Офисная революция в Петербурге

Площадей много, офисов – не хватает
Деловой центр Петербурга еще очень молод. Первыми девелоперскими проектами в сфере формирования офисных зданий, предназначенных для сдачи в аренду помещений, в северной столице стали реконструированные концерном VMB в 1993-1994 годах общежития. Один из них, бизнес-центр ПРИН (ул. Возрождения, 4) относится к классу В, и сегодня уже трудно представить, что это здание, предлагающая арендаторам 2.7 тыс. кв.м оборудованных офисных площадей, ресторан с неплохой кухней, а также трехзвездочные гостиничные номера, строилось флагманом социалистической индустрии – Кировским заводом - в качестве рабочего общежития.
Петербург (до 1991 года - Ленинград) традиционно считался в СССР городом высоких наукоемких технологий и оборонной промышленности, поэтому в начале 1990-х годов, когда началась приватизация и акционирование предприятий, «доценты с кандидатами», оставшиеся без работы, вполне могли удовлетворить спрос на помещения со стороны малого и среднего бизнеса: на тот период в городе насчитывалось больше 200 научных и проектных институтов, площадь которых оценивается экспертами в общей сложности в 2 млн.кв.м.
Кроме того, прирост офисного фонда городу на Неве обеспечивали гостиницы класса «турист», а также объекты муниципальной собственности, сдаваемые в аренду КУГИ. Таким образом, строить в Петербурге новые офисные центры, соответствующие международным классам В и С просто не было необходимости. Встающие на ноги частные предприятия часто довольствовались и частными квартирами, которые из-за невозможности перевода в нежилой фонд порой пытались маскировать под жилье. Даже в самом респектабельном районе Петербурга – на набережных Мойки и Фонтанки предприниматели вынуждены были в буквальном смысле слова «принимать посетителей в домашних тапочках». Глава крупной петербургской корпорации вспоминает, как в начале своей карьеры, десять лет назад собственноручно, лопатой, углублял свой первый офис – полуподвальное помещение бывшего подросткового клуба…
С конца 90-х представленные в Петербурге компании (местные, столичные и иностранные) были заинтересованы не просто в конторских помещениях, а в офисах, соответствующих мировым представлениям о комфорте на рабочем месте, а также в объектах, обеспечивающих легальность и прозрачность арендных отношений (и это одно из главных отличий современного петербургского бизнес-центра от офиса «сомнительного происхождения»).

Извините, мест нет...
В 2002 году рос не только спрос на помещения в бизнес-центрах, но и предложение. Офисный фонд Петербурга продолжал «прирастать» новыми площадями: открылись 1-я очередь «Сити-Центра» (Петроградская наб., 18, 5500 кв.м), «Добролюбов» (пр. Добролюбова, 11, 3000 кв.м)… – это только пополнения в классе В.
Сегодня заполнение вновь сформированных площадей арендаторами происходит стремительно: предварительные договоры с арендаторами заключаются задолго до окончания строительства. Осенью прошлого года открылся бизнес-центр класса С «Ресурс» (ул. Маршала Говорова, 35, 3000 кв.м), в течение двух месяцев здесь были заняты все площади.
За день до начала десятидневного праздничного марафона, посвященного 300-летнему юбилею Петербурга состоялась торжественная презентация «знакового» проекта в классе В. «Петровский форт», в недавнем прошлом – недостроенный корпус гостиницы «Ленинград» общей площадью 50 тыс. кв. м (офисные помещения - 15500 кв.м), на сегодняшний день считается самым крупным бизнес-центром в городе. К началу эксплуатации уже арендованы 60% офисных площадей, в первую очередь – представительские помещения. Пока остались помещения, рассчитанные на мелких арендаторов, а также предложения VIP-класса.
Предмет особой гордости корпорации «Строймонтаж», сдавшей объект к празднику, - офисный пентхаус свободной планировки общей площадью 74 кв.м (9 этаж) с панорамным видом на крейсер «Аврора», Петропавловскую крепость и Смольный собор (запрашиваемая арендная ставка явно «зашкаливает» за пределы В-класса - 565 $/кв.м в год), а также «видовые» помещения на 8 этаже ($ 375/кв. м в год).
