Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
30 Ноября 2009, 21:00
«Движущая сила» коммерческой недвижимости
Рынок аренды торговых площадей на сегодняшний день является, пожалуй, самым благополучным. Как ни крути, люди продолжают потреблять. Просто спрос, который в «тучные годы», согласно знаменитой пирамиде Маслоу, последовательно смещался от повседневных товаров к покупкам длительного пользования и роскоши, а от случайных производителей – к брендам, сегодня движется в обратном направлении. Более того, исследования показывают, что часть потребителей делает покупки в большем объеме, вроде как «оптом», предполагая, что на этом экономит. Другая часть стала посещать более дешевые магазины, что дало дополнительных покупателей сегменту дискаунтеров. Таким образом, спрос на торговые площади по-прежнему есть, но изменилась его структура и перечень арендаторов.
Вакантные места без претендентов
Конечно, сказать, что торговый сегмент не пострадал, было бы неверным. Общей тенденцией на рынке торговой недвижимости последнего года можно назвать практически полное отсутствие новых проектов торговых центров, снижение арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей, выжидательную позицию ритейлеров, уход с рынка некоторых игроков (Banana-mama, Diesel и др.), оптимизацию расходов и операционной деятельности ритейлеров, но в то же время выход на российский рынок крупных западных ритейлеров (H&M, Hewlett Packard, New Look, Coast и т. д.).
В течение 2009 года наблюдается отток арендаторов из менее качественных торговых центров, значительно увеличился процент вакантных площадей: 5–10% в качественных торговых центрах Москвы и до 35% в недавно сданных или некачественных объектах. Уровень вакантных площадей и ставки аренды зависят также от концепции и местоположения конкретного торгового центра. На рынке стрит-ритейла вакантно до 15% торговых помещений. При этом стоит отметить, что в III квартале 2009 года доля вакантных помещений несколько снизилась. Спрос на помещения в качественных, удачно расположенных торговых центрах сохранился. В подобных объектах отмечено минимальное падение арендных ставок.
Росту вакантных площадей способствуют новые площади в концептуальных торговых центрах, которых в 2009 году при условии соблюдения девелоперами заявленных сроков будет введено более 500 тыс. кв. м. Среди уже открытых такие крупные объекты, как «Метрополис» (Ленинградское ш., 16), «Филион» (Багратионовский пр., 5), «Золотой Вавилон Ростокино» (просп. Мира, 211). До конца года запланировано открытие такого объекта, как «Речной Вокзал» (Фестивальная ул., 2). Собственно, именно новые «нераскрученные» торговые объекты и испытывают наибольшие проблемы с заполняемостью.
Для привлечения и удержания арендаторов владельцы торговых помещений вынуждены идти на следующие меры:
увеличение сроков арендных каникул, необходимых арендатору для ремонта и открытия магазина;
зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, в некоторых случаях выполнение ремонта силами и за счет владельца и передача арендатору готового помещения;
уменьшение или отсутствие страхового депозита;
переход на определение ставки аренды как процента с товарооборота или на комбинированную систему;
зачастую открытие объекта этажами по мере заполнения арендаторами.
Схема оплаты в виде процента от оборота позволяет арендаторам снизить риски при падении товарооборота, а владельцам торговых помещений – сохранить хоть какой-то арендный доход и арендаторов. Арендаторы при этом становятся все более требовательны к качеству помещений, инженерному оборудованию, количеству выделяемой мощности и т. п. Главные же требования предъявляются к локации, концепции и набору арендаторов. Наиболее лояльные условия аренды предоставляются прежде всего брендовым и популярным арендаторам, а также некоторым категориям «якорей», генерирующим покупательские потоки. Хотя основная проблема с заполнением торговых центров заключается именно в привлечении достаточного количества «галерейных» операторов.
Теперь – на 40% дешевле…
Средняя ставка аренды по Москве в III квартале 2009 года достигла минимального значения в кризисный период и составила $834/кв. м в год. Падение по сравнению с максимальной ценой в докризисный период – 40%. Падение ставок аренды произошло в основном в IV квартале 2008 года и I квартале 2009 года.
