Год перемен

Дмитрий Агапкин,

директор УК «Плаза-ДевелопментСервис»

– Как ни странно это прозвучит, 2009 год был для нас стабильным. У этой стабильности, возможно, был негативный оттенок из серии «вчера было очень плохо, а сегодня просто плохо», но тем не менее. Главное наше достижение – это сохранение пула арендаторов и нашего достаточно высокого статуса в Челябинске. Главное, чему научились, – грамотно экономить и ценить кадры. Ну и конечно, получили огромный опыт переговоров. Договариваться пришлось не только с арендаторами, но и с подрядчиками. Мы стали одной из первых на Южном Урале компаний, разработавших большую, подробную программу лояльности в отношении арендаторов. Мы пересмотрели расценки на ряд сопутствующих сервисов: телефонную связь, Интернет, клининг, коммунальные услуги, питание сотрудников и многое другое. Для этого пришлось убедить в необходимости таких мер поставщиков этих услуг. В результате наши арендные ставки были снижены на 12–15%, хотя в целом по рынку аренда просела и на 30%, и даже на 50%. Я отношу это к числу успешных действий прошедшего года.

Нам пришлось провести оптимизацию кадрового состава, сэкономив на позициях, которые мы могли себе позволить в «сытые» годы, но которые оказались лишним обременением сейчас. В частности, пришлось отказаться от ряда вспомогательных должностей, посредников и прочего. Не думаю, что и при восстановлении ситуации мы вернемся к этим штатным единицам, так как кризис особенно ярко показал: ценить нужно незаменимых, а раздувать экономику компаний искусственным способом – заведомо порочный путь.

Сергей Еремеев,

директор компании E.R.A.

– Год очень тяжелый, потому что работать пришлось в кардинально новых условиях и, главное, без ясной перспективы развития рынка в будущем. Ситуация видоизменяется настолько стремительно и непредсказуемо, что мы фактически не можем строить прогнозы и вести планирование – ведь структура спроса стала совершенно иной. Что будет востребовано завтра – площади класса С или В – мы не знаем. Поэтому мне вдвойне странно слышать заявления ряда девелоперов и застройщиков, которые предлагают использовать этот период резкого сокращения финансирования и заморозки строящихся объектов для планирования, разработки новых проектов. Конечно, если у компании есть достаточный запас финансовой прочности, может быть, какое-то участие государственного капитала, или крайне доходные непрофильные бизнесы, или, наоборот, девелопмент – неосновной вид деятельности для структуры и какое-то свое видение рынка посткризисного периода, то можно строить проекты, но насколько они будут актуальны…

Что касается наших планов, то они в значительной степени не реализовались. Рынок Челябинска вообще сильно сузился: снизился уровень спроса, сократилось финансирование (в частности, по нашим объектам в среднем на 80%). Эйфория от того, что девелоперы могут всё, исчезает, а что остается? Один из крупнейших девелоперов города, работающий уже не первый год, разорился, и я считаю, что это очень показательно. Многие проекты заморожены, почти все перенесли сроки сдачи на неопределенное время (например, наши ТК «Фиеста» и «Родник»), некоторые даже не стали запускаться. Сегодня наша задача – сдать эти объекты, и мы надеемся, что в следующем году обстановка прояснится и мы сможем принимать решения, направленные на развитие, а не только на стабилизацию.

Дмитрий Колтунов,

начальник службы маркетинга и стратегического развития «Партнер-Инвест»

– Рынок недвижимости в уходящем году – это рынок сегодняшнего дня. Он очень динамичен и заставляет смотреть не столько далеко вперед, сколько принимать оперативные решения в зависимости от быстро меняющейся ситуации, это и отличает его от растущего, многое позволяющего рынка. С другой стороны, именно в этой ситуации получаешь адекватную оценку своих решений. Планы мы выполнили: 66 тыс. кв. м жилья сдадим в этом году. Среди них два больших дома: 22 и 25 тыс. кв. м, последний, к слову, стал знаковым для этого времени, так как это самый высокий дом в Тюменской области. Сейчас идет заключительная стадия работ. К концу 2010 года мы планируем ввести около 50 тыс. «квадратов». За объемами не гонимся и стараемся давать рынку то, что требуется. Особую радость вызывает тот факт, что со следующего года начинаем строительство нового микрорайона европейского класса, что, однако, никак не отра­зится на его доступности. В условиях кризиса нам удалось привлечь банковское финансирование на первую очередь строительства, что послужило хорошим ответом для скептиков. Договоры с кредитными организациями уже подписаны. Такое положение дел, увы, не характерно для рынка в целом. Финансовое состояние большинства компаний сложно назвать хотя бы стабильным, что не внушает доверия покупателям недвижимости. По факту мы имеем ситуацию, при которой потребитель почти полностью отказался от строящегося жилья в пользу квартир в высокой степени готовности, это – закономерное явление. С другой стороны, мы все больше начинаем походить на страны Запада, где очень мало сделок заключается на уровне котлована. Думаю, кризис во многом обусловил качественные изменения на рынке, и этот тренд останется и после его окончания. Принципиальным решением внутри нашей компании был отказ от сокращения персонала. Сохранить существующие компетенции, развить новые навыки, чтобы выйти из кризиса лидерами, – такой ответ нам ближе. Поэтому я считаю, что кадры, как и прежде, решают всё, и мы смогли перераспределить обязанности между людьми таким образом, чтобы отдача была максимальной.