Между тем, опрошенные эксперты сходятся во мнениях, что влияние «юбилейного» фактора на активность арендаторов все-таки иногда сильно преувеличена. В самом деле, практически все ведущие международные компании «поселились» в Петербурге задолго до праздника.
Между тем, некоторые управляющие новыми проектами («Регус», Невский пр., 25) делали ставку на небольшие помещения (40-60 кв.м) и короткие сроки аренды (от 3 до 12 месяцев) и в результате такой политики в накладе не остались.
«В последние месяцы наибольшую активность проявляли в первую очередь даже не иностранные арендаторы, а представители московских компаний, заинтересованные в том, чтобы получить полностью оснащенные помещения на 2 – 3 рабочих места на период праздников», - утверждает Елена Табала, директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International.

В зонах А и В
В отличие от Москвы, где девелоперы стремятся приблизить свои проекты, даже вынесенные за пределы центра, к классу А, «география» офисных зданий классов А, В и С в Петербурге имеет ряд специфических особенностей.
Действующих бизнес-центров, которые почти без оговорок причисляют к «высшему классу», в Петербурге всего четыре: Белые Ночи (Малая Морская ул., 23, 6200 кв.м), Atrium – Nevsky 25 (Невкий пр., 25, 5300 кв.м), Северная Столица (наб. Мойки, 36, 8000 кв.м), Sweden House (Малая Конюшенная ул., 1/3, 3100 кв.м).
В прошлом году предложение офисных площадей в офисном классе Hi-End пополнилось всего на 1480 кв.м за счет роскошного офиса в Credit Lyonnais Building (Невский пр., 12), ориентированного на одного аредатора. Таким образом, на весь город с пятимиллионным населением сегодня приходится чуть больше 24 тыс. кв. м офисных площадей класса А. И не удивительно, что упомянутые объекты заполнены сегодня почти на 100 %.
К юбилею Санкт-Петербурга девелоперы готовили еще одно офисное здание, позиционируемое как объект класса А – бизнес-центр на Караванной, 10-б (названия пока не имеет). Между тем, несмотря на намерения руководителей проекта открыть его к дню рождения города и сдавать помещения в краткосрочную аренду на период праздников, строительство затянулось (приведенный снимок сделан ровно за два дня до начала праздничных торжеств). Здание практически готово, строителям осталось «дооформить» его фасад. Основная причина задержки – трудности в подключении к энергосетям – типична для данного района Петербурга.
Между тем, в отличие от других, уже упомянутых петербургских объектов класса А, являющих собой продукт реконструкции и модернизации старых зданий, данный – полностью новое строительство. На сегодняшний день известно, что в бизнес-центре будет 6000 кв.м офисных площадей, которые займет один крупный арендатор (его название не разглашается, арендная ставка - $ 500/кв.м в год без учета НДС).
Нетрудно заметить, что все пять образцов офисного Hi-End-класса в Петербурге расположены в радиусе не больше 700 м от Казанского Собора, на улицах и набережных, примыкающих к Невскому проспекту – вблизи самых фешенебельных исторических кварталов города, так называемого “Золотого треугольника” набережных. Таким образом, в Петербурге сложился устойчивый “местный” признак бизнес-центров класса А: расположение в самом “сердце” плотной исторической застройки. При этом офисные здания, безупречные во всех отношениях, но оказавшиеся вне обозначенной зоны, позиционируются как объекты класса В+.
В петербургском А-классе нет офисов с уникальными видами на набережные Невы, Эрмитаж, Петропавловскую крепость. Условия исторического центра с застройкой ХIX века существенно ограничивают возможности нового строительства и реконструкции. Согласно классификации, используемой специалистами Colliers International на основании международных норм, офисное здание самого высшего класса должно быть спроектировано и построено именно как бизнес-центр, иметь подземную парковку и удобные подъезды, а также открытое планировочное пространство, организованное по стандарту «Shell-and-core». Таких объектов в Петербурге нет совсем: в старом центре с многоярусными подземными гаражами, атриумами, высотой этажа в 3.6 м развернуться практически негде. Поэтому, несмотря на очевидный спрос, перспективы развития данного сегмента рынка ограничены и сложившимися традициями, и международными стандартами.
