при анализе финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Суть: сравнение статей затрат, расположенных в отчетности обычно в вертикальном порядке. Для его проведения необходимо рассчитать удельный вес той или иной статьи затрат в общей сумме затрат, отсортировать по убыванию и сосредоточиться на анализе наиболее крупных затрат.
Не менее эффективен горизонтальный анализ – сравнение затрат за отчетный период с аналогичными показателями предшествующего периода. Изменение величины той или иной статьи затрат должно иметь обоснование: увеличение площади, предоставляемой в аренду, влияние инфляции – рост стоимости услуг контрагентов, рост уровня зарплаты, не соответствующий росту производительности и т. д. Помимо этих классических видов анализа можно рекомендовать использовать функциональный анализ. Он предполагает построение бизнес-процессов компании и анализ затрат по этим процессам. Например, привлечение одного нового арендатора обходится компании в определенную сумму. Почему? Из чего складываются данные затраты? Что можно сократить?
Основные группы затрат на управление недвижимости
Основные группы операционных расходов при эксплуатации коммерческой недвижимости:
- коммунальные платежи;
- обслуживание и содержание инженерных систем;
- услуги по охране объекта;
- текущий ремонт;
- содержание объекта;
- ФОТ (фонд оплаты труда);
- страхование;
- коммерческие расходы;
- налоги;
- прочие расходы.
Например, существенную экономию может внести теплообменник, который позволяет охлаждать помещения внешним воздухом, когда внешняя температура ниже внутренней температуры. Необходимо избегать избыточной вентиляции. Объем подаваемого воздуха должен соответствовать фактической наполненности объекта.
Снижение потребления воды может быть достигнуто установкой экономичных кранов на этапе реконструкции объекта, а можно обойтись распыляющими насадками на краны – аэраторами. Обслуживание и содержание инженерных систем. Контроль над критически важным оборудованием и своевременное оповещение о неисправностях позволит сэкономить на снижении времени реакции на нештатную ситуацию. Использование удаленных сигналов на мобильный телефон позволит сэкономить на количестве персонала в смене или даст возможность одной сменой обслуживать несколько объектов.
Проведение переговоров с контрагентами. Рынок услуг сейчас так же подвержен сокращению, как и экономика в целом. Переложите часть оптимизации своих затрат на плечи поставщиков услуг. Это касается затрат на клининг, охрану, прочие услуги, отданные на аутсорсинг. В нынешних условиях они готовы будут идти на компромисс с целью сохранения клиента.
Коммерческие и маркетинговые затраты. В нынешних быстро меняющихся условиях экономического кризиса маркетинговые исследования и анализ устаревают порой к тому моменту, когда они завершены. Вполне достаточным может являться мониторинг рынка конкурентов, потребителей. Затраты на рекламу могут быть подвержены сокращению весьма и весьма осторожно. Извечный девиз «Реклама – двигатель торговли» кризисом не отменяется. Но нужно более тщательно подойти к анализу, какие каналы рекламы «приводят» клиентов, а какие в большей степени являются имиджевыми, необходимо, и соответственно отказываться от вторых в пользу первых.
Сокращение продолжительности рабочей недели позволит сократить затраты на фонд оплаты труда (ФОТ).
Прочие расходы не должны превышать более 5% от общей суммы затрат. В противном случае эти затраты необходимо «раскрывать». Помните, нельзя управлять тем, что не учтено.
Приоритетность платежей
Однако избавиться от операционных платежей полностью невозможно, если вы намерены осуществлять операционную деятельность. Однако, управляя сроком осуществления платежей, фактически можно получать беспроцентный займ.
Зачастую собственник стремится минимизировать операционные расходы на содержание объекта недвижимости, прибегая к таким методам, как приобретение не самых дорогих материалов, снижение качества оказываемых услуг. Однако не нужно забывать, что от качества предоставляемых услуг будет зависеть доход объекта. В нынешнее время, когда рынок арендодателя превратился в рынок арендатора, любое снижение качества предоставляемых услуг может привести к уходу арендатора.
В рамках статьи невозможно рассказать обо всех аспектах управления затратами, в том числе об их минимизации. Необходимо отметить, что профессиональные управляющие компании имеют богатейший опыт оптимизации и в том числе минимизации операционных затрат. Антикризисные пакеты таких компаний включают мероприятия, направленные не только на оптимизацию затрат, но и на гибкое управление арендными отношениями, управление маркетингом, аудит работы всего объекта недвижимости.
Назад
Загрузка...