Олимпийский девелопмент: участие или результат?

На закрытии игр в Ванкувере олимпийское полотнище вручили мэру Сочи Анатолию Пахомову. По идее теперь он должен открывать следующую Олимпиаду, но останется ли он на своем посту – большой вопрос. Депутат Государственной Думы Владимир Жириновский, например, сразу после окончания Олимпийских игр призвал к отставке не только представителей спортивных федераций, но и сочинского градоначальника (год назад он занял свою должность, опередив на выборах известного бизнесмена Александра Лебедева, коренного сочинца Бориса Немцова и балерину Анастасию Волочкову).

О том, как сочинские власти решают проблемы с гостиницами, уже ходят легенды. Как в кулуарах рассказывают отельеры, всем отелям и санаториям в срочном порядке были присвоены «звезды»: из Кремля спустили директиву решить все проблемы с гостиницами – вот они и решаются. Теперь есть отели на любой вкус и кошелек.

В реальности ситуация не настолько позитивная. Для примера: в Ванкувере во время Олимпиады было задействовано 150 гостиниц (из них 75 были расположены в центре города). «В Сочи 150 гостиниц набирается, – рассуждает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis, – но иностранцам не стыдно показать всего несколько». Согласно заявочной книге, организаторы обязуются предоставить к 2014 году 57 тыс. гостиничных номеров (разместить нужно более 100 тыс. человек). В соответствии с Федеральной целевой программой «Развитие Сочи как горноклиматического курорта на период 2006–2014 годов», в Сочи к 2014 году предполагается построить дополнительно 24 520 номеров (речь идет главным образом о гостиницах), а также реконструировать ряд действующих объектов. По данным Отделения статистики городской администрации, в 2008 году суммарная конечная емкость номерного фонда составляла 31,5 тыс. номеров – 66,2 тыс. мест (51 гостиница, 92 санатория и 86 пансионатов с лечением и домов отдыха, остальное – турбазы, детские санатории и лагеря отдыха, прочее – всего 402 коллективных средства размещения). Кроме того, помимо официально зарегистрированных средств размещения, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels, в Сочи насчитывается примерно 3 тыс. объектов, оказывающих услуги временного размещения, но не имеющих официального статуса, – это малые гостиницы, частные резиденции и т. д.

Одной из лучших гостиниц на черноморском побережье считается «Рэдиссон САС Лазурная». Еще в Сочи есть бутикотель «Родина» Олега Дерипаски и отель «Черноморье» РЖД, но они очень маленькие, и попасть туда сложно. Остальные объекты – по большой части старые гостиницы и пансионаты – в том виде, в котором они есть сейчас, под нужды Олимпиады категорические неприемлемы.

Строительство ряда гостиниц запланировано в Красной Поляне. В олимпийскую программу вошли горнолыжные курорты, которые реализуют структуры «Интерроса» («Роза Хутор»), и компания «Красная Поляна» («Горная Карусель») (по оценкам Lang LaSalle Hotels, в горах появится около 5 тыс. номеров в совокупности). Эти две площадки начали осваиваться задолго до победы Сочи в Гватемале, но после результатов голосования им был дан новый импульс: соревнования по горным лыжам, сноуборду, бобслею, биатлону и прыжкам с трамплина пройдут именно там. Также в Олимпийскую программу вошли единичные проекты в центральном районе Сочи и в Хосте.

Но больше всего гостиниц должно появиться в районе Имеретинской низменности, где будут построены гостиницы, центральный стадион, ледовые дворцы и главная Олимпийская деревня на 3 тыс. мест (1600 номеров). Именно это место станет центром Олимпийских игр. В рамках Олимпийской деревни, инвестором которой выступают структуры «Базового элемента», планируется построить апартаменты, гостиницу, помещения под банки и рестораны – всего около 300 тыс. кв. м площадей различного назначения, отмечают в «Главстрое», девелоперском подразделении «Базового элемента».

