Когда офис на высоте

А из вашего окна площадь Красная видна?
Часто, указывая арендную ставку, собственники или консультанты называют нижний и верхний ее пределы. Обычно в первую очередь разница в цене зависит от этажа. Подразумевается, что чем выше этаж, тем лучше вид открывается взору арендатора. По мнению Андрея Петрова, руководителя департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, сегодня спросом пользуются виды на историческую часть города, Москву-реку – арендаторы готовы платить за такие помещения ставку на 10–25% выше базовой. Еще выше поднимают планку в компании Blackwood: как считает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости, вид из окон способен увеличить цену аренды на 30%.
В качестве примера можно привести помещения в «Башне на Павелецкой». Средняя ставка аренды в комплексе составляла около $600 за 1 кв. м в год, но верхние этажи сдавались по цене около $900 за 1 кв. м в год.
Интересно, что в последнее время некоторые московские девелоперы пришли к выводу, что верхние этажи бизнес-центров можно архитектурно выделять и тем самым подчеркивать преимущества открывающихся прекрасных видов из окон. Не изобретая велосипед заново, такие офисы стали называть пентхаусами, тем более что в жилых элитных домах этот сегмент уже давно развивается.

Собственный дом на крыше
Да, первые пентхаусы в Москве появились именно в жилых зданиях в 1997–1998 годах, когда строительство элитных домов перестало быть единичными проектами.
Но они тоже равнялись на свои западные аналоги. Само понятие «пентхаус» возникло в США, в 20-х годах прошлого века. Суетная жизнь мегаполиса, необходимость жить неподалеку от работы пробудили в сердцах состоятельных американцев тоску по собственному дому. И на крышах небоскребов стали появляться своеобразные домики. Постепенно сформировались и характеристики американского пентхауса – собственная терраса, обилие стекла, панорамный вид на урбанистический пейзаж, приватность и эксклюзивность. Однако в европейском понимании пентхауса есть некоторые отличия от американского. Здесь больший акцент сделан на мансардные крыши. Остекление используется частично, вид из окна предпочтителен не на городские пейзажи, а на внутренние дворики или парки.
В России поначалу любое стеклянное нагромождение на крыше старались выдать за пентхаус. Постепенно на рынке жилой недвижимости стали складываться некие критерии, позволяющие отнести то или иное помещение к категории «пентхаус». Естественно, особенности столичной застройки наложили на эти критерии свой отпечаток. Так, в пределах центра, где действуют жесткие требования по высотности и здания построены вплотную друг к другу, сложно говорить об обособленности. За пределами центра, где можно отгородить пентхаус от любопытствующих соседей, сложно обеспечить живописные виды, а дома, возводимые на периферии, не являются элитными.
Так что классическими признаками пентхауса в жилом секторе стали панорамное остекление и большие окна, выход на террасу и ничем не омраченный красивый вид из окон. По различным подсчетам, в секторе жилой недвижимости можно насчитать около 100 пентхаусов, отвечающих жестким требованиям.

