Дмитрий Абрамов: «Нам не потребовалось прибегать к каким-то хирургическим мерам»

Вы вышли на новый для себя рынок девелопмента на пике рынка. Свой первый объект – бизнес-центр «Петергофский» – компания заполняла на волне роста, второй – BolloevCenter – уже в разгар экономического кризиса. У вас не возникло желания приостановить развитие в этом сегменте?

– У нас сознательная долгосрочная политика во всех отраслях, где мы работаем. Мы приходили сразу в очень четкую, ограниченную нишу. В коммерческой недвижимости – это бизнес-центры высокого уровня в историческом центре Санкт-Петербурга. В жилой недвижимости – это исключительно Курортный район или участки близлежащего Выборгского района Ленобласти, но на первой линии Финского залива. И никуда, кроме как в эти ниши, мы не шли. Мы не рассматривали склады, а также офисную и торговую недвижимость на окраинах. Хотя предложений было очень много. То же касается и жилой недвижимости. Мы не приобретали объекты в южном направлении, хотя в 2007 году было много сделок в Ломоносовском и Петродворцовом районе. Всего этого мы сознательно избежали. И, как показывает практика, это оказался единственно верный путь.

– Это позиция собственника или совет консультантов?

– Это позиция компании и ее собственника. К сожалению, большая часть консультантов не отвечает за результаты своей работы, и надеяться можно только на себя. С другой стороны, опыт компаний, имеющих практику реализации проектов в других странах, проходивших через различные волны экономического развития, трудно переоценить. К таким консультантам мы прислушиваемся. Но с определенной долей сомнения, понимая, что ответственность за результат все равно за нами.

– Тем не менее к проекту BolloevCenter вы привлекали консультантов. На каком этапе?

– Мы привлекли их только на этапе брокериджа. И в рамках брокерского договора обсуждали какие-то локальные изменения. Что касается концепции, то мы ее разрабатывали самостоятельно и, я считаю, все сделали правильно. Здание само по себе уникально. Это один из немногих примеров нового строительства в центре города. Даже жители, которые живут неподалеку, не сразу вспоминают, что здесь было до появления бизнес-центра. Это объект с минимальным объемом потерь полезной площади – окна расположены на четыре стороны. Здание построено без нарушения градостроительных норм и с максимальным использованием современных инженерных технологий – охранной, пожарной сигнализации, климатических установок, системой единой диспетчеризации всех сетей. Впервые на петербургском рынке мы применили полуавтоматический паркинг. И собираемся распространять этот опыт на остальные наши объекты.

– Все это достаточно дорогостоящие затеи. Ставка, заявленная в вашем центре, – одна из самых высоких в городе. Насколько это актуально в условиях экономического кризиса?

– Заявляя такую ставку, мы не исходили из затратной части, поскольку при строительстве были использованы передовые технологии, снижающие его себестоимость. Например, никто не видел здесь башенного крана, потому что мы его не применяли. В результате себестоимость строительства оказалась гораздо ниже, чем затраты на сооружение большинст­ва подобных объектов, причем не только в центре, но и на окраинах, где можно, например, позволить себе не усиливать соседние. Так что ставка установлена исходя из тех систем, которыми оборудовано здание, и в первую очередь исходя из его местоположения. Поэтому она была, есть и будет одной из самых высоких в городе. Но благодаря той минимизации затрат, которую мы произвели на этапе строительства, мы можем позволить себе достаточно гибкую систему общения с потенциальными арендаторами. Сейчас заполняемость BolloevCenter составляет 50%.

– Многие ваши коллеги, которым пришлось вводить объекты в разгар кризиса, идут на беспрецедент­ные меры, чтобы набрать пул арендаторов, – например, снижают ставки в два раза. Вам пришлось прибегать к таким мерам?

– Новые бизнес-центры в цент­ре города – это очень узкая ниша. Особенно в Санкт-Петербурге, где новое строительство в исторических районах почти невозможно. Поэтому такого снижения у нас, конечно, нет. Я бы отнес наш объект к премиум-сегменту, который выделился внутри класса А. Инженерия и локация – вот две вещи, без которых невозможно оценить классность объекта.

– Какие еще проекты БТК находятся в активной стадии реализации?

– Прежде всего наш самый большой объект – МФК на набережной реки Мойки. Он будет состоять из четырех зданий общей площадью более 35 тыс. кв. м. Сейчас мы проводим предброкеридж проекта с целью определить окончательное соотношение функций. Что касается жилой недвижимости, то в активной стадии два объекта – таунхаусы Ollila в Солнечном и коттеджный поселок Академические дачи в поселке Смолячково.

– Каково будет соотношение функций в МФК на Мойке? И не пришлось ли вам пересматривать первоначальную концепцию, как это сделали многие девелоперы?