Однако пока инвесторов не хватает. Государство финансирует инфраструктурные и спортивные объекты и рассчитывает на участие большого количества частных инвесторов. Но пока многие площадки в Сочи попросту заморожены. Все последнее время «Олимпстрой» занимался размежеванием земли в районе Имеретинской низменности и даже несколько площадок выставил на конкурс. В частности, идет поиск инвесторов для строительства 11 гостиничных комплексов (категории 3*) на 500 номеров и двух комплексов (4*) на 420 и 700 номеров. Но пока частные инвесторы не спешат принимать решения. Все прекрасно понимают, что праздник пройдет, а объекты останутся. Между тем туристические перспективы города не настолько очевидны, чтобы инвесторы бросились строить десятки гостиниц, да еще расположенные фактически в одном месте. Будут ли они востребованы? «Непонятно, как я смогу вернуть деньги, а если не верну, то какие преференции я получу взамен», – объясняет свою позицию один из девелоперов.

Практика показывает, что на многих олимпийских площадках без преференций и льгот инвесторам делать нечего. Так, например, горнолыжные курорты «Роза Хутор» и «Горная Карусель», которые не отличаются хорошей экономикой, реализуются по схеме государственно-частного партнерства с участием Внешэкономбанка (правда, 25% акций «Красной Поляны» приобрел в мае прошлого года Сбербанк). И так со всеми проектами, которые имеют спортивную составляющую. Как отмечает управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил Ильин (компания «НЭО Центр» ведет финансовотехнический надзор за строительством спортивных проектов, которые финансирует ВЭБ), доля участия банка в финансировании может быть разной в зависимости от социальной значимости и объема инвестиций. Что касается «Розы Хутор», то через несколько лет комплекс обещает стать одним из самых крупных горнолыжных курортов в Европе с развитой инфраструктурой – отелями, жилыми объектами, клиникой и бизнес-центром. При этом окупаться проект может десятилетия. «Эти проекты недостаточно эффективны с точки зрения финансовой отдачи или рассчитаны на долгий срок окупаемости, – говорит Михаил Ильин. – Это объясняет необходимость участия в подобных проектах Внешэкономбанка, а также предоставление им лояльных процентных ставок и условий, существенно более комфортных по сравнению с рыночными».

Вообще, ситуация на разных сочинских площадках разная. Где-то уже есть ясность – там ведется стройка или в скором времени начнется (разобраны в основном самые интересные предложения). Но по многим площадкам есть масса вопросов, в том числе в районе Имеретинской низменности: на каких условиях будет передана земля, будут ли обременения и какие требования по срокам?

Кроме того, как отмечает Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, в Имеретинской низменности до сих пор неясна постолимпийская концепция развития. Что станет центром притяжения – спортивная начинка или пляжная инфраструктура, как будет выглядеть прибрежная зона? Пока предлагается осваивать отдельные участки, но без понимания общей картины – это все равно, что играть с государством в рулетку. Та же самая Олимпийская деревня еще только проектируется, и, как поясняют в «Главстрое», более детальная информация будет к лету. Сколько в итоге должно быть построено гостиниц в Имеретинской низменности, похоже, не знают и в «Олимпстрое». «С концепцией нужно было определяться еще в прошлом году, а теперь все понимают, что на детальную разработку нет времени, – замечает Марина Смирнова. – Если упор будет сделан на традиционный пляжный отдых, то инвесторы столкнутся с перенасыщением однотипными объектами и проблемами короткого сезона». Поскольку невозможно предугадать постолимпийский сценарий развития с теми данными, которыми участники рынка могут оперировать на сегодняшний день, в стороне остаются не только инвесторы, но и гостиничные сети.

По мнению генерального директора компании «Penny Lane Сочи» Сергея Никитина, рынок Сочи постепенно восстанавливается, и люди готовы рассматривать гостиничные проекты. Но только делать это нужно точечно, а влезать с частным проектом туда, где государство ведет большую стройку, очень сложно и рискованно. «Возьмите «Горную Карусель», – говорит еще один девелопер. – Когда-то инвесторы хвастались этим проектом, расписывали, как они будут продавать жилье рядом с горнолыжными трассами. А теперь по - лучается, что в рамках общего освоения территории под Олимпиаду уже не все зависит только от них. Это уже фактически общий с государством проект с жесткими сроками и требованиями по инфраструктуре. А на время Олимпиады это все еще станет государственным».