Работаем в пентхаусе
Понятие пентхауса в коммерческой недвижимости пока до конца не сформировалось. «Большинство пентхаусов, представленных на рынке в настоящее время, расположены в жилых комплексах. Они позиционируются как помещения свободного назначения, то есть могут использоваться как под жилье, так и под офисы», – считает Михаил Гец.
Что же подразумевают специалисты коммерческой недвижимости под термином «пентхаус»? Как полагает Людмила Потапова, директор по маркетингу компании Forum Properties, пентхаус – это верхний этаж с панорамным видом из окон. Сложно себе представить пентхаус в 4- или 5-этажном здании. Кроме этого, пентхаус предполагает панорамное остекление, наличие террас и балконов. «Например, во второй очереди «Авроры Бизнес-Парка» мы считаем пентхаусом два верхних этажа в самом высоком корпусе, выходящем на Садовое кольцо, – 9-й и 10-й. Офисный лот, расположенный на 9-м этаже, имеет выход на большую видовую террасу – порядка 400 кв. м, что, с нашей точки зрения, увеличивает его привлекательность для потенциальных арендаторов. В офисном комплексе «Эрмитаж Плаза», расположенном на Садовом кольце между площадью Маяковского и Цветным бульваром, терраса будет проходить вдоль всего верхнего восьмого этажа, обрамляя пентхаус со всех сторон. В «Авроре» и в «Эрмитаже» расстояния между перекрытиями составляет около 4 м, высота в «чистом виде» – 3 м», – говорит Людмила Потапова. Итак, одной из важных характеристик пентхауса в коммерческой недвижимости, так же, как и в жилой, становятся видовая характеристика, панорамное остекление, высота потолков, наличие террасы.
Им соответствует и пентхаус в Central City Tower на Овчинниковской набережной. В панорамном стеклянном куполе на последнем, 14-м, этаже здания расположился классический пример офиса-пентхауса. Он «накрыт» стеклянной купольной крышей, имеет открытое пространство, небольшую антресоль и панорамное остекление. По всему периметру этажа его окружает терраса. Площадь 14-го этажа – 933 кв. м. Арендная ставка – $750 за 1 кв. м в год + НДС. Заметим, на нижних этажах ставка аренды составляет около $640 за тот же период. У Central City Tower не было ограничений по этажности, поэтому девелоперам удалось добиться прекрасного панорамного вида.
Как полагают специалисты, если хороших видов у предполагаемого пентхауса на предполагаемом месте застройки нет, то, наверное, не имеет смысла его возводить вообще. А обеспечить хороший вид в Москве, как уже говорилось выше, не всегда возможно. Так, например, в центре существуют довольно жесткие требования по высоте зданий, когда нельзя выбиваться из существующей плотной застройки. Либо вид из окон могут перекрывать соседние архитектурные доминанты.
Верхние этажи бизнес-центра «Легион-1», расположенного рядом со ст. м. «Полянка», на ул. Большая Ордынка, сами девелоперы называют VIP-этажами. По своим характеристикам их смело можно отнести к категории офисов-пентхаусов. Высота потолка в «Легион-1» составляет 3,30 м, 7-й и 8-й этажи сдвоенные. На последний (8-й) этаж можно попасть только из офиса 7-го этажа по винтовой лестнице. Площадь 7-го этажа составляет около 700 кв. м, площадь 8-го – около 200 кв. м. На 7-м этаже есть выход на террасу. 8-й этаж, полукруглый по форме, полностью остеклен. Виду из пентхаусов этого бизнес-центра тоже можно позавидовать – Кремль, храмы…
По словам сотрудника отдела аренды ЗАО «Легион Девелопмент», потолок и стены этажа выполнены из специального герметизированного стекла. Управляющей компанией было закуплено дорогостоящее оборудование для обслуживания этого купола. Ведь теплое, солнечное время года в Москве ограничено двумя-тремя месяцами, в остальное время идут дожди и, что самое неприятное для пентхауса, – снег. Стекло, являясь отличным теплопроводником, обусловливает сильный нагрев помещения летом и охлаждение зимой. Для решения этой проблемы девелоперы вынуждены применять энергосберегающее стекло либо устанавливать специальные системы подогрева. Свою лепту в стоимость обслуживания и аренды вносят и большие эксплуатируемые кровли.
Двухуровневый пентхаус (правда, без выхода на террасу) расположен и на 16-м этаже «Смоленского пассажа». Стеклянная атриумная крыша, стеклянные стены, прекрасный вид... Как нам сообщил специалист по работе с арендаторами ООО «Смоленский пассаж», общая площадь помещения составляет около 600 кв. м. Однако очереди за помещением не выстраивались. Дело в том, что летом тонированные стеклопакеты излишне нагреваются, и в помещении становится жарко, а зимой, напротив, становится довольно зябко. В связи с этим арендатору предлагалось произвести некоторые вложения за свой счет. Такое обременение на видовые этажи обусловило то, что арендная ставка – средняя по всему бизнес-центру – одинакова: около $630 за 1 кв. м в год. В отделе рекламы управляющей компании «Группа Плаза» нам сказали, что одно время данное помещение сдавалось под офис, затем для проведения различных мероприятий. Сейчас оно снова используется как офис.