Естественно, это «средняя температура по больнице». По понятным причинам, главная из которых – докризисная «вздутость» цен, в наибольшей степени арендные ставки упали в центре. В III квартале текущего года в пределах Садового кольца была отмечена минимальная средняя ставка аренды с начала кризиса – $1212/кв. м в год. В среднем торговое помещение предлагалось в два раза дешевле по сравнению с максимальной ценой в докризисный период. В периферийной части столицы разница между минимальной и максимальной средней ценой оказалась чуть менее существенной – 38%.
Что касается отдельных сегментов торговой недвижимости, то наблюдается также определенная дифференциация. В торговых центрах разница между максимальным докризисным и минимальным «кризисным» уровнем арендных ставок в среднем составила 30–35%. При этом в наиболее успешных ТЦ снижение ставки не превышало 5–10%, а в неудачных проектах дисконт мог достигать 60–70%. Разрыв между минимумом и максимумом ставок в помещениях стрит-ритейл составил 40–50%. Это обусловлено тем, что изначально ставки аренды на помещения стрит-ритейла, особенно на центральных, «топовых» улицах, были завышены за счет высокого спроса и дефицита площадей, имеющих хорошую рекламную составляющую.
Для анализа снижения средних арендных ставок в кризисный период по мегакластерам можно сопоставить максимальную и минимальную ставки аренды начиная с I квартала 2008 года. Наибольшее падение было отмечено в Щелковском (50%) и Центральном (48%) мегакластерах, в силу того что объекты в этих мегакластерах были сильно переоценены. При этом в большинстве мегакластеров разница составляет около 40–45%. И только в Кутузовском мегакластере – 37%, что связано с востребованностью и престижностью данного направления. В диапазоне 37–40% также оказались Дмитровский, Ярославский, Каширский мегакластеры.
На долю Центрального мегакластера приходится наибольший процент предложений – 28% (по количеству) и 23% (по площади). Суммарная площадь торговых площадей, предлагаемых в аренду в III квартале 2009 года, составила 114 тыс. кв. м. Центральный мегакластер был одним из первых, на который повлиял кризис. Приоритеты ритейлеров сменились довольно быстро. Если раньше торговые операторы готовы были отказаться от прибыли в угоду престижу и «флагманству» и располагать магазин на «топовой» Тверской или Пятницкой, то теперь на первое место вышла доходность. В результате многие ритейлеры предпочли сосредоточиться на магазинах, приносящих большую прибыль, в том числе и за счет более низкой арендной платы. В III квартале 2008 года ставки оставались на уровне предыдущего квартала, а уже в IV квартале 2008 года упали по сравнению с III кварталом на 11%. В итоге в III квартале 2009 года средняя арендная ставка упала на 48% по сравнению с докризисной ставкой II и III кварталов 2008 года. Однако спрос на «топовые» объекты все равно есть, и, если ценовые параметры собственника и арендатора сходятся, сделка происходит. На той же Тверской произошла некоторая ротация арендаторов, а максимальные предлагаемые ставки аренды достигают $5 тыс./кв. м в год.
Продолжают достаточно активно развиваться арендаторы общепита, кофеен, аптеки, супермаркеты, магазины аксессуаров, банки и многие другие.
Если бы такие ставки были до кризиса…
Сегодня средняя арендная ставка в Центральном мегакластере – $1207/кв. м в год. Это даже ниже уровня ставок, который до кризиса наблюдался в престижных, и тем не менее не «центровых» Ленинском и Кутузовском. В Ленинском же, в свою очередь, цены опустились ниже докризисного уровня в самых дешевых районах – Ярославском и Каширском.
Приоритетность прибыли над всеми остальными соображениями в определенном смысле расставила все по своим местам. Так, почти самые низкие арендные ставки сегодня отмечаются в Щелковском мегакластере: торговое помещение там обходится арендатору в среднем в $571/кв. м в год.
Заметим, что еще в III квартале прошлого года собственники из этого мегакластера запрашивали за свои площади почти на уровне Кутузовского, Ленинского или Ленинградского – $1132/кв. м в год. Однако в данных трех мегакластерах арендные ставки оправданны, если учесть престижность направлений, наличие торговых улиц и дорог в международные аэропорты, в отличие от Щелковского, где очевидно были завышенные арендные ставки. Еще ниже – в Волгоградском, где ритейлер платит за аренду всего $447/кв. м в год. Чуть выше – в Каширском ($456/кв. м в год), Шоссе Энтузиастов ($601/кв. м в год), Дмитровском ($646/кв. м в год), Ярославском ($635/кв. м в год).