Приманка для инвесторов

Впрочем, там, где рыночные механизмы не действуют, в ход идет любая аргументация. Так, например, по данным Newsweek, инвестором олимпийской стройки станет опальный Тельман Исмаилов. Владельцу «Черкизона» предложено построить гостиницу в обмен на возможность возвратиться в Россию, рассказывает Newsweek, ссылаясь на информированные источники.

Станислав Ивашкевич полагает, что, учитывая дефицит времени, выступить застройщиком гостиничных объектов мог бы сам «Олимпстрой». А затем после Олимпиады корпорация могла бы продавать работающие гостиницы инвесторам. К тому времени инвестиционные перспективы будут более ясными, поскольку инфраструктура – новые дороги, аэропорт, инженерные сети – уже будет функционировать. Это же, отмечают эксперты, предлагал делать Олег Дерипаска в Имеретинке – строить отели и комплексы апартаментов, а потом продавать как готовый бизнес.

Помогли бы, по мнению экспертов Horwath HTL Hungary & Russia, налоговые послабления для инвесторов, как это происходило в некоторых странах СНГ.

Директор по развитию по России и СНГ Hilton Hotels Corporation Владимир Ильичев отметил на одной из конференций, что знает только один рыночный способ застроить Сочи качественными отелями к Олимпиаде – сделать из Сочи «Лас-Вегас». Но для этого нужно переписать федеральную программу развития игорных зон, что делать никто не собирается.

Однако проблемы не только в инвесторах. Необходимо еще заинтересовать большое количество гостиничных операторов, которые и сейчас о перспективах Сочи говорят очень осторожно. На олимпийских площадках сделать это будет крайне сложно, учитывая масштабность заявленных проектов. Так, например, «Олимпстрой» запланировал строительство гостиничного комплекса «Малый Ахун» на 3100 номеров в Имеретинской низменности. Там же по планам корпорации должны появиться комплексы на 420 и 700 номеров. Однако, как отмечает Станислав Ивашкевич, есть единицы сетевых операторов, способных управиться с таким объемом. В основном отельеров интересуют гостиницы на 150–250 но меров.

Кроме того, строить гостиницы придется в рамках жесткого лимита времени, поэтому инвесторы неизбежно столкнутся с еще одной проблемой – нехваткой специалистов: проектировщиков и менеджеров. «Выход один – строить типовые гостиницы, а поскольку времени очень мало, то типовой должны быть отделка и оснащение, – полагает Станислав Ивашкевич. – Так можно успеть построить хотя бы 50 отелей».

Впрочем, эксперты сильно сомневаются, что все анонсированное «Олимпстроем» и частными инвесторами будет реализовано. «Ведь хорошо если половина из всего, что «нарисовано» в олимпийской программе, будет действительно востребовано после 2014 года», – говорит знакомый с ситуацией эксперт.

На всякий случай продумываются и альтернативные варианты размещения. Предлагается, в частности, использовать круизные лайнеры. И опыт уже есть: так совсем недавно решили проблемы с гостиницами во время саммита в Санкт-Петербурге – подогнали корабль, и часть гостей была размещена вполне достойно. Эта идея даже обсуждалась правительством РФ. Однако, во-первых, такие корабли нужно фрахтовать уже сейчас, и это стоит недешево. Кроме того, в Сочи иная структура спроса. Нужны качественные отели средней ценовой категории, а лайнеры не бывают бюджетными. МОК разрешил таким образом решить вопрос только с 10 тыс. номеров. Учитывать придется и климатические условия, которые зимой в Сочи отнюдь не простые. Например, этим декабрем в Имеретинке прошелся такой шторм, что часть портовых сооружений смыло в открытое море.

С инициативой выступило руководство РДЖ, предложив селить людей в купейные вагоны. Это идея актуальна уже сейчас: на сочинских стройках полно приезжих рабочих, и им надо где-то жить.

Взять на вооружение можно и опыт Лиллехаммера, где организаторы возвели отели контейнерного типа, а после Олимпиады разобрали, считают в Horwath HTL Hungary & Russia. Использовать же старые сочинские санатории можно, по мнению Станислава Ивашкевича, только если полностью модернизировать инфраструктуру. В любом случае нужно поспешить, иначе получится, как в 80-м. Тогда во время летней Олимпиады из-за нехватки гостиниц людей селили где придется. В гостинице «Космос», например, койки ставили прямо в бассейне, предварительно слив воду.

