Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
16 Января 2010, 9:25
Новосибирск: неожиданное насыщение
Новосибирскому рынку коммерческой недвижимости предрекали скорейшее насыщение, однако в погоне за прибылью никто не обращал внимания на предостережения аналитиков. На 2008–2009 годы было заявлено немало масштабных проектов. Нетрудно догадаться, что большинство из них так и не сошло с бумаги. Судя по количеству замороженных строек, резкому падению ставок и увеличению доли вакантных площадей, теперь рынку предстоит искать новый вектор развития.
Офисы
Сегодня на рынке города существует около 2 млн кв. м офисных площадей. Характерной особенностью новосибирского рынка является преимущественная продажа помещений в строящихся бизнес-центрах. Речь идет примерно о 70% площадей, вышедших на рынок в 2008–2009 годах. При этом цена продажи упала в среднем на 20%. Единственное исключение – по-прежнему востребованные на рынке площади до 50 кв. м.
Максимальная средняя стоимость 1 кв. м офисных помещений в 2009 году, по подсчетам компании «Доктор Ключ», составила 83 тыс. руб. Минимальная – около 47 тыс. руб./кв. м.
Арендные ставки на офисном рынке Новосибирска за год снизились, по разным подсчетам, на 5–30%. С начала 2008 года ставки упали на 20–45%. Так, в классе А средние ставки составили 680 руб./кв. м в месяц, в классе В и лучших объектах класса С – 500 руб./кв. м в месяц. Нижний порог – 300 руб./кв. м.
В 2008 году в Новосибирске открылся крупный бизнес-центр класса А – «Гринвич» общей площадью 34,6 тыс. кв. м (девелопер – «Трансервис»). Инвестиции в проект составили $33 млн. Также класс A представлен вышедшими на рынок в 2007 году бизнес-центрами «РосЕвроPlaza» (девелопер – «РосЕвроДевелопмент», площадь – 27 тыс. кв. м), и «Кронос» (девелопер – ЗАО «Строитель», общая площадь – 48 тыс. кв. м). Казалось бы, сегмент класса А должен быть полностью заполнен, однако на 2009 год был заявлен еще ряд объектов, позиционировавшихся в высшем ценовом сегменте. Пока открылся только БЦ «Кобра» на пр-те Димитрова – 24-этажный офисный центр класса А площадью 18 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство, по некоторым оценкам, составили не менее $25 млн. Собственник – ГК «Труд». Для остальных проектов срок сдачи перенесен, строительство некоторых из них заморожено.
Среди заявленных проектов можно выделить бизнес-центр Iron Hill (25-этажный небоскреб высотой 100 м, общая площадь – 41 тыс. кв. м, девелопер – компания «Гарант»), бизнес-центр «Сибирь Плаза» (130-метровый небоскреб, GLA – 40 тыс. кв. м, девелопер – «СТ Групп Регион»). Также в городе строится МФК Sky City (проект компании «Сибакадеминвест», площадь офисной части – 30 тыс. кв. м). Кроме этого офисная часть предусмотрена в большом торговом центре «Манхэттен» (площадь офисной части – 20 тыс. кв. м).
Класс B в городе представляют «Техноком» (девелопер – НГСПИ) общей площадью 15 200 кв. м; «НЛК-Альянс» (девелопер – «НЛК-Альянс») площадью 8,6 тыс. кв. м; «Якутия» (девелоперы – «Продсиб-Н» и Комитет по драгоценным металлам и драгоценным камням Республики Саха (Якутия) площадью 6,4 тыс. кв. м; «Сибирский экспресс» (14,1 тыс. кв. м, девелопер – «ТехСтрой-2000»); «Партнер» (9,2 тыс. кв. м, девелопер – «Эргоном») и «РИМ» («РИМ-строй») площадью 10 тыс. кв. м. В классе С крупнейший бизнес-центр – «Кларус» (девелопер – «Кларус») общей площадью 7,9 тыс. кв. м.