Вверх по лестнице… карьеры
Все изменения и нововведения на рынке происходят с возникновением спроса. Ни одна опция на рынке коммерческой недвижимости не появляется раньше времени.
Во многих бизнес-центрах Москвы, где один арендатор занимает большую часть здания, можно проследить интересную тенденцию: чем выше этаж, тем более значимый отдел на нем размещен. Последний этаж обычно занимает руководство компании. Поэтому весьма логично в случаях, когда здание имеет видовые преимущества, выделять последние этажи.
Как считает Андрей Патрушев, директор по связям с общественностью компании Knight Frank, основными потребителями офисов в пентхаусах являются компании с творческим профилем – рекламные агентства, дизайн- и фото-бюро. Сложно представить, чтобы в таком офисе сидели «сырьевые» компании. Еще пять лет назад спроса на подобные объекты не было, так как сами компании-арендаторы не придавали значения качеству офисного помещения.
Людмила Потапова полагает, что целевой аудиторией офисов в пентхаусах являются компании, ориентированные на работу с клиентами: финансовые, юридические компании, банки, инвестиционные фонды. Такие компании нуждаются в том, чтобы офис подчеркивал их статус, производил впечатление на клиента. Ведь офис в пентхаусе для арендатора – это прежде всего имидж.
Впрочем, все специалисты согласны с тем, что пентхаус – это объект, который арендуют не тогда, когда надо, а и когда хочется. Если потенциальному арендатору понравится вид из окна, терраса, то, даже несмотря на отсутствие острой необходимости в новом офисе, он может принять решение о переезде. Как правило, у таких клиентов бюджет на аренду офиса не ограничен, и они снимают то, что им по вкусу.

Офисы – оптом, пентхаусы – в розницу
Пентхаус, как эксклюзивный товар, имеет особенности при продвижении на рынке коммерческой недвижимости.
Обычно начало маркетинговой кампании проекта совпадает с выходом девелопера на площадку и началом строительства. По словам Людмилы Потаповой, на этой стадии не имеет смысла делать акцент на верхних этажах, так как максимальную арендную ставку за них можно будет получить, только когда здание уже будет построено. Ведь пока не существует самого пентхауса, сложно очаровать арендатора прекрасным видом с высоты птичьего полета.
Итак, замечательный вид из окна становится не только отличительной особенностью офиса, но и маркетинговой «изюминкой». Потенциальные арендаторы бизнес-центра Central City Tower знали заранее, что, выбрав офис именно здесь, они смогут сверять часы по Спасской башне.
В коммерческой недвижимости обычно «продвигается» все здание целиком, без акцента на отдельные его части. По словам Михаила Геца, если в жилой недвижимости наличие пентхауса всегда подчеркивается отдельно, свидетельствуя, таким образом, что дом клубный, элитный, то в коммерческой недвижимости классность зданию присваивается вне зависимости от того, есть там пентхаус или нет.
Но все специалисты согласны, что пентхаус придает бизнес-центру своеобразный колорит, статус и в условиях нарождающейся конкуренции способен привлечь внимание к зданию в целом.

Не работой единой…
Однако не всегда нежилые пентхаусы используются как офисы. Один из ярких примеров – это купол бизнес-центра «Усадьба» в Вознесенском переулке, что за мэрией Москвы. Лишним будет говорить, какие именно пейзажи открываются отсюда. По словам Александра Лобанова, начальника администрации «Усадьбы-центра», 16-й этаж офисного центра представляет собой стеклянный купол площадью 71 кв. м с лестницей, ведущей на круговую галерею площадью 48 кв. м. Помещение способно вместить до 50 человек и используется для проведения презентаций, пресс-конференций, переговоров, деловых встреч, фуршетов. Ставка аренды пентхауса не разглашается, однако она не зависит от продолжительности аренды. Как говорит г-н Лобанов, последний этаж пользуется высоким спросом, помещение редко простаивает. Еще один знаменитый пентхаус, который не сдается в аренду, – ресторан «Красный бар» на 27-м этаже «Башни-2000» на набережной Тараса Шевченко.
Как полагают специалисты, в ближайшее время во многих бизнес-центрах класса А верхние этажи будут выделены особым образом. Возможно, в каких-то проектах девелоперы возведут пентхаус. Пока потребитель не избалован предложением, и спрос на пентхаусы довольно высок. Конечно, с появлением большего числа объектов на рынке само понятие «пентхаус» будет еще наверняка уточняться.