Назад
26 Августа 2009, 12:14
Мультисобственное здание
Желание иметь собственный офис традиционно для российской ментальности. Но если в докризисный период небольшие офисы приобретали с целью инвестирования капитала, поскольку цены на коммерческую недвижимость неуклонно росли, то сегодня такие покупки совершают исключительно «для себя». Когда у человека есть бизнес и определенная сумма денег, почему бы не прикупить сотню-другую квадратных метров в центре Москвы? Тем более что предложений предостаточно: столица буквально пестрит перетяжками с надписью «Офис от собственника».
До кризиса на рынке строили большие офисные центры и 99,9% девелоперов были ориентированы на продажу своего объекта целиком. Здания продавались крупным инвесторам, которые были готовы заплатить сотни миллионов долларов за объект, чтобы впоследствии его сдавать. Еще год назад проблем с ликвидностью удачных проектов коммерческой недвижимости не существовало вовсе, в условиях растущей экономики на офисные площади был устойчивый спрос. Но случился кризис, и корпорации, ранее планировавшие расширяться, отказались от своих планов – высококлассные офисные площади, возводившиеся с прицелом на крупный бизнес, оказались вакантными. По свидетельству участников рынка, те объекты, которые не успеть сдали в аренду до кризиса, теперь заполняются крайне медленно.
«Сейчас, когда практически нет инвестиционных денег, особенно иностранных, значительная часть собственников начала думать о том, что делать с построенными зданиями. И идея распродажи по частям стала наиболее популярна, – отмечает Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, услуги корпоративным клиентам и собственникам.
Когда здание распродается частями – блоками или этажами – средний размер сделки составляет 300–500 кв. м. По словам Елены Шохиной, директора отдела офисных помещений компании CB Richard Ellis, в этом случае основными покупателями выступают физические лица, владеющие своим бизнесом, а также небольшие компании, приобретающие площади для собственного пользования.
Вынужденная стратегия
Консультанты не считают ситуацию с продажей офисов по частям чем-то абсолютно неприемлемым. Да, это не классически правильная стратегия, однако рынок заставляет девелоперов быть гибкими. Раз нет сейчас покупателя, который придет и купит все здание целиком, стоит ли придерживать пустующие площади до момента окончания кризиса, который неизвестно когда наступит? Девелоперы, может, и рады бы подождать до лучших времен, но, во-первых, большинство из них завязано на кредитах, а во-вторых, как и любое здание, построенный бизнес-центр подвергается естественному износу, соответственно, с годами только потеряет в цене.
«Продажа здания по частям – это стратегия выживания. Собственнику нужно поднять cash, и это одна из немногих альтернатив, которые он может использовать, – утверждает Владимир Пинаев. – Кроме того, в случае продажи маленьких площадей, на 1 кв. м можно получить более высокую стоимость, поскольку покупатель небольших площадей, как правило, имеет более низкую чувствительность к цене».
Однако есть и минусы в случае распродажи офиса по частям. По словам г-на Пинаева, обычно, когда из большого здания продается ее часть – допустим, 1000 кв. м из 10 тыс. , то капитализация оставшейся площади здания снижается. Инвестиционная привлекательность объекта уменьшается, в частности, при факте наличия в нем нескольких собственников.
К тому же если девелопер уже отрезал кусок от здания, то это значит, что и оставшаяся часть объекта уйдет по таким же кускам. Вопрос – сколько времени потребуется на поиск покупателей. Как говорят участники рынка, не надо питать иллюзий, что спрос на небольшие офисы огромен. Да, он есть – как и есть вероятность того, что здание площадью 50 тыс. кв. м будет распродаваться годами. «Неликвидные части остаются последними и их придется реализовывать с большими скидками, – говорит Елена Шохина. – Кроме того, в случае распродажи здания по частям продается только полезная площадь, соответственно, у девелопера будут потери от нереализации общих площадей». Также, по словам г-жи Шохиной, могут возникнуть сложности с реализацией подземной парковки, особенно если она механизированная.