Между тем, некоторые резервы у петербургского класса А все-таки есть. В частности, в Волынском переулке, за зданием универмага ДЛТ несколько лет назад был построен шестиэтажный паркинг. Константин Меркель, управляющий бизнес-центром «Северная столица» сообщил, что в настоящее время рассматривается вопрос надстройки паркинга четырьмя офисными этажами и соединения новых площадей с существующим офисным зданием. Перед проектировщиками стоит задача вписать новостройку в контекст окружающей городской среды, реализовав при этом все основные критерии бизнес-центра класса А.
Львиная доля недавно введенных в эксплуатацию, или строящихся сегодня бизнес-центров обзначаются, как класс В. Кроме уже упомянутого «Петровского форта», к числу новых объектов относят проект «Австрийский бизнес-центр» (Выборгская набережная), «Дом Нобеля» (Петроградская набережная), «Сити-Центр» (Петроградская набережная). Активное освоение девелоперами Невских набережных объяснимо наличием административно-производственных зданий, пригодных для низкозатратной реконструкции под офисные центры, хорошо развитой инфраструктурой, наличием больших электрических мощностей, хорошей транспортной доступностью личным автотранспортом, а также неплохими «видовыми» характеристиками.
Большинство новых офисных центров класса В появляется на базе бывших институтов и производственных корпусов. Единственным объектом нового строительства в этом классе стала третья очередь бизнес-центра «Нептун» (наб. Обводного канала, 93-а).

Спрос называет цены
По данным DTZ Санкт-Петербург, за перве пять месяцев 2003 года наибольшее количество сделок было зафиксировано в офисных центрах класса А и В на площади от 1000 кв. м., тогда как среднезапрашиваемый метраж – это 200-300 кв.м. Это говорит о том, что обособленные свободные площади такого размера найти сложно.
Бизнес-центры класса А повышают ставки: в частности, «Северная Столица» отказавшись от традиционной для России «привязки» к долларам перешла на растущее в цене Евро. Как сообщила менеджер по маркетингу компании GE Golub-Petersburg, L.L.C. Ольга Сергевнина, в «Атриуме» запрашиваемая ставка составляет на сегодняшний день $ 600/кв.м без учета НДС. Между тем, как отмечает главный аналитик Colliers International Владислав Семенов, - цены арендных сделок по офисам классов А и В за полгода существенно не увеличивались – в первую очередь, из-за того, что управляющим столь дефицитными площадями высшего класса попросту нечего предложить. При сегодняшнем коэффициенте заполняемости в те 5-10% свободных и предлагаемых к аренде площадей попадают далеко не самые лучшие помещения: те, что выходят окнами во дворы, расположенные в мансардных этажах, либо имеющие другие очевидные для арендаторов неудобства. Например, «Белые ночи» предлагают единственное на сегодняшний день свободное помещение 137 кв.м за $350/кв.м в год (такая ставка больше соответствует классу В).
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на площади класса B: $200-460 /кв.м (без НДС, включая эксплуатацию) - верхняя граница соответствует «видовым» офисным площадям на последнем уровне «Петровского форта» и «видовым» площадям «Сити-центра». За 2002 год их повышение составило 0-15%. Средние арендные ставки по фактически заключенным сделкам, практически, не изменились.
«Фаворит спроса» в классе В – небольшие офисы на 2-3 рабочих места (от 20 до 50 кв.м), если речь идет о центральной части города, однако появление в Петербурге крупных московских сетевых компаний инициировало рост заявок на объекты до 1000 кв.м. Соискатели таких вариантов интересуются помещениями с хорошей транспортной доступностью вблизи торговых и складских комплексов. В этой связи наметилось оживление инвестиционной активности в зоне Морского Порта.
«Несмотря на то, что риэлтеры, специализирующиеся на аренде офисных помещений в бизнес-центрах ориентируются по большей части на «внешних» инвесторов, наша практика показывает, что больше 80% заявок на помещения классов В и С приходит от местных предпринимателей,»- говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости корпорации Advecs Татьяна Кирсанова, - и это означает, что ключевым вопросом при заключении договора аренды является цена. Небогатого отечественного арендатора интересует все, что не дороже $ 180-200/кв.м в год. А такие объекты встречаются только в бизнес-центрах класса С».
Прослеживалось увеличение запрашиваемых арендных ставок по всем классам офисов, однако, фактические цены сделок по офисам высокого класса («А» и «В») не изменялись, увеличение ставок по фактическим сделкам отмечено только по классу «С».