Торговая недвижимость
Новосибирск занимает первое место среди крупных городов Сибирского федерального округа по обороту розничной торговли. При этом, по данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis, на начало августа 2009 года совокупный размер торговой площади в существующих торговых центрах (с GLA более 5 тыс. кв. м) составил 448 540 кв. м, обеспеченность населения торговыми площадями – 323 кв. м на 1000 человек. Крупнейшие торговые объекты сегодня – это ТРК «Сибирский молл» на ул. Фрунзе (67 тыс. кв. м, девелопер – банк «Глобэкс»), «Континент-3» на ул. Троллейной (28 тыс. кв. м, девелопер – «Итера»), пауэр-центр «Большая медведица» на ул. Светлановской (2-я очередь, 30 тыс. кв. м, девелопер – группа А. Алексеева), пауэр-центр DIY «Домоцентр» на пр-де Энергетиков (17 тыс. кв. м), гипермаркет «Лента» на ул. Кирзаводской (9 тыс. кв. м). На конец 2009 года запланировано открытие ТРК «Голден парк» (общая площадь – 30 тыс. кв. м, GLA – 18 тыс. кв. м, девелопер – компания «Успех»).
Большинство запланированных к возведению в 2008–2010 годах крупных торговых объектов сейчас заморожено. Так, до апреля 2010 года приостановлено строительство ТЦ «Аура», обещавшего стать крупнейшим торговым объектом в городе (заявленная общая площадь – 145 тыс. кв. м, для сравнения: площадь «Меги», самого большого существующего центра, – 130 тыс. кв. м). По словам заказчика проекта, это решение принято в связи с неблагоприятной ситуацией в розничной торговле. Также ряд уже действующих крупных ТЦ закрылся из-за кризиса. Остановлена работа ТЦ «Гранд Сити», ТЦ «Алпи Сити» переименован в ТЦ «Мозаика» и пока закрыт на реконцепцию.
По данным компании «Доктор Ключ», средняя стоимость аренды в 2009 году составила 1004 руб./кв. м. Лидером является Ленинский район, в торговых помещениях на его территории средняя ставка чуть больше 1200 руб./кв. м. На втором месте Центральный район – 1080 руб./кв. м. Минимальная ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе – 620 руб./кв. м.
Ряд сетевых ритейлеров сворачивает свою деятельность: так, например, с ноября в Новосибирске закрылось пять «Пятерочек». При этом, поскольку цена входа на рынок упала, в городе появились новые компании, решившие освоить наиболее востребованный сегодня продуктовый ритейл. Новые сети в городе – «Сытый папа», «Сто магазинов» (магазин «Соседи»). В апреле компания «Три кита», учредители которой раньше занимались ритейлом в Якутии, открыла магазин «Апельсин» и в течение года планирует открыть еще три. Как не трудно догадаться, в самом выгодном положении сегодня дискаунтеры. Так, начала активно развиваться розничная сеть «Удобный» (продукты питания и смежные товары), основная концепция которой – предоставление мест (отделов) под торговлю производителям продуктов FMCG.
Складская недвижимость
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений города – около 700 тыс. кв. м, большую часть из которых составляют складские комплексы классов С и D, сконцентрированные в промышленных зонах в границах города. Сибирская столица удачно расположена на пересечении железнодорожной, воздушной и водной транспортных магистралей: Западносибирской железной дороги, автомобильных дорог федерального значения Челябинск – Иркутск «Байкал» и Чуйского тракта, трассы Омск – Новосибирск – Кемерово – Красноярск – Иркутск – Улан-Удэ – Чита-Хабаровск – Владивосток. Выгодное географическое положение повлияло на развитие складской недвижимости. Многие проекты ориентированы на строящуюся магистраль «Северный обход», в составе которой к северу от Новосибирска будет построен новый мост через реку Обь. Новая трасса существенно улучшит распределение транспортных потоков в городе. Однако уход с рынка многих федеральных торговых операторов, на которых возлагались основные надежды, поставил под вопрос окупаемость крупнейших проектов, обычно не рассчитанных на требования местных игроков.