Рыночная ниша и интересы покупателя
Сравнительно небольшой объем инвестиций и возможность взять только нужную площадь – это главные, по мнению Елены Шохиной, причины покупки офисных площадей на сегодня. Коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба называет и другие плюсы для покупателя: «Преимущества для клиентов очевидны – это независимость от арендодателя и возможность выбора. Можно сдать свои площади в аренду или разместить свой офис. Важно, что собственные коммерческие площади – это залоговый актив, который повышает стоимость и самой компании-покупателя». В основном MR Group продает своим клиентам площади поэтажно – от 900 до 1200 кв. м. Однако благодаря гибким планировкам возможны и меньшие варианты – от 350–500 кв. м.
Это сегодня спрос на покупку существенно превышает спрос на аренду. А до кризиса возможностей купить этаж или блок в офисном центре было крайне мало – пионером здесь стала как раз компания MR Group, избравшая продажу офиса по частям в качестве своей стратегии. «Мы приняли решение работать в том сегменте, который был практически не занят, – это коммерческая недвижимость класса В и В+, то есть новые здания с характеристиками класса А, с качественной инженерией, эффективными планировками, но не в центре, а в пределах ТТК», – рассказывает Ирина Дзюба. Первым проектом компании стал бизнес-центр «Аэропорт», открывшийся в 2004 году, – продажи площадей в нем начались еще на стадии котлована, таким образом, девелопер смог строить здание, не прибегая к банковским кредитам. Аналогичная практика была применена и к другим проектам компании, в частности к бизнес-центру «Виктори Плаза», который открылся 22 июля 2009 года. «Этот центр мы реализовали почти на 100%. Многие сделки прошли в этом году, – говорит Ирина Дзюба. – Покупатели понимают, что сегодня цена покупки очень привлекательна и стремятся вкладывать деньги в правильное направление».
В мае 2009 года MR Group начала строительство бизнес-центра класса B+ «Трио», где уже сегодня предлагаются площади по инвестиционной цене. «Безусловно, продажа площадей – это тренд, это перспективы на будущее», – уверена Ирина Дзюба.
Если задаться вопросом, какие перспективы имеются у покупателей небольших офисных блоков, то ответ на него не будет однозначным. «На период кризиса – хорошие перспективы, – считает Елена Шохина. – Однако сложно сказать, смогут ли эти люди взять дополнительные площади, когда их бизнес пойдет в гору. Если недвижимость реализуется по рыночной стоимости и на нее есть спрос – то вряд ли: смежный блок будет к этому моменту, скорее всего, уже продан. Возможно, что-то можно будет подобрать на других этажах здания». Примеров из жизни г-жа Шохина привести не может, поясняя, что «кризис еще не закончился».
Наибольшим спросом пользуются офисы площадью 200–300 кв. м, но на рынке встречается и более мелкая «нарезка»: собственники так гибко реагируют на нужды потенциального клиента, что с готовностью предлагают помещения площадью и 80 кв. м, и даже 50 кв. м. «А какой метраж вы хотите?» – такой вопрос обычно задают звонящему по соответствующей рекламе. Небольшой собственный офис в современном бизнес-центре может позволить себе мелкий предприниматель, правда, если он… таковым собирается оставаться и впредь. Если же бизнесмен планирует расширение бизнеса, тогда его компании в стенах малогабаритного офиса однажды станет тесно, а шансов для безболезненного маневра не будет. «Это глобальный минус приобретения недвижимости, потому что тогда вероятность быстрой смены офиса резко снижается, – комментирует Владимир Пинаев. – Возможность расширения офиса при аренде значительно больше, а время и затраты меньше. Дополнительно нужно понимать, что, покупая здание или его часть, вы замораживаете капитал плюс фактически входите в бизнес недвижимости, принимая риски возможного снижения ее стоимости».
Как управлять и как оформлять
Именно вопрос управления пугает многих потенциальных участников сделок купли-продажи офисных площадей. Считается, что чем мельче нарезано здание, тем сложнее им управлять. «Как правило, 5 разных собственников – это 6 разных мнений, – говорит Владимир Пинаев. – Поэтому вопрос эксплуатации объекта – это, по сути, вопрос собираемости оплаты за обслуживание и достижения соглашения по многочисленным вопросам управления общими площадями и здания целиком». Нужно помнить, что все собственники друг с другом не связаны и это не корпорации, а мелкий и средний бизнес.