При этом в части мегакластеров (Волоколамском, Каширском, Варшавском, Ленинском) суммарная площадь предлагаемых в аренду торговых помещений сократилась по сравнению с докризисным периодом. В Каширском это связано со снижением количества предложений, в тех других мегакластерах – со снижением средней площади предлагаемых в аренду помещений. Это объясняется в первую очередь структурными изменениями: крупные объекты в данных мегакластерах ушли с рынка, более мелкие появились. В Волоколамском мегакластере при этом количество экспонируемых объектов практически не изменилось. Более того, здесь зафиксирована самая низкая средняя площадь экспонируемых торговых помещений – 331 кв. м, причем средняя площадь уменьшилась за год – на 31%.
Рост начался?
Летом и в начале осени 2009 года специалисты отметили стабилизацию арендных ставок в сегменте торговой недвижимости. Если в I квартале 2009 года снижение ставок аренды в среднем составило 26% за квартал, то в II квартале – 11%. Более того, за последний квартал ставки аренды в половине мегакластеров начали повышаться, а в другой половине понизились в основном не более чем на 5–10%. В итоге в III квартале ставки аренды в среднем по мегакластерам выросли на 3%. Это не свидетельствует однозначно о прохождении «дна», а связано с сезонным увеличением спроса со стороны торговых операторов. Положительной коррекции ставок также способствовал укреплявшийся в сентябре рубль. Кроме того, за прошедший год многие операторы структурировали свой бизнес, избавившись от убыточных магазинов, найдя альтернативные способы кредитования, и определили новые пути развития. Так, в Волоколамском и Варшавском мегакластерах за последний квартал ставка выросла на 18% и 20% соответственно, это максимальный рост и очень высокий показатель по сравнению с другими мегакластерами. Рост на 12% отмечен в Каширском мегакластере. Однако более пристальный анализ предложений показывает, что такой существенный прирост обязан структурным изменениям: на рынке появилось больше дорогих и качественных объектов в этих мегакластерах.
По-прежнему можно прогнозировать незначительные колебания арендных ставок в краткосрочной перспективе, дальнейшее сохранение сроков экспонирования торговых площадей. Учитывая ввод новых торговых центров в 2009 году и отсутствие существенного роста спроса со стороны торговых операторов, можно ожидать сохранения либо даже некоторого увеличения вакантных площадей и дальнейшего снижения ставок аренды в неудачных с точки зрения местоположения и концепции торговых объектах.
Конечно, сказать, что торговый сегмент не пострадал, было бы неверным. Общей тенденцией на рынке торговой недвижимости последнего года можно назвать практически полное отсутствие новых проектов торговых центров, снижение арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей, выжидательную позицию ритейлеров, уход с рынка некоторых игроков (Banana-mama, Diesel и др.), оптимизацию расходов и операционной деятельности ритейлеров, но в то же время выход на российский рынок крупных западных ритейлеров (H&M, Hewlett Packard, New Look, Coast и т. д.).
В течение 2009 года наблюдается отток арендаторов из менее качественных торговых центров, значительно увеличился процент вакантных площадей: 5–10% в качественных торговых центрах Москвы и до 35% в недавно сданных или некачественных объектах. Уровень вакантных площадей и ставки аренды зависят также от концепции и местоположения конкретного торгового центра. На рынке стрит-ритейла вакантно до 15% торговых помещений. При этом стоит отметить, что в III квартале 2009 года доля вакантных помещений несколько снизилась. Спрос на помещения в качественных, удачно расположенных торговых центрах сохранился. В подобных объектах отмечено минимальное падение арендных ставок.
Росту вакантных площадей способствуют новые площади в концептуальных торговых центрах, которых в 2009 году при условии соблюдения девелоперами заявленных сроков будет введено более 500 тыс. кв. м. Среди уже открытых такие крупные объекты, как «Метрополис» (Ленинградское ш., 16), «Филион» (Багратионовский пр., 5), «Золотой Вавилон Ростокино» (просп. Мира, 211). До конца года запланировано открытие такого объекта, как «Речной Вокзал» (Фестивальная ул., 2). Собственно, именно новые «нераскрученные» торговые объекты и испытывают наибольшие проблемы с заполняемостью.