– Мы постоянно находимся в стадии мониторинга рынка, чтобы понять, какая функция будет более востребована. Ежеквартально, если не чаще, проводим экспертизу нашей основной концепции и пока не пришли к выводу, что что-то нужно серьезно менять. Все функции, которые были заложены, останутся. Офисы и торговля как основные, кроме того, присутствует ресторанная функция, поскольку другие помещения с такими видовыми характеристиками в центре города отсутствуют.

– У вас не возникло желания добавить в этот «микс» апартаменты или какое-то другое жилье?

– Апартаменты будут, они изначально предполагались в очень небольшом объеме – в одной из лицевых частей комплекса, но увеличивать объем жилья мы не собираемся. При этом подчеркну, что эта часть комплекса, как и любая другая, не для продажи, а исключительно для сдачи в аренду.

– Каким образом вы финансируете свои проекты?

– И за счет собственных средств, и на кредитные средства. Но все больше ориентируемся на собственные силы, хотя кредитная линия открыта и мы от нее не отказываемся.

– Небольшие качественные объекты премиум-класса в центре города вызывают наибольший интерес западных инвестиционных фондов. Вы рассматриваете возможность продажи своих проектов?

– Мы с самого начала все наши объекты коммерческой недвижимости строили не для продажи. Нам приятен интерес фондов к нашим объектам, мы понимаем, что многое сделали правильно, но не проводим и не собираемся вести никаких переговоров о продаже наших активов – полной или частичной. Наша концепция изначально консервативна и рассчитана на собственную эксплуатацию, она оправдывает себя, и мы не собираемся ее менять. К тому же по тому интересу инвестиционных фондов, который проявляется в Санкт-Петербурге, мы понимаем, что именно небольшие локальные объекты хорошего качества будут востребованы на тот момент, когда мы выйдем на рынок. Нам было удивительно, когда до кризиса заявлялись «стотысячники» на окраине, которые позиционировались в классе А. Возможно, наши коллеги на тот момент видели спрос на подобные объекты, но мы его не наблюдали. А в центре любого мегаполиса с количеством жителей более 3–4 млн человек, как бы ситуация ни складывалась, спрос на качественные объекты высокого класса найдется всегда.

– С началом кризиса многие владельцы компаний взяли оперативное управление бизнесом в свои руки. Таймураз Боллоев летом этого года был назначен президентом ГК «Олимпстрой». У него хватает времени на собственный бизнес?

– Он остается председателем совета директоров тех компаний, которыми владеет. При создании группы изначально планировалось значительное делегирование полномочий оперативному менедж­менту. Исходя из этого, Таймураз Казбекович и команду подбирал, так что серьезных изменений в жизни компаний не произошло. Безусловно, он в курсе всех процессов, которые происходят в подразделениях холдинга.

– Пришлось ли вам применять меры экстренного реагирования на кризисные явления? Если да, то какие?

– Именно потому, что мы выбрали очень нишевый продукт, нам не потребовалось прибегать к каким-то хирургическим мерам. Единственное, что мы сделали, несколько снизили темпы реализации наших проектов, для того чтобы выйти на рынок в более удачный момент, и оптимизировали ряд статей бюджета.

– И когда, на ваш взгляд, этот момент наступит?

– На наш взгляд, момент наступит в конце 2011 – начале 2012 года. Для девелоперов – конец 2011 года, а для арендаторов наиболее удачное время – сейчас.

– А как вы думаете, в 2011 году арендные ставки могут отыграть к докризисному уровню или они все же будут несколько ниже?

– Сейчас мы видим, что с апреля-мая ставки больше не падают. По крайней мере в офисном сегменте. По тем объектам, которые ожидаются к вводу в 2011 и 2012 годах и проходят предброкеридж, ставки заявляются достаточно высокие. Они выше текущего уровня и близки к уровню 2008 года. Так что, скорее всего, цены могут отыграть обратно. Вопрос будет не столько в ставках, сколько в скорости наполнения объекта. Думаю, в 2012 году мы выйдем на уровень, близкий к весне 2008 года.

– Вы верите разговорам о второй волне кризиса?

– Нет, потому что для этого нет существенных предпосылок. Но нужно разделять кризис на макроуровне и динамику развития отдельных отраслей. Каждая отрасль будет выходить из кризиса по-своему. В частности, в девелопменте, на мой взгляд, мы увидим еще в большей степени разделение объектов на подклассы. Увидим еще большие проблемы в проектах без продуманной концепции, которые невозможно классифицировать, имеющие плохую локацию, слишком высокую долю заемных средств и не обеспеченные текущими поступлениями. Но в целом рынок, по нашему мнению, будет восстанавливаться.

– А дешевеющие активы на падающем рынке не собираетесь скупать?

– Поскольку в наших планах стоит дальнейшее наращивание количества проектов в рамках выбранной стратегии, мы рассматриваем приобретение объектов сейчас, когда самое удачное время, чтобы покупать – как недвижимость, так и персонал. Но в большей степени мы сосредоточены на реализации текущих проектов.