Как считает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM, наиболее оптимальным и с организационной, и с экономической точки зрения является решение, когда на объекте работает одна управляющая компания. Соответственно, выбор управляющего, устаивающего и по цене, и по качеству абсолютно всех, – это важнейший вопрос, по которому должны договориться собственники. Аргументы в пользу единственной УК в здании приводит и Евгения Шевченко, руководитель отдела управления проектами ООО «ХСГ Цандер РУС»: «В обслуживании общих систем на объекте – вентиляции, кондиционирования, отопления и т. д. – необходим единый комплексный подход. Поэтому гораздо практичнее нанять одну управляющую компанию, которая будет владеть всей ситуацией, следить за состоянием объекта в целом, быстро реагировать на неполадки и предупреждать нештатные ситуации. Помимо этого, пользуясь услугами одной УК, собственникам будет легче минимизировать бюджеты».
Самой же управляющей компании, заключающей договор с каждым собственником в отдельности, важно знать, кто и в какой степени владеет зданием не только в части его площадей, но и в части обеспечения его жизнедеятельности. «Как правило, ответственность за функционирование инженерных систем, за обеспечение качественной работы инфраструктуры здания (охрана, клининг, работа парковки и т. д.) распределяется между собственниками согласно процентному соотношению площадей, – отмечает Марина Великорецкая. – Скажем, владелец, в собственности которого находится 10% площадей объекта, берет на себя и десятую часть бюджета на эксплуатацию здания».
Если места общего пользования в здании используются в разной степени, то собственники договариваются об оплате в индивидуальном порядке. По словам Евгении Шевченко, важную роль опять же будет играть количество квадратных метров, принадлежащих собственнику, и процент проходимости людей в тех или иных зонах.
Как говорит Елена Шохина, подводными камнями, на которые может натолкнуться покупатель в деле покупки офисных площадей, – это вопрос оформления общедолевой собственности (ее может не быть), а также неконтролируемость стоимости эксплуатационных расходов. Хорошо когда примерные тарифы по эксплуатации прописаны в договоре – MR Group именно так и делает. Этот девелопер пошел по пути создания собственной управляющей компании MR Service. «Мы решили пройти весь путь и получить тот уникальный опыт управления коммерческим объектом с несколькими собственниками. И, как показала практика, получилось неплохо, – говорит Ирина Дзюба. – Приходилось делать дополнительные шаги, согласовывать тарифы и расчеты с собственниками, доказывать им правильность того или иного решения, но в итоге они сами были настроены на сотрудничество, быструю и качественную работу всех систем в комплексе. Собственники понимают, что единая служба эксплуатации и ее четкая работа означает качественное функционирование объекта. Если говорить детально, то по коммуникациям заключается единый контракт по воде, отоплению и электроэнергии. В каждый блок ставятся свои счетчики, и компания производит оплату».
Вопрос с юридическим оформлением решается по-разному. Если здание оформлено на одну компанию, то каждый блок она может продавать новому собственнику напрямую. По мнению Владимира Пинаева, будет лучше, если девелопер на каждый блок будет иметь отдельное юридическое лицо, тогда это снизит налоговую нагрузку.
Как говорит Елена Шохина, можно выделять отдельные кадастровые паспорта на каждое помещение (этаж или блок). Тогда до момента получения паспорта заключается предварительный договор купли-продажи либо осуществляется частичная переуступка прав по договору долевого участия (если еще нет свидетельства на все помещение). Предварительный договор заключается на период до момента выполнения обязательств сторон (это может быть получение свидетельства о собственности на нового покупателя или момент госрегистрации договора переуступки, получение оплаты от покупателя). В договоре должны быть прописаны предмет купли-продажи, стоимость, обязательства сторон и пени.
Поделить и продать
Но одно дело, когда продажа офиса нарезкой является частью продуманной стратегии, а другое – когда это спасательный круг. Так, офисные площади предлагаются в бизнес-центре River Plaza, построенном всего два года назад на Нагатинской набережной. Один из восьми этажей комплекса недавно опустел, поскольку арендаторы съехали, и сегодня этот этаж выставлен на продажу. По частям, разумеется: по цене $3000/кв. м собственник готов отгородить любую площадь, нижней границы здесь практически не существует.
