Кризис – толчок к развитию facility management

Для нас кризис-2009 – второй за время работы на рынке. Компания работает с 1993 года, направление эксплуатации выделено в отдельный департамент в 1995 году, и к 1998-му мы подошли уже с определенным багажом. Предыдущий кризис воспитал много опытных антикризисных менеджеров. В «годы подъема» необходимость в них отпала. Сегодня они вновь востребованы. Однако у рынка коммерческой недвижимости уже иная специфика. Если в 90-е годы большинство объектов представляло собой здания промышленных предприятий, недострой и т. д. и задача УК состояла в поиске арендаторов и инвесторов, то сегодня роль УК изменилась: надо обеспечить заполняемость объекта и найти способы выполнения кредитных обязательств собственника.

На Западе под facility management понимают деятельность компании по решению всех вопросов, связанных с функционированием объекта коммерческой недвижимости: техническое обслуживание, санитарное содержание, обеспечение безопасности и хозяйственная деятельность. В России все немного по-другому. У нас понятия «управление» и «эксплуатация» объекта недвижимости стоят рядом, а иногда и подменяют друг друга. Предприятие говорит: «Мы взяли в управление объект». А подразумевает под этим эксплуатацию. Или наоборот. Такое «разночтение» мешает при проведении тендеров и конкурсов. Отсюда непонимание между клиентом и исполнителем и различия в формировании цены на услуги управляющей компании. Ситуацию могли бы спасти четкие технические задания на выполнение работ по эксплуатации при проведении тендеров, конкурсов. Но, к сожалению, получить техническое задание, в котором было бы подробно описано, что требуется от участников тендера, – это мечта. В большинстве случаев при составлении пакета документов для участия в тендере управляющим приходится ориентироваться на свой опыт.

Сегодня много говорят об экономии. Дескать, собственники и управляющие компании с приходом кризиса стали экономить на эксплуатации. Но это поверхностный взгляд. Я бы сказал, что на наших объектах ужесточились требования, предъявляемые к эксплуатирующей компании. И главное требование заказчика сегодня – это снижение затрат при повышении качества обслуживания. В большинстве случаев снижения расходов добиваются за счет сокращения сотрудников. Нам удалось не только сохранить коллектив, но и усилить его новыми профессионалами. В чем секрет?

Facility management подразумевает комплексную работу управляющего с объектом, и в условиях кризиса этот вид услуг обещает быть особенно востребованным. Количество сотрудников, задействованных при выполнении тех или иных работ на объекте, можно и нужно оптимизировать. Иными словами, необходимо заранее планировать комплекс необходимых мероприятий, группировать действия так, чтобы максимально оптимизировать работу всех подразделений. Четкий график, заранее сформированная программа, выделение приоритетов позволяет выполнить заданный комплекс работ точно в срок, с сокращением расходов и повышением качества услуг.

Немаловажен и способ эксплуатации – так, на нескольких объектах мы ведем абонентское обслуживание. Активно внедряем новые технологии, энергосберегающие мероприятия и расходные материалы с большим техническим ресурсом.

Большое значение сегодня приобретает и то, в какой момент управляющая компания и эксплуатирующая организации подключаются к работе над реализацией проектов. Зарубежные компании привлекают экспертов еще на стадии проектирования, что, на мой взгляд, является единственно верным решением. Это не сильно удорожает проектные работы (буквально на сотые процента), но позволяет проекту быть «живым». В противном случае собственнику приходится нести траты по переделке инженерных систем после реализации объекта, на этапе эксплуатации.

В целом, на мой взгляд, кризис для управляющих и эксплуатирующих организаций – стимулирующее явление. Он дает толчок для поиска новых управленческих и технических решений, применения более эффективных технологий, более взвешенного подхода к расходованию средств. Думаю, это хороший опыт как для УК, так и для девелоперов, которые учтут его в работе и после кризиса.