Алексей Добрыдин,

руководитель департамента маркетинга ГК «Стройком»

– Год был хорошим с точки зрения осознания рынка и достаточно сложным в отношении финансовых показателей – это очевидно. Мы провели очень серьезную реструктуризацию бизнеса, переоценили приоритеты наших проектов, отложили фьючерсные, где сложно прогнозировать отдачу, на 2011–2012 годы и сосредоточились на востребованных. В 2008 году мы сдали в эксплуатацию 120 тыс. кв. м жилой недвижимости, за первое полугодие текущего года ввели 60 тыс., во втором, думаю, будет около 40 тыс. Это, конечно, накопленные запасы, но именно большое число начатых ранее проектов позволяет нам, по оптимистичным прогнозам, увеличить долю рынка в два раза. Сегодня мы строим жилье классов эконом и комфорт. Есть у нас и элитный проект – «Манхэттен», но пока мы его отложили, так как хочется сделать его красивым, а спроса мы в настоящий момент не чувствуем. Цены, конечно, пришлось сократить в среднем процентов на 20–25, но мы удерживаем планку выше рынка, который упал на 30–4%. Это связано, во-первых, с тем, что наши проекты для Челябинска уникальны по сочетанию расположения и уровня инфраструктуры. Во-вторых, мы не работаем по «долевке», продаем уже готовые квартиры. Сегодня мы строим почти все объекты, используя только внутренние инвестиции, но, кроме того, у нас хорошие отношения со Сбербанком и УЮКЖСИ – сейчас по совместным программам строим шесть домов.

Виктор Маслаков,

председатель совета директоров компании «Ренова-СтройГруп»

– Главное, 2009 год был запоминающимся. В этом году были сданы первые объекты в жилом районе Академический – крупнейшем проекте не только нашей компании, но и всего рынка жилищного строительства России. Особый импульс развитию проекта дал визит президента России Дмитрия Медведева, который состоялся в июне этого года. Темпы строительства и качество жилья в Академическом получили высокую оценку главы государства.

В сентябре этого года мы открыли продажи готовых квартир, договоры на их приобретение заключаются ежедневно. Сейчас готовится к сдаче вторая очередь, где снова появится вся номенклатура квартир, и мы предлагаем следующую партию жилой и коммерческой недвижимости рынку.

В условиях финансового кризиса удалось сохранить компанию, она не потеряла динамики развития, а, напротив, окрепла. Сегодня это редкость в нашем бизнесе, показатель его безусловной успешности. Кроме того, в уходящем году компания реализовала программу по предоставлению жилья военным в Академическом. Министерство обороны Российской Федерации провело открытые торги, по результатам которых в новом районе было выкуплено более 45 тыс. кв. м жилья.

Что касается планов на 2009 год, в целом, конечно, масштабы строительства могли быть гораздо большими, но это факт объективный. Тем не менее все проекты компании «Ренова-СтройГруп» будут реализованы.

Прежде всего год подтвердил общее правило планирования стратегии компании, ключевых проектов – всегда лучше ориентироваться на прагматичный вариант. Тогда возникшие резервы позволяют достигнуть еще большего. Это касается и кредитной нагрузки, и финансовой политики, и прогнозирования рынков сбыта. «Ренова-СтройГруп» так и посту­пает, и поэтому компания сохраняет ведущие позиции и будет развиваться.

Андрей Бриль,

председатель совета директоров «Корин холдинга»

– Мы обеспечили сдачу площадей в новом центре на Большакова – Чапаева и закончили нулевой цикл строящегося здания на Фурманова – Уктусской. Создали региональное представительство Гильдии управляющих и девелоперов. Разработали и приняли классификацию офисной недвижимости, регламент проведения сертификации и утвердили состав экспертного совета.