Другой характерный пример – административно-торговый комплекс «Женева Хаус» (ул. Петровка, 7). Здание площадью около 18 тыс. кв. м было выставлено на продажу еще до кризиса, но так и не нашло своего единственного покупателя. Сегодня его пытаются реализовать поэтажно, и о более мелкой нарезке собственник говорит с осторожностью («пока не хотелось бы»). Самый маленький этаж здесь 1064 кв. м. Изначально за все здание целиком девелопер просил $350 млн, сегодня цена упала более чем вдвое и составляет $165 млн. Цена квадратного метра в случае поэтажной реализации – $10–13 тыс. Торг уместен. Пока ни одного этажа в здании не продано.
В офисном центре «Южный парк» (проект ГК «Русский монолит»), что в Южном административном округе, предлагаются блоки и этажи. Минимальный блок – 230 кв. м, также есть варианты по 400 и 500 кв. м, площадь этажа – 2,5 тыс. кв. м. В случае покупки небольшого метража цена будет $3000/кв. м. Блоки продаются без отделки. С каждым покупателем заключается договор соинвестирования, поскольку здание еще не сдано госкомиссии.
Примером проекта, удачно реализованного по частям, является многофункциональный комплекс «Алтуфьево 48» на северо-востоке столицы. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 11 августа 2008 года, и основные продажи пришлись на кризис. Сейчас из комплекса в 40 тыс. кв. м осталось примерно 5% свободных площадей. «На 10-м этаже мы планировали разместить крупного клиента, придерживали под него большую площадь, но в последний момент он отказался от покупки, и теперь мы этот метраж продаем», – говорят в офисе продаж собственника – компании «Остинвестстрой». Сегодня пока имеются в наличии офисы площадью от 62 до 1000 кв. м стоимость от 140 тыс. руб./ кв. м.
Часто в рекламных объявлениях и на перетяжках, зазывающих потенциальных покупателей, указывается класс А или В+. Однако есть повод усомниться в классе рекламируемых объектов. «Еще до кризиса наличие у одного здания множества собственников было понижающим фактором его классовости, и сейчас это так же, – говорит Елена Шохина. – Когда есть мультисобственность, то, как правило, нет единой концепции здания – разные лифтовые холлы на этажах, разные жалюзи на окнах».
Кстати, далеко не все пустующие сегодня здания можно распродавать по частям. Есть объекты неделимые или тяжело делимые – например, «Северная башня» в ММДЦ «Москва-Сити». По словам Владимира Пинаева, продажа такого объекта по блокам в 500 кв. м была бы весьма затруднительна. Количество покупателей на весь объект в текущих условиях крайне мало, что позволяет им запрашивать очень значительный дисконт к цене, часто ограничивая верхний уровень цены, независимо от размера приобретаемых площадей. Значительный размер здания сегодня является одним из факторов, серьезно снижающих его ликвидность.
«Сейчас, когда практически нет инвестиционных денег, особенно иностранных, значительная часть собственников начала думать о том, что делать с построенными зданиями. И идея распродажи по частям стала наиболее популярна, – отмечает Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, услуги корпоративным клиентам и собственникам.
Когда здание распродается частями – блоками или этажами – средний размер сделки составляет 300–500 кв. м. По словам Елены Шохиной, директора отдела офисных помещений компании CB Richard Ellis, в этом случае основными покупателями выступают физические лица, владеющие своим бизнесом, а также небольшие компании, приобретающие площади для собственного пользования.
Вынужденная стратегия
Консультанты не считают ситуацию с продажей офисов по частям чем-то абсолютно неприемлемым. Да, это не классически правильная стратегия, однако рынок заставляет девелоперов быть гибкими. Раз нет сейчас покупателя, который придет и купит все здание целиком, стоит ли придерживать пустующие площади до момента окончания кризиса, который неизвестно когда наступит? Девелоперы, может, и рады бы подождать до лучших времен, но, во-первых, большинство из них завязано на кредитах, а во-вторых, как и любое здание, построенный бизнес-центр подвергается естественному износу, соответственно, с годами только потеряет в цене.
«Продажа здания по частям – это стратегия выживания. Собственнику нужно поднять cash, и это одна из немногих альтернатив, которые он может использовать, – утверждает Владимир Пинаев. – Кроме того, в случае продажи маленьких площадей, на 1 кв. м можно получить более высокую стоимость, поскольку покупатель небольших площадей, как правило, имеет более низкую чувствительность к цене».