В 2008 году в Новосибирске и близ него были введены в действие логистические комплексы «Евросиб-Терминал-Новосибирск» (общая складская площадь – 20 тыс. кв. м, класс А), ОАО «Машкомплект» (10 тыс. кв. м, класс А) и первая очередь склада компании «Рейтинг» площадью 14,7 тыс. кв. м. В феврале 2009 года открылся комплекс класса А Megalogix (121 тыс. кв. м), в конце 2009 года «Евразия логистик» планирует сдать 1-ю очередь «Толмачево» (95 тыс. кв. м). Средняя стоимость аренды 1 кв. м на рынке складской недвижимости во II квартале 2009 года составила 197 руб.
Гостиницы
В настоящее время в Новосибирске 45 гостиниц на 2342 мест. Почти половина из них – 21 гостиница (объем номерного фонда – 1549 мест, что составляет 66,1% всего номерного фонда гостиничного рынка города) – относится к категории 3*. Средний уровень загрузки отелей этой категории – 75%.
Крупнейшие гостиницы города – «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест), «Северная» (289 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Золотая долина» (190 мест). На эти шесть гостиниц приходится 66,5% всего номерного фонда города. Последние несколько лет номерной фонд Новосибирска пополнялся за счет мини-отелей по 10–30 номеров. На их долю приходится 75,6% от общего числа гостиниц города. На сегодняшний день в городе нет ни одной гостиницы, соответствующей международной классификации уровня 5*. Четыре отеля позиционируют себя как 4*. Сертификатами 3* обладают гостиницы «Сибирь» и «55-я широта». Показатель обеспеченности номерным фондом в сибирской столице составляет примерно 1,7 номера на 1000 жителей.
В 2008 году ожидался выход на местный рынок первого международного оператора – Doubletree by Hilton – отеля 4* с общим номерным фондом 187. Однако открытие отеля несколько раз переносилось, последний заявленный срок – конец 2009 года. На 2009 год также было намечено открытие пятизвездочной гостиницы Swissotel, включающей 191 номер в составе строящегося МФК Sky City (пока судьба всего комплекса довольно туманна). Международный оператор Accor Group планирует выйти на рынок Новосибирска в 2010–2011 годах под брендом Ibis. Отель 3* в составе торгово-гостиничного комплекса на ул. Большевистской будет рассчитан на 200 номеров.
Сегодня на рынке города существует около 2 млн кв. м офисных площадей. Характерной особенностью новосибирского рынка является преимущественная продажа помещений в строящихся бизнес-центрах. Речь идет примерно о 70% площадей, вышедших на рынок в 2008–2009 годах. При этом цена продажи упала в среднем на 20%. Единственное исключение – по-прежнему востребованные на рынке площади до 50 кв. м.
Максимальная средняя стоимость 1 кв. м офисных помещений в 2009 году, по подсчетам компании «Доктор Ключ», составила 83 тыс. руб. Минимальная – около 47 тыс. руб./кв. м.
Арендные ставки на офисном рынке Новосибирска за год снизились, по разным подсчетам, на 5–30%. С начала 2008 года ставки упали на 20–45%. Так, в классе А средние ставки составили 680 руб./кв. м в месяц, в классе В и лучших объектах класса С – 500 руб./кв. м в месяц. Нижний порог – 300 руб./кв. м.
В 2008 году в Новосибирске открылся крупный бизнес-центр класса А – «Гринвич» общей площадью 34,6 тыс. кв. м (девелопер – «Трансервис»). Инвестиции в проект составили $33 млн. Также класс A представлен вышедшими на рынок в 2007 году бизнес-центрами «РосЕвроPlaza» (девелопер – «РосЕвроДевелопмент», площадь – 27 тыс. кв. м), и «Кронос» (девелопер – ЗАО «Строитель», общая площадь – 48 тыс. кв. м). Казалось бы, сегмент класса А должен быть полностью заполнен, однако на 2009 год был заявлен еще ряд объектов, позиционировавшихся в высшем ценовом сегменте. Пока открылся только БЦ «Кобра» на пр-те Димитрова – 24-этажный офисный центр класса А площадью 18 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство, по некоторым оценкам, составили не менее $25 млн. Собственник – ГК «Труд». Для остальных проектов срок сдачи перенесен, строительство некоторых из них заморожено.