Точечные инвестиции

Михаил Ильин отмечает, что более детальная картина по сочинским стройкам будет видна через год. Тогда станет ясно, кто ведет строительство, а кто не смог. Главное, что не вызывает сомнений, – спортивные объекты, по правилам МОК, должны быть построены как минимум за год до начала Олимпиады (первые тестовые соревнования в «Розе Хутор» пройдут уже в 2011 году), и пока все идет в соответствии с графиком. «А на вспомогательную инфраструктуру еще есть время», – уверен Михаил Ильин.

Кроме того, в лучшую сторону, по мнению экспертов, должен поменяться инвестиционный климат Сочи. До кризиса город входил в тройку самых перспективных регионов после Москвы и СанктПетербурга. А по темпам роста даже опережал их.

Даже все глобальные проекты, которые были анонсированы на кубанском форуме, до сих пор живы. Никто не отказывался, например, от реализации проекта «Остров Федерация». «Последняя выставка в Каннах это только подтверждает», – говорит Сергей Никитин. «Просто принимать решение об инвестициях инвесторы будут точечно, просчитывая доходность в каждом конкретном случае», – считает Михаил Ильин. А если появится возможность в хорошем месте реализовать гостиницу и успеть к Олимпиаде, можно надеяться на госпомощь – льготные кредиты и льготное подключение к энергосетям.

По словам Сергея Никитина, интерес к жилью в Сочи возвращается: запросов в Penny Lane становится все больше. Есть интерес и к гостиничным проектам. «Сейчас, когда жилья уже много, инвесторы готовы вкладываться в проекты, которые не принесут моментальной отдачи, но гарантированно будут востребованы», – утверждает Сергей Никитин.

Основной спрос после Олимпиады будет на гостиницы, предлагающие широкий набор дополнительных услуг, что характерно для отелей высокого ценового сегмента, полагает Марина Смирнова. Эту точку зрения поддерживает и Сергей Никитин: «Дорогие гостиницы в дефиците, несмотря на все разговоры, что в Сочи якобы ездят все меньше и меньше. Приезжаешь в сезон на мероприятия, а жить негде – лист ожидания».

Правда, пока это всё разговоры: ни одного реального договора на управление с гостиничными сетями не подписано. Хотя, по мнению Сергея Никитина, будь сейчас хоть один проект реализован на 70–80%, гостиничные сети с удовольствием бы рассмотрели такое предложение. «Мы ведем переговоры от лица владельцев с международными операторами для ряда гостиниц в Красной Поляне и видим, что интерес у сетей есть», – заявляют в Horwath HTL Hungary & Russia (более детальную информацию в компании дать отказались, ссылаясь на условия конфиденциальности). Рассматривает возможность строительства трехзвездочной гостиницы в Имеретинской долине компания «Снегири Девелопмент». «В срок до 1 июня 2010 года будет принято решение по этому вопросу, – отмечают в компании. – На данный момент заметного роста на рынке Сочи мы не наблюдаем, но считаем, что волна интереса возрастет в преддверии Олимпиады 2014 года. Сейчас можно говорить лишь о 25–30% роста в год, что для курортного города является неплохим показателем». Также инвесторы отмечают, что после 2014 года городу придется «переваривать» построенное к Олимпиаде. «Достаточно длительное время интерес будет небольшой. Под Олимпиаду возводится масса объектов, и потребуется время, чтобы весь объем предложения был реализован», – говорит о потенциале Сочи заместитель генерального директора корпорации «Главстрой» по девелопменту Игорь Евтушевский.

Однако в любом случае это произойдет, если Сочи будет похож на город, а не на рынок, как сейчас. А для этого нужна инфраструктура – дороги, инженерные сети, аэропорт и многое другое. Пока все инфраструктурные проекты, уверяют в «Олимпстрое», реализуются согласно графику. В частности, строится дублер Курортного проспекта (генподрядчик – ООО «Тоннельный отряд 44», входит в «Трансстрой»), грузовой порт в Адлерском районе. А аэродром и его инфраструктура в Геленджике («Трансстрой») уже построены. В Имеретинской низменности есть некоторые задержки в части передачи земли, но пока это не критично, сообщил Игорь Евтушевский.