Однако есть и минусы в случае распродажи офиса по частям. По словам г-на Пинаева, обычно, когда из большого здания продается ее часть – допустим, 1000 кв. м из 10 тыс. , то капитализация оставшейся площади здания снижается. Инвестиционная привлекательность объекта уменьшается, в частности, при факте наличия в нем нескольких собственников.
К тому же если девелопер уже отрезал кусок от здания, то это значит, что и оставшаяся часть объекта уйдет по таким же кускам. Вопрос – сколько времени потребуется на поиск покупателей. Как говорят участники рынка, не надо питать иллюзий, что спрос на небольшие офисы огромен. Да, он есть – как и есть вероятность того, что здание площадью 50 тыс. кв. м будет распродаваться годами. «Неликвидные части остаются последними и их придется реализовывать с большими скидками, – говорит Елена Шохина. – Кроме того, в случае распродажи здания по частям продается только полезная площадь, соответственно, у девелопера будут потери от нереализации общих площадей». Также, по словам г-жи Шохиной, могут возникнуть сложности с реализацией подземной парковки, особенно если она механизированная.
Рыночная ниша и интересы покупателя
Сравнительно небольшой объем инвестиций и возможность взять только нужную площадь – это главные, по мнению Елены Шохиной, причины покупки офисных площадей на сегодня. Коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба называет и другие плюсы для покупателя: «Преимущества для клиентов очевидны – это независимость от арендодателя и возможность выбора. Можно сдать свои площади в аренду или разместить свой офис. Важно, что собственные коммерческие площади – это залоговый актив, который повышает стоимость и самой компании-покупателя». В основном MR Group продает своим клиентам площади поэтажно – от 900 до 1200 кв. м. Однако благодаря гибким планировкам возможны и меньшие варианты – от 350–500 кв. м.
Это сегодня спрос на покупку существенно превышает спрос на аренду. А до кризиса возможностей купить этаж или блок в офисном центре было крайне мало – пионером здесь стала как раз компания MR Group, избравшая продажу офиса по частям в качестве своей стратегии. «Мы приняли решение работать в том сегменте, который был практически не занят, – это коммерческая недвижимость класса В и В+, то есть новые здания с характеристиками класса А, с качественной инженерией, эффективными планировками, но не в центре, а в пределах ТТК», – рассказывает Ирина Дзюба. Первым проектом компании стал бизнес-центр «Аэропорт», открывшийся в 2004 году, – продажи площадей в нем начались еще на стадии котлована, таким образом, девелопер смог строить здание, не прибегая к банковским кредитам. Аналогичная практика была применена и к другим проектам компании, в частности к бизнес-центру «Виктори Плаза», который открылся 22 июля 2009 года. «Этот центр мы реализовали почти на 100%. Многие сделки прошли в этом году, – говорит Ирина Дзюба. – Покупатели понимают, что сегодня цена покупки очень привлекательна и стремятся вкладывать деньги в правильное направление».
В мае 2009 года MR Group начала строительство бизнес-центра класса B+ «Трио», где уже сегодня предлагаются площади по инвестиционной цене. «Безусловно, продажа площадей – это тренд, это перспективы на будущее», – уверена Ирина Дзюба.
Если задаться вопросом, какие перспективы имеются у покупателей небольших офисных блоков, то ответ на него не будет однозначным. «На период кризиса – хорошие перспективы, – считает Елена Шохина. – Однако сложно сказать, смогут ли эти люди взять дополнительные площади, когда их бизнес пойдет в гору. Если недвижимость реализуется по рыночной стоимости и на нее есть спрос – то вряд ли: смежный блок будет к этому моменту, скорее всего, уже продан. Возможно, что-то можно будет подобрать на других этажах здания». Примеров из жизни г-жа Шохина привести не может, поясняя, что «кризис еще не закончился».
