Назад
30 Октября 2009, 11:27
Девелоперы вспомнили о гостиницах
Пока на офисном рынке продолжается коллапс – каждый четвертый квадратный метр пустует – девелоперы вспомнили о гостиницах. Аналитики фиксируют рост интереса к гостиничным объектам.
Интерес к этому сектору вполне объясним: здесь есть стабильный спрос. В Москве востребованы отели всех категорий, но особенно бюджетные гостиницы. По словам Станислава Ивашкевича, заместителя директора по развитию, индустрия гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis, все отели в Москве и большая часть в регионах заполнены. Сложные времена были зимой, замечает эксперт, когда люди начали отказываться от новогодних корпоративов, отменяли командировки, однако в мае ситуация нормализовалась.
Несмотря на кризис, люди путешествуют, совершают деловые поездки, проводят конференции, корпоративные мероприятия и т. д. «Из общей обоймы выбивался один московский отель, но, после того как он был отремонтирован и в нем открылся конференц-зал, заполнился и он», – отмечает г-н Ивашкевич.
Впрочем, гостиницы были востребованы и раньше, но заниматься ими было не с руки. Мало кто хотел связываться со сложным бизнесом, требующим долгосрочных вложений, – он так и остался в зачаточном состоянии. Офисный рынок выглядел куда более привлекательным. Арендаторы сами выстраивались в очередь, расхватывали все, что попадалось под руку. Схема «построил, сдал и сидишь на потоке» работала без сбоев, пока не начался кризис.
Нормальная доходность
По мнению Веры Сецкой, президента GVA Sawyer, экономика гостиничных проектов в кризис не упала. «Гостиницы как были привлекательны, так и остались, – говорит она. – Особенно это касается 3–4-звездочных отелей. Доходность проекта может быть не ниже, чем в офисной недвижимости, только сроки возврата дольше. А наличие гостиничного оператора снижает риски».
Этой же точки зрения придерживается Станислав Ивашкевич. «Был ли спад? Кончено, спад был, – говорит он. – Цены упали, но финансовые показатели все равно остались на том уровне, который устраивает инвесторов. В последнее время была аномальная ситуация, когда доходность от номера была в пределах $250–300. Сейчас она снизилась до $100, что больше похоже на норму. Рост цен не мог продолжаться вечно, слава богу, что все так закончилось: даже те гостиницы, по которым были сомнения, сегодня в полном порядке. Могло быть и хуже».
банки готовы кредитовать гостиничные проекты. Практика показывает, что даже сегодня можно получить финансирование по приемлемым ставкам. Поддерживать гостиничные проекты готовы в Европейском банке реконструкции и развития, правда, далеко не все. «Нас интересуют бюджетные отели, – рассказывает Сергей Гутник, руководитель департамента по вопросам собственности и туризма ЕБРР, – проекты, в которые мы можем войти как соинвесторы».
Самый большой спрос существует на бюджетные отели. Станислав Ивашкевич призывает забыть о дорогих гостиницах лет на десять и начать строить бюджетные отели сотнями. По его мнению, во многом из-за московской дороговизны (в том числе и гостиничных услуг) замораживаются программы развития западных компаний – окупить все это может только наркоторговля. Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group, полагает, что 5 тыс. бюджетных номеров, попади они на рынок Москвы, были бы проглочены моментально. Однако как раз в Москве доходность бюджетных гостиниц под сомнением – слишком высока стоимость земли. Марина Смирнова, старший вице-президент, Jones Lang LaSalle Hotels, в этой связи сомневается, что такие проекты интересны девелоперам. «Вопрос не в том, насколько он востребован, а в том готов ли рынок этот формат предложить, – говорит она. – Девелоперам он не выгоден с точки зрения окупаемости проектов. Все упирается в стоимость земли и согласований. Чем дороже, тем выше ценовая категория отелей. Однако если девелоперу удается найти дешевый участок и дешево построить, то и нет смыла задирать цены: аудитория бюджетного отеля шире. Или государство должно дать «длинные» земли или дешевые земли. Пока нет ни того, ни того».
По словам Сергея Гутника, сложно на что-то рассчитывать, когда затраты «на землю» составляют 25% всех инвестиций. С ним соглашается Арилд Ховланд, который замечает, что в проектах Rezidor Hotel Group этот процент еще выше.
Реально помочь могло бы московское правительство. В конце концов нехватка гостиниц невысокого ценового сегмента – это проблема для города. За последние несколько лет мэром Москвы Юрием Лужковым было анонсировано много программ, но все они по большому счету провалились. «Полтора года назад мы видели площадки, которые московское правительство от своих щедрот предоставило под гостиницы, – рассказывает Станислав Ивашкевич. – Более половины из них были малопригодны для девелопмента».