Нужно отметить, что работать в этом году пришлось в принципиально новых условиях избытка предложения и недостатка спроса, и это актуально для всех сегментов – от А до С. В этих условиях особенно важно тщательно подобрать арендаторов и строить с ними долгосрочные отношения, что мы и делаем.

По всем нашим объектам наполняемость почти стопроцентная. Ставки мы снизили в пределах 10%, что в современных условиях результат более чем приемлемый. Нам не пришлось разрабатывать какие-то новые специальные предложения для арендаторов. Да, не секрет, что каждый из них приходил в течение года в управляющую компанию, чтобы пересмот­реть некоторые условия сотрудничества, попросить бонусы. Где-то мы шли им навстречу, где-то – они нам. И я не могу сказать ни одного дурного слова в отношении наших арендаторов, наших коллег – все были лояльны. Но я думаю, это ответ на нашу многолетнюю политику, ведь когда рынок рос на 30–40%, мы не поднимали цены так резко. В этом году мы не подняли ставки, что раньше делали всегда один раз в год на величину инфляционной составляющей, озвученной Росстатом. Резюмируя, скажу: год был трудным, интересным и поучительным.

15 декабря региональное представительство ГУД по Екатеринбургу и Свердловской области совместно с компанией «Стражи Урала» проводит конференцию «Итоги 2009 года на рынке недвижимости Екатеринбурга». Думаем, такая итоговая конференция станет ежегодной.

Константин Селянин,

генеральный директор ИФК «ЯВА – Управление финансами»

– Год был тяжелый, хотя и не как 2008-й. В 2009-м мы уже представляли, что несет кризис, осознавали, что это долговременное явление и нужно приспосабливаться к новым условиям. Наша компания, с одной стороны, достаточно молодая, так как мы работаем с июля 2009 года, с другой стороны, достаточно опытная, потому что 95% нашего персонала – это кадровый состав бывшего филиала ИФК «Аккорд-Инвест». Когда в мае центральный московский офис принял решение закрыть отделение в Екатеринбурге, почти все сотрудники и, что особенно приятно, клиенты перешли вместе со мной в созданную ИФК «ЯВА – Управление финансами». Я считаю это главным достижением года.

Что касается рынка недвижимости, то это крайне рискованный рынок в эти годы. Уже в 2008 году мы рекомендовали клиентам уходить из этого сегмента. В 2009-м эта ситуация не изменилась, и мы воздерживаемся от операций с паями закрытых ПИФов, хотя, как только мы почувствуем стабилизацию рынка, возможно, уже в 2010 году, мы сами планируем создавать ЗПИФ. Сигналом для нас станет, во-первых, оздоровление финансового рынка; во-вторых, создание прозрачной системы получения земельных участков и в целом оздоровление этого сегмента от коррупционных схем.

Анна Кошмина,

региональный менеджер «Стражи Урала», консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko

– Вопреки оптимистичным прогнозам ряда экспертов, кризис в 2009 году не закончился, падение стабилизировалось, но по-прежнему сложно привлекать арендаторов, причем не только в новые проекты, но зачастую и в проверенные временем комплексы. Ставки во всех сегментах в связи с этим остаются невысокими, доходы компаний – нестабильными. Международные и федеральные игроки оптимизируют издержки, отказываются от стратегии развития в регионах, фокусируются на завершении проектов в городах «первого эшелона» и даже закрывают нерентабельные филиалы во всех городах России.

В торговой недвижимости акцент сместился на массовые бренды – они в этом году сделали рекордную выручку. Но есть прецеденты успешных проектов в сегменте премиум. Хотя эти процессы связаны скорее с профессионализмом менедж­мента, а не рыночными тенденциями. Собственники объектов стали уделять больше внимания продуманной концепции, тщательно выбирать арендаторов, аккуратно обсуждать соглашения. Ритейлеры, со своей стороны, рассматривают объекты только с идеальными характеристиками, максимально мягкими условиями аренды и без каких-либо обременений. Некоторые арендаторы получают помещения на льготных условиях, но это относится только к известным брендам.

К сожалению, за редким исключением игроки уральского рынка недвижимости ничему не научились в это сложное время. Многие продолжают работать чисто интуитивно, начиная проекты без анализа рынка и грамотной концепции. Еще более отчетливо обозначилась разница между профессиональными девелоперами и first time developers – компаниями, для которых работа в сфере недвижимости не является профильной. Для себя вывод, сделанный из сложившейся ситуации, могу озвучить словами Уинстона Черчилля: «Успех не гарантирован, неудачи не фатальны – значение имеет лишь мужество продолжать!».