Сочинское гостеприимство

Однако возвести одни стены недостаточно. Гостей Олимпиады еще нужно хорошо принять, а с этим большие проблемы. «В Сочи всего 300 тыс. населения, и половина из них работает плохо», – говорит Станислав Ивашкевич. В санатории «Ворошилов» (предлагается на открытом рынке) даже сейчас поддерживается военный режим: двери корпусов (около десяти небольших зданий) закрывают в 9 вечера. «Мы опоздали, и пришлось стучаться в дверь – будить горничную. Недовольная, она нас пустила, но еще долго выговаривала утром», – рассказывает собеседница. Выйти к морю вечером нельзя: у пансионата своя пляжная зона, но с восьми вечера она закрыта. По соседству расположены два других сочинских санатория, там – та же история. Хочешь купаться – лови частника и поезжай в центр. При этом казарменные порядки работники санатория оправдывают заботой о здоровье отдыхающих. Поменять ментальность людей просто так не получится, и обыкновенными тренингами дело не спасешь. Неуважительное отношение ко всем приезжим здесь, вероятно, впитывается с молоком матери. Характерно, что всех приезжих сочинцы называют «бздыхами» – за бледный цвет лица и проблемы со здоровьем. Другое выражение – «кефирники» – за более чем скромные финансовые возможности: в Сочи чаще всего ездят люди совсем не богатые. «Скорее всего, придется привозить людей из других регионов, будут работать вахтовым методом», – говорили отельеры сразу после результатов голосования в Гватемале.

Есть и другая проблема – незнание иностранных языков. Для подготовки кадрового ресурса Олимпийский комитет планирует открыть Университет олимпийского гостеприимства. Правда, Станислав Ивашкевич сомневается, что проблему удастся решить. Дело в том, что учебное заведение собираются открывать в Сочи, а нужно бы было, по его мнению, в регионах – открывать факультеты на базе действующих институтов. Хотя люди, обжегшиеся на сочинском «гостеприимстве», считают, что никакие учебные заведения не помогут. Нужна вакцина от хамства, и чем раньше будет сделана прививка, тем лучше.

Из Ледового дворца – в выставочный комплекс

Что делать со спортивными объектами после Олимпиады тоже большой вопрос. Практика показывает, что сооружения, построенные к большим турнирам, часто не находят практического применения. И тогда они лежат мертвым грузом на местных или федеральных бюджетах. На Stade de France – стадионе, построенном в пригороде Парижа к чемпионату мира 1998 года, – время от времени проводятся концерты, но полностью заполняется он несколько раз в году, когда там играет сборная по футболу или регби.

В Сочи ситуация сложнее, поскольку в летнем городе останется много «зимних» сооружений. К слову сказать, Борис Немцов, борясь за мэрское кресло, предлагал провести Олимпийские соревнования в разных регионах и строить объекты там, где они действительно будут востребованы. Впрочем, как сообщили в «Олимпстрое», три спортивные арены на территории Олимпийского парка в Имеретинке будут сборно-разборного типа. При необходимости конструкции можно перевезти в другие регионы. Олимпийский стадион, на котором пройдут церемонии открытия и закрытия игр, точно останется. Его строят с учетом требований ФИФА – он сможет принимать матчи крупных футбольных турниров. Также в «Олимпстрое» уверены, что не будет простаивать большая ледовая аренда. На ней будут проводиться хоккейные турниры и тренировочные сборы. Долго не могли решить, что делать с крытым конькобежным центром. Сначала планировалось его разобрать, но потом вроде передумали и рассматривали возможность реконцепции. Например, сделать выставочный комплекс. Если Сочи действительно станет центром делового туризма, как хотят организаторы Олимпиады, там можно будет проводить выставки и семинары. Но, как заявил один из чиновников, решение по этому сооружению еще не принято. Правда, в самом «Олимпстрое» заверили, что после Олимпиады ККЦ станет «самой большой выставочной площадкой на юге страны».

В любом случае, отмечают эксперты, спортивная начинка станет дополнительным центром притяжения для города после проведения Олимпийских игр.