Среди заявленных проектов можно выделить бизнес-центр Iron Hill (25-этажный небоскреб высотой 100 м, общая площадь – 41 тыс. кв. м, девелопер – компания «Гарант»), бизнес-центр «Сибирь Плаза» (130-метровый небоскреб, GLA – 40 тыс. кв. м, девелопер – «СТ Групп Регион»). Также в городе строится МФК Sky City (проект компании «Сибакадеминвест», площадь офисной части – 30 тыс. кв. м). Кроме этого офисная часть предусмотрена в большом торговом центре «Манхэттен» (площадь офисной части – 20 тыс. кв. м).
Класс B в городе представляют «Техноком» (девелопер – НГСПИ) общей площадью 15 200 кв. м; «НЛК-Альянс» (девелопер – «НЛК-Альянс») площадью 8,6 тыс. кв. м; «Якутия» (девелоперы – «Продсиб-Н» и Комитет по драгоценным металлам и драгоценным камням Республики Саха (Якутия) площадью 6,4 тыс. кв. м; «Сибирский экспресс» (14,1 тыс. кв. м, девелопер – «ТехСтрой-2000»); «Партнер» (9,2 тыс. кв. м, девелопер – «Эргоном») и «РИМ» («РИМ-строй») площадью 10 тыс. кв. м. В классе С крупнейший бизнес-центр – «Кларус» (девелопер – «Кларус») общей площадью 7,9 тыс. кв. м.
Торговая недвижимость
Новосибирск занимает первое место среди крупных городов Сибирского федерального округа по обороту розничной торговли. При этом, по данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis, на начало августа 2009 года совокупный размер торговой площади в существующих торговых центрах (с GLA более 5 тыс. кв. м) составил 448 540 кв. м, обеспеченность населения торговыми площадями – 323 кв. м на 1000 человек. Крупнейшие торговые объекты сегодня – это ТРК «Сибирский молл» на ул. Фрунзе (67 тыс. кв. м, девелопер – банк «Глобэкс»), «Континент-3» на ул. Троллейной (28 тыс. кв. м, девелопер – «Итера»), пауэр-центр «Большая медведица» на ул. Светлановской (2-я очередь, 30 тыс. кв. м, девелопер – группа А. Алексеева), пауэр-центр DIY «Домоцентр» на пр-де Энергетиков (17 тыс. кв. м), гипермаркет «Лента» на ул. Кирзаводской (9 тыс. кв. м). На конец 2009 года запланировано открытие ТРК «Голден парк» (общая площадь – 30 тыс. кв. м, GLA – 18 тыс. кв. м, девелопер – компания «Успех»).
Большинство запланированных к возведению в 2008–2010 годах крупных торговых объектов сейчас заморожено. Так, до апреля 2010 года приостановлено строительство ТЦ «Аура», обещавшего стать крупнейшим торговым объектом в городе (заявленная общая площадь – 145 тыс. кв. м, для сравнения: площадь «Меги», самого большого существующего центра, – 130 тыс. кв. м). По словам заказчика проекта, это решение принято в связи с неблагоприятной ситуацией в розничной торговле. Также ряд уже действующих крупных ТЦ закрылся из-за кризиса. Остановлена работа ТЦ «Гранд Сити», ТЦ «Алпи Сити» переименован в ТЦ «Мозаика» и пока закрыт на реконцепцию.
По данным компании «Доктор Ключ», средняя стоимость аренды в 2009 году составила 1004 руб./кв. м. Лидером является Ленинский район, в торговых помещениях на его территории средняя ставка чуть больше 1200 руб./кв. м. На втором месте Центральный район – 1080 руб./кв. м. Минимальная ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе – 620 руб./кв. м.
