А и В: особенности классификации на Урале

Неорганизованный рынок

Текущим летом Гильдия управляющих и девелоперов Екатеринбурга официально анонсировала местному профессиональному сообществу свои намерения классифицировать объекты офисной недвижимости Екатеринбурга. Эту инициативу поддержала администрация города, давно планировавшая провести инвентаризацию бизнес-центров. Как заявил вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев, рынок офисов – самый неорганизованный среди тех направлений деятельности, которыми занимается мэрия. «Добровольную сертификацию уже прошли гостиницы, оптовые предприятия, рекламные агентства, другие компании. Мы сделаем все, чтобы организовать игроков рынка офисной недвижимости. В настоящее время это одна из наших приоритетных задач», – подчеркнул он.

За основу екатеринбургского документа Гильдия предложила взять классификацию офисных зданий, разработанную ГУД для Санкт-Петербурга. «В этот документ необходимо внести примечания с учетом региональной специфики и утвердить новый документ применительно конкретно к городу. Чтобы процесс был объективным, в нем должны принимать участие представители власти, бизнеса, науки, средств массовой информации», – предложил вице-президент ГУД, генеральный директор «ВМБ-Траст» Александр Гришин.

Контролировать этот процесс в регионе взялся глава представительства ГУД в Свердловской области и председатель совета директоров «Корин Холдинга» Андрей Бриль. По его словам, в настоящее время Гильдия завершает работу по созданию соответствующего документа, где будут прописаны основные параметры категорирования зданий. Одновременно с этим процессом, подчеркнул он, формируется состав экспертного совета, который непосредственно и займется классификацией зданий.

Борьба с дезориентацией

Сам Андрей Бриль в настоящее время активно продвигает среди членов профессионального сообщества и в СМИ идею острой необходимости структурирования рынка офисной недвижимости. Он уверен, что сегодня рынок офисов в Екатеринбурге полностью дезориентирован. «Мы позиционируем наш бизнес-центр «Корин» по ул. Большакова в классе В, но я до сих не знаю, к какой категории он реально относится», – признался Андрей Бриль. По его словам, в настоящее время каждый собственник самостоятельно присваивает своему объекту классность, в результате чего растет демпинг и конфронтация среди игроков. В то же время классификация офисных зданий в городе позволит сделать местный рынок офисной недвижимости более цивилизованным и понятным.

С наличием дезориентации на местном рынке офисов согласны и другие игроки рынка. «Единой общепринятой классификации для объектов коммерческой недвижимости сегодня нет, поэтому каждая организация использует наиболее удобную для себя классификацию. В том числе это делают и собственники, чья цель – представить объект в наиболее выгодном свете», – указал аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

Директор по развитию ИФК RED Владилен Столяров добавил, что «собственнику выгодно кричать, что его здание соответствует классу А, так как это сразу поднимает цену продажи и аренды». «И потом нужно признать, что арендатор или будущий собственник в основной своей массе мало осведомлен о международной классификации, принятой «большой четверкой» на рынке девелопмента. Поэтому подобные манипуляции становятся возможными, что и приводит к экономическому эффекту для одной из сторон», – пояснил он.

Навигатор для арендатора

Учитывая такую классовую неразбериху, группа компаний RED всецело поддерживает инициативу ГУД. «Мы активно участвуем в проекте разработке классификации офисной недвижимости города и положительно оцениваем эту инициативу, – сообщил генеральный директор УК RED Алексей Клименко. – Существует несколько проектов региональной классификации. В настоящее время за основу взят один из них, который мы дорабатываем. Сейчас нам сложно оценить, насколько успешен будет данный проект. Это покажет время и поведение арендатора. Считаю, главным успехом будет то, что потенциальный арендатор сможет запросто, за 5 минут, опираясь на несколько критериев вычислить, какого качества продукт ему предлагают».

Алексей Клименко также добавил, что каждый объект офисной недвижимости, безусловно, уникален, и чем он более уникален, тем сложнее его подвергнуть процедуре классификации. «Прежде всего классификация – это «навигатор» в голове арендатора, процедура, позволяющая легко выбрать объект нужного уровня. Конечно, придумать единую классификацию, устраивающую всех девелоперов, очень сложно. Но в любом случае она должна быть и задавать правила», – уверен эксперт.

Сами арендаторы не остаются в стороне от этого процесса. «Это отличная инициатива, когда девелоперы смогут договориться о критериях оценки и провести классификацию, – считает генеральный директор ИФК «Ява-Управление финансами» Константин Селянин. По его мнению, самое главное в классификации, чтобы владелец не приписывал объекту несуществующих свойств, тогда арендаторы сами будут в состоянии его оценить с помощью той или иной системы. Плюсы для арендатора, подчеркнул эксперт, становится очевидными – сейчас два офиса класса А могут иметь совершенно разные характеристики, что ведет к путанице на рынке.