Некоторое количество бюджетных отелей появится за счет перепрофилированных офисов. Тема, которая еще совсем недавно казалась полным бредом, теперь становится все более актуальной. «К нам обращаются большое количество девелоперов, они показывают свои проекты (это проекты на разных стадиях реализации), просят оценить возможность перепрофилирования объекта в гостиницу», – говорит Вера Сецкая.
Эксперты подчеркивают, что не каждый объект можно переделать в гостиницу. Важно правильно оценить технические параметры, месторасположение, планировку и т. д. Сложнее всего собственнику решиться на дополнительные инвестиции, даже если это будет малобюджетный отель, потратить придется немало. «Помимо этого нужно заручиться поддержкой гостиничного оператора, иначе вести такие игры бесполезно», – говорит Вера Сецкая.
Хорошие шансы с этой точки зрения у офисных особняков, расположенных в центре города. Если придумать хорошую концепцию и выделить средства, можно открыть бутик-отель. «Такие отели не требуют классификации, поэтому девелоперам можно развернуться», – говорит Вера Сецкая. Так что не исключено, что Golden Apple в скором времени придется потесниться.
Возможно, что гостиницы появятся не только на месте офисов. Конкуренция оставляет вне игры и торговые центры. Теперь собственники пытаются сориентироваться в новой для себя гостиничной сфере, просчитывают доходность.
Города-миллионники
Спрос на отели сохраняется и в регионах. «В последнее время регионы активно развивались, приходили инвесторы, строили заводы, создавали рабочие места, но гостиниц не хватает, особенно бюджетного сегмента», – рассказывает Дмитрий Степаненко, вице-президент Heliopark Group, генеральный директор Heliopark Hotel Management. За пределами московского региона стоимость земли не так высока, поэтому строительство бюджетных отелей – вполне реальная перспектива. В первую очередь спрос на гостиницы есть в городах-миллионниках, а также в регионах, где есть деловой и туристический потенциал.
Пока девелоперам приходится преодолевать бюрократические препоны. Чиновники не сдают своих позиций и делают все возможное, чтобы проекты буксовали на всех своих стадиях. «Из-за этого сроки строительства непозволительно затягиваются», – говорит Скотт Антел, партнер, DLA Piper.
В регионах гостиничные проекты могут тормозиться руководством региона. Обычно это происходит, когда «кум, сват или брат» владеет и управляет единственной в городе гостиницей, а появление любого профессионального оператора создаст конкуренцию, которая моментально прикроет лавочку.
Скотт Антел, предлагает сделать процесс согласований на всей территории унифицированным, прозрачным и прогнозируемым.
Отдельная тема – Сочи. Эксперты подсчитали, что если за оставшееся до начала Олимпиады время не появится около 150 гостиниц, она просто не состоится. Пока нашлось только несколько инвесторов, которым интересен рынок Сочи. Кто будет строить остальное?
Несмотря на кризис, люди путешествуют, совершают деловые поездки, проводят конференции, корпоративные мероприятия и т. д. «Из общей обоймы выбивался один московский отель, но, после того как он был отремонтирован и в нем открылся конференц-зал, заполнился и он», – отмечает г-н Ивашкевич.
Впрочем, гостиницы были востребованы и раньше, но заниматься ими было не с руки. Мало кто хотел связываться со сложным бизнесом, требующим долгосрочных вложений, – он так и остался в зачаточном состоянии. Офисный рынок выглядел куда более привлекательным. Арендаторы сами выстраивались в очередь, расхватывали все, что попадалось под руку. Схема «построил, сдал и сидишь на потоке» работала без сбоев, пока не начался кризис.
Нормальная доходность
По мнению Веры Сецкой, президента GVA Sawyer, экономика гостиничных проектов в кризис не упала. «Гостиницы как были привлекательны, так и остались, – говорит она. – Особенно это касается 3–4-звездочных отелей. Доходность проекта может быть не ниже, чем в офисной недвижимости, только сроки возврата дольше. А наличие гостиничного оператора снижает риски».
Этой же точки зрения придерживается Станислав Ивашкевич. «Был ли спад? Кончено, спад был, – говорит он. – Цены упали, но финансовые показатели все равно остались на том уровне, который устраивает инвесторов. В последнее время была аномальная ситуация, когда доходность от номера была в пределах $250–300. Сейчас она снизилась до $100, что больше похоже на норму. Рост цен не мог продолжаться вечно, слава богу, что все так закончилось: даже те гостиницы, по которым были сомнения, сегодня в полном порядке. Могло быть и хуже».
банки готовы кредитовать гостиничные проекты. Практика показывает, что даже сегодня можно получить финансирование по приемлемым ставкам. Поддерживать гостиничные проекты готовы в Европейском банке реконструкции и развития, правда, далеко не все. «Нас интересуют бюджетные отели, – рассказывает Сергей Гутник, руководитель департамента по вопросам собственности и туризма ЕБРР, – проекты, в которые мы можем войти как соинвесторы».