Для привлечения и удержания арендаторов владельцы торговых помещений вынуждены идти на следующие меры:
увеличение сроков арендных каникул, необходимых арендатору для ремонта и открытия магазина;
зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, в некоторых случаях выполнение ремонта силами и за счет владельца и передача арендатору готового помещения;
уменьшение или отсутствие страхового депозита;
переход на определение ставки аренды как процента с товарооборота или на комбинированную систему;
зачастую открытие объекта этажами по мере заполнения арендаторами.
Схема оплаты в виде процента от оборота позволяет арендаторам снизить риски при падении товарооборота, а владельцам торговых помещений – сохранить хоть какой-то арендный доход и арендаторов. Арендаторы при этом становятся все более требовательны к качеству помещений, инженерному оборудованию, количеству выделяемой мощности и т. п. Главные же требования предъявляются к локации, концепции и набору арендаторов. Наиболее лояльные условия аренды предоставляются прежде всего брендовым и популярным арендаторам, а также некоторым категориям «якорей», генерирующим покупательские потоки. Хотя основная проблема с заполнением торговых центров заключается именно в привлечении достаточного количества «галерейных» операторов.
Теперь – на 40% дешевле…
Средняя ставка аренды по Москве в III квартале 2009 года достигла минимального значения в кризисный период и составила $834/кв. м в год. Падение по сравнению с максимальной ценой в докризисный период – 40%. Падение ставок аренды произошло в основном в IV квартале 2008 года и I квартале 2009 года.
Естественно, это «средняя температура по больнице». По понятным причинам, главная из которых – докризисная «вздутость» цен, в наибольшей степени арендные ставки упали в центре. В III квартале текущего года в пределах Садового кольца была отмечена минимальная средняя ставка аренды с начала кризиса – $1212/кв. м в год. В среднем торговое помещение предлагалось в два раза дешевле по сравнению с максимальной ценой в докризисный период. В периферийной части столицы разница между минимальной и максимальной средней ценой оказалась чуть менее существенной – 38%.
Что касается отдельных сегментов торговой недвижимости, то наблюдается также определенная дифференциация. В торговых центрах разница между максимальным докризисным и минимальным «кризисным» уровнем арендных ставок в среднем составила 30–35%. При этом в наиболее успешных ТЦ снижение ставки не превышало 5–10%, а в неудачных проектах дисконт мог достигать 60–70%. Разрыв между минимумом и максимумом ставок в помещениях стрит-ритейл составил 40–50%. Это обусловлено тем, что изначально ставки аренды на помещения стрит-ритейла, особенно на центральных, «топовых» улицах, были завышены за счет высокого спроса и дефицита площадей, имеющих хорошую рекламную составляющую.
Для анализа снижения средних арендных ставок в кризисный период по мегакластерам можно сопоставить максимальную и минимальную ставки аренды начиная с I квартала 2008 года. Наибольшее падение было отмечено в Щелковском (50%) и Центральном (48%) мегакластерах, в силу того что объекты в этих мегакластерах были сильно переоценены. При этом в большинстве мегакластеров разница составляет около 40–45%. И только в Кутузовском мегакластере – 37%, что связано с востребованностью и престижностью данного направления. В диапазоне 37–40% также оказались Дмитровский, Ярославский, Каширский мегакластеры.
На долю Центрального мегакластера приходится наибольший процент предложений – 28% (по количеству) и 23% (по площади). Суммарная площадь торговых площадей, предлагаемых в аренду в III квартале 2009 года, составила 114 тыс. кв. м. Центральный мегакластер был одним из первых, на который повлиял кризис. Приоритеты ритейлеров сменились довольно быстро. Если раньше торговые операторы готовы были отказаться от прибыли в угоду престижу и «флагманству» и располагать магазин на «топовой» Тверской или Пятницкой, то теперь на первое место вышла доходность. В результате многие ритейлеры предпочли сосредоточиться на магазинах, приносящих большую прибыль, в том числе и за счет более низкой арендной платы. В III квартале 2008 года ставки оставались на уровне предыдущего квартала, а уже в IV квартале 2008 года упали по сравнению с III кварталом на 11%. В итоге в III квартале 2009 года средняя арендная ставка упала на 48% по сравнению с докризисной ставкой II и III кварталов 2008 года. Однако спрос на «топовые» объекты все равно есть, и, если ценовые параметры собственника и арендатора сходятся, сделка происходит. На той же Тверской произошла некоторая ротация арендаторов, а максимальные предлагаемые ставки аренды достигают $5 тыс./кв. м в год.