Ряд сетевых ритейлеров сворачивает свою деятельность: так, например, с ноября в Новосибирске закрылось пять «Пятерочек». При этом, поскольку цена входа на рынок упала, в городе появились новые компании, решившие освоить наиболее востребованный сегодня продуктовый ритейл. Новые сети в городе – «Сытый папа», «Сто магазинов» (магазин «Соседи»). В апреле компания «Три кита», учредители которой раньше занимались ритейлом в Якутии, открыла магазин «Апельсин» и в течение года планирует открыть еще три. Как не трудно догадаться, в самом выгодном положении сегодня дискаунтеры. Так, начала активно развиваться розничная сеть «Удобный» (продукты питания и смежные товары), основная концепция которой – предоставление мест (отделов) под торговлю производителям продуктов FMCG.
Складская недвижимость
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений города – около 700 тыс. кв. м, большую часть из которых составляют складские комплексы классов С и D, сконцентрированные в промышленных зонах в границах города. Сибирская столица удачно расположена на пересечении железнодорожной, воздушной и водной транспортных магистралей: Западносибирской железной дороги, автомобильных дорог федерального значения Челябинск – Иркутск «Байкал» и Чуйского тракта, трассы Омск – Новосибирск – Кемерово – Красноярск – Иркутск – Улан-Удэ – Чита-Хабаровск – Владивосток. Выгодное географическое положение повлияло на развитие складской недвижимости. Многие проекты ориентированы на строящуюся магистраль «Северный обход», в составе которой к северу от Новосибирска будет построен новый мост через реку Обь. Новая трасса существенно улучшит распределение транспортных потоков в городе. Однако уход с рынка многих федеральных торговых операторов, на которых возлагались основные надежды, поставил под вопрос окупаемость крупнейших проектов, обычно не рассчитанных на требования местных игроков.
В 2008 году в Новосибирске и близ него были введены в действие логистические комплексы «Евросиб-Терминал-Новосибирск» (общая складская площадь – 20 тыс. кв. м, класс А), ОАО «Машкомплект» (10 тыс. кв. м, класс А) и первая очередь склада компании «Рейтинг» площадью 14,7 тыс. кв. м. В феврале 2009 года открылся комплекс класса А Megalogix (121 тыс. кв. м), в конце 2009 года «Евразия логистик» планирует сдать 1-ю очередь «Толмачево» (95 тыс. кв. м). Средняя стоимость аренды 1 кв. м на рынке складской недвижимости во II квартале 2009 года составила 197 руб.
Гостиницы
В настоящее время в Новосибирске 45 гостиниц на 2342 мест. Почти половина из них – 21 гостиница (объем номерного фонда – 1549 мест, что составляет 66,1% всего номерного фонда гостиничного рынка города) – относится к категории 3*. Средний уровень загрузки отелей этой категории – 75%.
Крупнейшие гостиницы города – «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест), «Северная» (289 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Золотая долина» (190 мест). На эти шесть гостиниц приходится 66,5% всего номерного фонда города. Последние несколько лет номерной фонд Новосибирска пополнялся за счет мини-отелей по 10–30 номеров. На их долю приходится 75,6% от общего числа гостиниц города. На сегодняшний день в городе нет ни одной гостиницы, соответствующей международной классификации уровня 5*. Четыре отеля позиционируют себя как 4*. Сертификатами 3* обладают гостиницы «Сибирь» и «55-я широта». Показатель обеспеченности номерным фондом в сибирской столице составляет примерно 1,7 номера на 1000 жителей.
В 2008 году ожидался выход на местный рынок первого международного оператора – Doubletree by Hilton – отеля 4* с общим номерным фондом 187. Однако открытие отеля несколько раз переносилось, последний заявленный срок – конец 2009 года. На 2009 год также было намечено открытие пятизвездочной гостиницы Swissotel, включающей 191 номер в составе строящегося МФК Sky City (пока судьба всего комплекса довольно туманна). Международный оператор Accor Group планирует выйти на рынок Новосибирска в 2010–2011 годах под брендом Ibis. Отель 3* в составе торгово-гостиничного комплекса на ул. Большевистской будет рассчитан на 200 номеров.
Назад
Загрузка...