Наибольшим спросом пользуются офисы площадью 200–300 кв. м, но на рынке встречается и более мелкая «нарезка»: собственники так гибко реагируют на нужды потенциального клиента, что с готовностью предлагают помещения площадью и 80 кв. м, и даже 50 кв. м. «А какой метраж вы хотите?» – такой вопрос обычно задают звонящему по соответствующей рекламе. Небольшой собственный офис в современном бизнес-центре может позволить себе мелкий предприниматель, правда, если он… таковым собирается оставаться и впредь. Если же бизнесмен планирует расширение бизнеса, тогда его компании в стенах малогабаритного офиса однажды станет тесно, а шансов для безболезненного маневра не будет. «Это глобальный минус приобретения недвижимости, потому что тогда вероятность быстрой смены офиса резко снижается, – комментирует Владимир Пинаев. – Возможность расширения офиса при аренде значительно больше, а время и затраты меньше. Дополнительно нужно понимать, что, покупая здание или его часть, вы замораживаете капитал плюс фактически входите в бизнес недвижимости, принимая риски возможного снижения ее стоимости».
Как управлять и как оформлять
Именно вопрос управления пугает многих потенциальных участников сделок купли-продажи офисных площадей. Считается, что чем мельче нарезано здание, тем сложнее им управлять. «Как правило, 5 разных собственников – это 6 разных мнений, – говорит Владимир Пинаев. – Поэтому вопрос эксплуатации объекта – это, по сути, вопрос собираемости оплаты за обслуживание и достижения соглашения по многочисленным вопросам управления общими площадями и здания целиком». Нужно помнить, что все собственники друг с другом не связаны и это не корпорации, а мелкий и средний бизнес.
Как считает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM, наиболее оптимальным и с организационной, и с экономической точки зрения является решение, когда на объекте работает одна управляющая компания. Соответственно, выбор управляющего, устаивающего и по цене, и по качеству абсолютно всех, – это важнейший вопрос, по которому должны договориться собственники. Аргументы в пользу единственной УК в здании приводит и Евгения Шевченко, руководитель отдела управления проектами ООО «ХСГ Цандер РУС»: «В обслуживании общих систем на объекте – вентиляции, кондиционирования, отопления и т. д. – необходим единый комплексный подход. Поэтому гораздо практичнее нанять одну управляющую компанию, которая будет владеть всей ситуацией, следить за состоянием объекта в целом, быстро реагировать на неполадки и предупреждать нештатные ситуации. Помимо этого, пользуясь услугами одной УК, собственникам будет легче минимизировать бюджеты».
Самой же управляющей компании, заключающей договор с каждым собственником в отдельности, важно знать, кто и в какой степени владеет зданием не только в части его площадей, но и в части обеспечения его жизнедеятельности. «Как правило, ответственность за функционирование инженерных систем, за обеспечение качественной работы инфраструктуры здания (охрана, клининг, работа парковки и т. д.) распределяется между собственниками согласно процентному соотношению площадей, – отмечает Марина Великорецкая. – Скажем, владелец, в собственности которого находится 10% площадей объекта, берет на себя и десятую часть бюджета на эксплуатацию здания».
Если места общего пользования в здании используются в разной степени, то собственники договариваются об оплате в индивидуальном порядке. По словам Евгении Шевченко, важную роль опять же будет играть количество квадратных метров, принадлежащих собственнику, и процент проходимости людей в тех или иных зонах.
Как говорит Елена Шохина, подводными камнями, на которые может натолкнуться покупатель в деле покупки офисных площадей, – это вопрос оформления общедолевой собственности (ее может не быть), а также неконтролируемость стоимости эксплуатационных расходов. Хорошо когда примерные тарифы по эксплуатации прописаны в договоре – MR Group именно так и делает. Этот девелопер пошел по пути создания собственной управляющей компании MR Service. «Мы решили пройти весь путь и получить тот уникальный опыт управления коммерческим объектом с несколькими собственниками. И, как показала практика, получилось неплохо, – говорит Ирина Дзюба. – Приходилось делать дополнительные шаги, согласовывать тарифы и расчеты с собственниками, доказывать им правильность того или иного решения, но в итоге они сами были настроены на сотрудничество, быструю и качественную работу всех систем в комплексе. Собственники понимают, что единая служба эксплуатации и ее четкая работа означает качественное функционирование объекта. Если говорить детально, то по коммуникациям заключается единый контракт по воде, отоплению и электроэнергии. В каждый блок ставятся свои счетчики, и компания производит оплату».