Отдельные федеральные компании, работающие на уральском рынке, также не оставили без внимания начавшийся процесс по созданию классификации офисов в Екатеринбурге. «Наиболее целесообразной является классификация, адаптированная под особенности местного рынка. Применять, например, европейские стандарты на местном рынке очень сложно, – сообщила руководитель проектного отдела компании ASTERA Светлана Ярова. Она считает, что классификация объектов внесет ясность на рынке и послужит ориентиром для девелоперов при создании нового качественного предложения. «Хотелось бы, чтобы документ был объективным, носил рекомендательный характер и учитывал особенности местного рынка. Если требования к офисным объектам будут достаточно жесткие, то можно ожидать, что в результате классификации многие объекты будут понижены в классе», – прогнозирует эксперт.

Обратная сторона

По тем или иным причинам немало игроков рынка скептически отнеслись к намерениям ГУД. «Предложенная классификация объектов офисной недвижимости ГУД даже после упрощения достаточно сложна и требует дальнейшей унификации, – считает гендиректор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Кроме того, подчеркнул он, требование в документе, что управляющая компания того или иного объекта должна быть членом Гильдии управляющих и девелоперов не вполне соответствует реалиям рынка.

Мнение эксперта поддерживает финансовый директор ООО «Стражи Урала» Елена Неуймина, которая считает, что в исходном документе содержится необъективное требование обязательной аккредитации управляющей компании объекта в ГУД. Так, по ее словам, на роль управляющей компании проекта «Стражи Урала» претендует международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield Stiles, однако она не будет аккредитоваться в Гильдии, так как продвигает на российском рынке свою классификацию объектов. Кроме того, Елена Неуймина считает некорректным требование ГУД отказаться от «плюсов» и «минусов» в классификации. В частности, Гильдия считает целесообразным присваивать объектам строго три класса А, В, С. «Региональный рынок коммерческой недвижимости находится только в стадии развития. И если придерживаться жестких норм и строго делить объекты только на три класса, никто не пройдет сертификацию на класс А», – сообщила эксперт.

Среди скептиков оказался и первый заместитель директора УК «AVS Девелопмент» Алексей Гущин. «Создание прозрачных правил классификации и единых стандартов на рынке офисной недвижимости – весьма сложный и трудоемкий процесс, который вряд ли удастся провести в кратчайшие сроки. Возникает ряд вопросов, ответы на которые сейчас дать не представляется возможным. Например, не понятно, кто должен заниматься выработкой единой классификации, кто будет проводить стандартизацию по объектам», – считает эксперт. Он напомнил, что попытки создать классификацию уже были в Новосибирске, Уфе, Нижнем Новгороде, однако участники рынка так и не пришли к единому мнению – какая система наиболее приемлема и удобна.

Коммерческий интерес?

Наиболее категоричен в отношении инициативы ГУД оказался генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Алексей Мальцев. «Я считаю, что это мероприятие является бизнес-проектом, обусловленным желанием зарабатывать деньги, – заявил он. – Нашей компании участвовать в этом проекте нецелесообразно. Во-первых, что сертифицировать, нужно определиться с «правилами игры» и вопросом «А судьи кто?». И потом невозможно выработать критерии, по которым всесторонне и полно можно было бы оценить объект, и большая доля субъективизма в оценке все равно будет присутствовать».

Алексей Мальцев уверен, что «ПРЕД-Групп» не нужна эта сертификация. «Когда собственник выбирает помещение, для него это не основной ориентир, если вообще ориентир. Для арендатора не настолько важна классность объекта: сиюминутно площади в аренду он не берет. Как правило, помещение приезжает смотреть топ-менеджер, собственник. Хоть семь звезд будут повешены на фасаде, он пройдется по зданию и сам сделает вывод о качестве помещений, о работе управляющей компании. Для офисного цент­ра – главное не бумажка с подтверждением класса, а привлекательность в глазах определенной категории клиентов», – аргументировал свою позицию эксперт.

В отличие от Алексея Мальцева, смело обозначившего свою позицию, многие участники рынка лишь на условиях анонимности признавались, что видят в проекте ГУД коммерческий умысел. Одни считают, что за счет работы по классификации офисов ГУД пытается продвигать свои экономические интересы на рынке, в том числе за счет увеличения членов некоммерческого партнерства и членских взносов. Другие – просто указывали, что не видят смысла проходить добровольную классификацию, по итогам которой не исключено, что им придется понизить класс своего объекта. И хотя обе позиции достойны уважения, работа по классификации офисов уже запущена. К каким результатам она приведет, покажет время.