Самый большой спрос существует на бюджетные отели. Станислав Ивашкевич призывает забыть о дорогих гостиницах лет на десять и начать строить бюджетные отели сотнями. По его мнению, во многом из-за московской дороговизны (в том числе и гостиничных услуг) замораживаются программы развития западных компаний – окупить все это может только наркоторговля. Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group, полагает, что 5 тыс. бюджетных номеров, попади они на рынок Москвы, были бы проглочены моментально. Однако как раз в Москве доходность бюджетных гостиниц под сомнением – слишком высока стоимость земли. Марина Смирнова, старший вице-президент, Jones Lang LaSalle Hotels, в этой связи сомневается, что такие проекты интересны девелоперам. «Вопрос не в том, насколько он востребован, а в том готов ли рынок этот формат предложить, – говорит она. – Девелоперам он не выгоден с точки зрения окупаемости проектов. Все упирается в стоимость земли и согласований. Чем дороже, тем выше ценовая категория отелей. Однако если девелоперу удается найти дешевый участок и дешево построить, то и нет смыла задирать цены: аудитория бюджетного отеля шире. Или государство должно дать «длинные» земли или дешевые земли. Пока нет ни того, ни того».
По словам Сергея Гутника, сложно на что-то рассчитывать, когда затраты «на землю» составляют 25% всех инвестиций. С ним соглашается Арилд Ховланд, который замечает, что в проектах Rezidor Hotel Group этот процент еще выше.
Реально помочь могло бы московское правительство. В конце концов нехватка гостиниц невысокого ценового сегмента – это проблема для города. За последние несколько лет мэром Москвы Юрием Лужковым было анонсировано много программ, но все они по большому счету провалились. «Полтора года назад мы видели площадки, которые московское правительство от своих щедрот предоставило под гостиницы, – рассказывает Станислав Ивашкевич. – Более половины из них были малопригодны для девелопмента».
Некоторое количество бюджетных отелей появится за счет перепрофилированных офисов. Тема, которая еще совсем недавно казалась полным бредом, теперь становится все более актуальной. «К нам обращаются большое количество девелоперов, они показывают свои проекты (это проекты на разных стадиях реализации), просят оценить возможность перепрофилирования объекта в гостиницу», – говорит Вера Сецкая.
Эксперты подчеркивают, что не каждый объект можно переделать в гостиницу. Важно правильно оценить технические параметры, месторасположение, планировку и т. д. Сложнее всего собственнику решиться на дополнительные инвестиции, даже если это будет малобюджетный отель, потратить придется немало. «Помимо этого нужно заручиться поддержкой гостиничного оператора, иначе вести такие игры бесполезно», – говорит Вера Сецкая.
Хорошие шансы с этой точки зрения у офисных особняков, расположенных в центре города. Если придумать хорошую концепцию и выделить средства, можно открыть бутик-отель. «Такие отели не требуют классификации, поэтому девелоперам можно развернуться», – говорит Вера Сецкая. Так что не исключено, что Golden Apple в скором времени придется потесниться.
Возможно, что гостиницы появятся не только на месте офисов. Конкуренция оставляет вне игры и торговые центры. Теперь собственники пытаются сориентироваться в новой для себя гостиничной сфере, просчитывают доходность.
Города-миллионники
Спрос на отели сохраняется и в регионах. «В последнее время регионы активно развивались, приходили инвесторы, строили заводы, создавали рабочие места, но гостиниц не хватает, особенно бюджетного сегмента», – рассказывает Дмитрий Степаненко, вице-президент Heliopark Group, генеральный директор Heliopark Hotel Management. За пределами московского региона стоимость земли не так высока, поэтому строительство бюджетных отелей – вполне реальная перспектива. В первую очередь спрос на гостиницы есть в городах-миллионниках, а также в регионах, где есть деловой и туристический потенциал.
Пока девелоперам приходится преодолевать бюрократические препоны. Чиновники не сдают своих позиций и делают все возможное, чтобы проекты буксовали на всех своих стадиях. «Из-за этого сроки строительства непозволительно затягиваются», – говорит Скотт Антел, партнер, DLA Piper.
В регионах гостиничные проекты могут тормозиться руководством региона. Обычно это происходит, когда «кум, сват или брат» владеет и управляет единственной в городе гостиницей, а появление любого профессионального оператора создаст конкуренцию, которая моментально прикроет лавочку.
Скотт Антел, предлагает сделать процесс согласований на всей территории унифицированным, прозрачным и прогнозируемым.
Отдельная тема – Сочи. Эксперты подсчитали, что если за оставшееся до начала Олимпиады время не появится около 150 гостиниц, она просто не состоится. Пока нашлось только несколько инвесторов, которым интересен рынок Сочи. Кто будет строить остальное?
Назад
Загрузка...