Вопрос с юридическим оформлением решается по-разному. Если здание оформлено на одну компанию, то каждый блок она может продавать новому собственнику напрямую. По мнению Владимира Пинаева, будет лучше, если девелопер на каждый блок будет иметь отдельное юридическое лицо, тогда это снизит налоговую нагрузку.
Как говорит Елена Шохина, можно выделять отдельные кадастровые паспорта на каждое помещение (этаж или блок). Тогда до момента получения паспорта заключается предварительный договор купли-продажи либо осуществляется частичная переуступка прав по договору долевого участия (если еще нет свидетельства на все помещение). Предварительный договор заключается на период до момента выполнения обязательств сторон (это может быть получение свидетельства о собственности на нового покупателя или момент госрегистрации договора переуступки, получение оплаты от покупателя). В договоре должны быть прописаны предмет купли-продажи, стоимость, обязательства сторон и пени.
Поделить и продать
Но одно дело, когда продажа офиса нарезкой является частью продуманной стратегии, а другое – когда это спасательный круг. Так, офисные площади предлагаются в бизнес-центре River Plaza, построенном всего два года назад на Нагатинской набережной. Один из восьми этажей комплекса недавно опустел, поскольку арендаторы съехали, и сегодня этот этаж выставлен на продажу. По частям, разумеется: по цене $3000/кв. м собственник готов отгородить любую площадь, нижней границы здесь практически не существует.
Другой характерный пример – административно-торговый комплекс «Женева Хаус» (ул. Петровка, 7). Здание площадью около 18 тыс. кв. м было выставлено на продажу еще до кризиса, но так и не нашло своего единственного покупателя. Сегодня его пытаются реализовать поэтажно, и о более мелкой нарезке собственник говорит с осторожностью («пока не хотелось бы»). Самый маленький этаж здесь 1064 кв. м. Изначально за все здание целиком девелопер просил $350 млн, сегодня цена упала более чем вдвое и составляет $165 млн. Цена квадратного метра в случае поэтажной реализации – $10–13 тыс. Торг уместен. Пока ни одного этажа в здании не продано.
В офисном центре «Южный парк» (проект ГК «Русский монолит»), что в Южном административном округе, предлагаются блоки и этажи. Минимальный блок – 230 кв. м, также есть варианты по 400 и 500 кв. м, площадь этажа – 2,5 тыс. кв. м. В случае покупки небольшого метража цена будет $3000/кв. м. Блоки продаются без отделки. С каждым покупателем заключается договор соинвестирования, поскольку здание еще не сдано госкомиссии.
Примером проекта, удачно реализованного по частям, является многофункциональный комплекс «Алтуфьево 48» на северо-востоке столицы. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 11 августа 2008 года, и основные продажи пришлись на кризис. Сейчас из комплекса в 40 тыс. кв. м осталось примерно 5% свободных площадей. «На 10-м этаже мы планировали разместить крупного клиента, придерживали под него большую площадь, но в последний момент он отказался от покупки, и теперь мы этот метраж продаем», – говорят в офисе продаж собственника – компании «Остинвестстрой». Сегодня пока имеются в наличии офисы площадью от 62 до 1000 кв. м стоимость от 140 тыс. руб./ кв. м.
Часто в рекламных объявлениях и на перетяжках, зазывающих потенциальных покупателей, указывается класс А или В+. Однако есть повод усомниться в классе рекламируемых объектов. «Еще до кризиса наличие у одного здания множества собственников было понижающим фактором его классовости, и сейчас это так же, – говорит Елена Шохина. – Когда есть мультисобственность, то, как правило, нет единой концепции здания – разные лифтовые холлы на этажах, разные жалюзи на окнах».
Кстати, далеко не все пустующие сегодня здания можно распродавать по частям. Есть объекты неделимые или тяжело делимые – например, «Северная башня» в ММДЦ «Москва-Сити». По словам Владимира Пинаева, продажа такого объекта по блокам в 500 кв. м была бы весьма затруднительна. Количество покупателей на весь объект в текущих условиях крайне мало, что позволяет им запрашивать очень значительный дисконт к цене, часто ограничивая верхний уровень цены, независимо от размера приобретаемых площадей. Значительный размер здания сегодня является одним из факторов, серьезно снижающих его ликвидность.
Назад
Загрузка...