Продолжают достаточно активно развиваться арендаторы общепита, кофеен, аптеки, супермаркеты, магазины аксессуаров, банки и многие другие.
Если бы такие ставки были до кризиса…
Сегодня средняя арендная ставка в Центральном мегакластере – $1207/кв. м в год. Это даже ниже уровня ставок, который до кризиса наблюдался в престижных, и тем не менее не «центровых» Ленинском и Кутузовском. В Ленинском же, в свою очередь, цены опустились ниже докризисного уровня в самых дешевых районах – Ярославском и Каширском.
Приоритетность прибыли над всеми остальными соображениями в определенном смысле расставила все по своим местам. Так, почти самые низкие арендные ставки сегодня отмечаются в Щелковском мегакластере: торговое помещение там обходится арендатору в среднем в $571/кв. м в год.
Заметим, что еще в III квартале прошлого года собственники из этого мегакластера запрашивали за свои площади почти на уровне Кутузовского, Ленинского или Ленинградского – $1132/кв. м в год. Однако в данных трех мегакластерах арендные ставки оправданны, если учесть престижность направлений, наличие торговых улиц и дорог в международные аэропорты, в отличие от Щелковского, где очевидно были завышенные арендные ставки. Еще ниже – в Волгоградском, где ритейлер платит за аренду всего $447/кв. м в год. Чуть выше – в Каширском ($456/кв. м в год), Шоссе Энтузиастов ($601/кв. м в год), Дмитровском ($646/кв. м в год), Ярославском ($635/кв. м в год).
При этом в части мегакластеров (Волоколамском, Каширском, Варшавском, Ленинском) суммарная площадь предлагаемых в аренду торговых помещений сократилась по сравнению с докризисным периодом. В Каширском это связано со снижением количества предложений, в тех других мегакластерах – со снижением средней площади предлагаемых в аренду помещений. Это объясняется в первую очередь структурными изменениями: крупные объекты в данных мегакластерах ушли с рынка, более мелкие появились. В Волоколамском мегакластере при этом количество экспонируемых объектов практически не изменилось. Более того, здесь зафиксирована самая низкая средняя площадь экспонируемых торговых помещений – 331 кв. м, причем средняя площадь уменьшилась за год – на 31%.
Рост начался?
Летом и в начале осени 2009 года специалисты отметили стабилизацию арендных ставок в сегменте торговой недвижимости. Если в I квартале 2009 года снижение ставок аренды в среднем составило 26% за квартал, то в II квартале – 11%. Более того, за последний квартал ставки аренды в половине мегакластеров начали повышаться, а в другой половине понизились в основном не более чем на 5–10%. В итоге в III квартале ставки аренды в среднем по мегакластерам выросли на 3%. Это не свидетельствует однозначно о прохождении «дна», а связано с сезонным увеличением спроса со стороны торговых операторов. Положительной коррекции ставок также способствовал укреплявшийся в сентябре рубль. Кроме того, за прошедший год многие операторы структурировали свой бизнес, избавившись от убыточных магазинов, найдя альтернативные способы кредитования, и определили новые пути развития. Так, в Волоколамском и Варшавском мегакластерах за последний квартал ставка выросла на 18% и 20% соответственно, это максимальный рост и очень высокий показатель по сравнению с другими мегакластерами. Рост на 12% отмечен в Каширском мегакластере. Однако более пристальный анализ предложений показывает, что такой существенный прирост обязан структурным изменениям: на рынке появилось больше дорогих и качественных объектов в этих мегакластерах.
По-прежнему можно прогнозировать незначительные колебания арендных ставок в краткосрочной перспективе, дальнейшее сохранение сроков экспонирования торговых площадей. Учитывая ввод новых торговых центров в 2009 году и отсутствие существенного роста спроса со стороны торговых операторов, можно ожидать сохранения либо даже некоторого увеличения вакантных площадей и дальнейшего снижения ставок аренды в неудачных с точки зрения местоположения и концепции торговых объектах.
Назад
Загрузка...