Александр Ольховский: «Мы не намерены понижать класс создаваемой недвижимости»

– Многие эксперты полагают, что и после кризиса долгое время будут востребованы прежде всего компактные и приближенные к центру Петербурга проекты. Как вы оцени­ваете в этом свете перспективы проектов комплексного освоения территорий?

– Очевидно: чем меньше размер проекта, тем он более понятен. Значит, этот проект можно быстрее реализовать и быстрее из него выйти. Понятно, что в дальнейшем проекты в основной своей массе претерпят изменения с точки зрения масштаба. Тем не менее если мы говорим о действительно сложных, но при этом интересных в силу ряда факторов (в том числе местоположения) проектах развития крупных территорий с грамотно разработанной концепцией, то, на мой взгляд, они по-прежнему весьма перспективны. Но, убежден, дальнейшее комплексное развитие территорий будет связано в первую очередь с крупными инвесторами.

До кризиса многие девелоперы, полагая, что денежные средства не являются ключевыми в развитии крупномасштабных территорий, брались за такого рода проекты. Это было ошибкой. Заниматься большими территориями (от 100 га, с объемом инвестиций от 300 млн долларов) могут позволить себе только очень крупные финансовые или промышленные группы, чей источник ресурсов не связан с девелопментом. Обладая постоянным источником средств либо имея возможность рефинансировать в девелопмент доходы, полученные, допустим, от добычи нефти, газа и т. д., можно осуществлять проекты с горизонтом 10 лет и более.

Проекты комплексного освоения территорий по своей сути поступательны и непременно требуют длительной, поэтапной реализации. Разработка градостроительной документации – наименее капиталоемкий процесс. Однако затем возникает необходимость инвестировать десятки или сотни миллионов долларов в инженерную подготовку территории, в то время как еще нет доходной составляющей проекта. Поэтому вопрос источников финансирования проектов комплексного освоения чрезвычайно важен. Девелоперы сильно рискуют, полагая, что можно собрать средства с рынка путем запуска первой очереди жилого комплекса, а потом люди сами принесут деньги. Нельзя делать ставку лишь на физических лиц, которые будут покупать еще не построенные квадратные метры! Как следствие такой стратегии мы видим ряд примеров перераспределения собственности крупных девелоперских компаний, владельцы которых не обладали помимо самой недвижимости другими источниками финансирования. Все эти замечания применимы, по моему мнению, к любым проектам комплексного освоения, в том числе если речь идет о жилье экономкласса как активе сейчас наиболее ликвидном.

– Как развивается проект МФК «Набережная Европы» на Петро­градской стороне на территории площадью 9 га, занятой ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ГИПХ)? Серьезные ли коррективы внес кризис в осуществление проекта?

– Реализация проекта в условиях кризиса не приостанавливалась. Мы находимся в рамках графика, сформированного на базе инвестиционного контракта, заключенного с Российской Федерацией. С высокой долей вероятности можно утверждать, что мы завершим весь проект в 2016 году, то есть в срок, предусмот­ренный инвестконтрактом.

Все инвестиционные обязательства, связанные с перебазированием ГИПХ, мы выполняем. В конце 2009 года завершилось строительство офисного здания в Невском районе для размещения администрации ГИПХ – застройщиком вы­­ступала компания «Донк», у которой и был приобретен нами объект (и до июля 2010 года здание должно быть передано РФ). На основной производственной площадке ГИПХ в Капитолово, куда перебазируется институт, по всем новым корпусам выполнены проектные работы. Впрочем, поскольку по проекту одного из корпусов прохождение Главгосэкспертизы затянулось, то, возможно, сроки переезда несколько скорректируются. Объем квартир, которые мы должны предоставить в соответствии с инвестусловиями, полностью выкуплен в Петербурге (8 тыс. кв. м). Завершается приобретение жилья и в Ленинградской области (2 тыс. кв. м). Полагаю, что реалистичный срок освобождения территории ГИПХ – начало 2012 года.

– В какой стадии находится проек­тирование «Набережной Европы», а также Дворца танца Бориса Эйфмана?

– Как известно, в прошлом году состоялись архитектурные конкурсы по выбору концепции МФК и проекта Дворца танца. В начале года мы получили от проектных мастерских пакеты материалов по первым этапам работ. Сейчас идет полноценный процесс взаимодействия с архитекторами и проектировщиками. Отмечу, что по проекту Дворца танца, который разрабатывает известное голландское архитектурное бюро UN Studio, возглавляемое выдающимся архитектором с мировой известностью Беном ван Беркелем, в качестве «адаптора» выступает компания «Григорьев и партнеры». Подобный альянс крайне необходим, чтобы решения, предлагающиеся зарубежными архитекторами, были адаптированы к существующим в России правилам, – это особенно важно, учитывая, что Дворец танца будет достаточно сложным общественным зданием.

Что же касается самого МФК, то базовая архитектурная концепция, выбранная по итогам конкурса и ставшая основой мастер-плана, не меняется. Но, как мы и обещали, облик района будет сформирован не только одним архитектурным взглядом мастерских Евгения Герасимова и Сергея Чобана, но и привлеченными зарубежными архитекторами. Эти обязательства нигде не прописаны и являются проявлением нашей доброй воли. Из 15 поступивших эскизных проработок западных архитекторов после просмотра и анализа мы планируем отобрать 8, и затем они будут представлены главному архитектору города и общественности.

– Планируется ли вносить изменения, учитывая новые условия рынка, в концепцию и функциональное назначение недвижимости (жилье, офисы, торговля), которая будет строиться на территории «Набережной Европы»?

– Функциональное назначение зданий и сооружений, предусмотренное ранее, и сейчас представляется оптимальным. Наш участок имеет весьма длинный фронт вдоль набережных, и совершенно очевидно, что наиболее выигрышной функцией при такого рода видовых характеристиках являются жилые объекты. Концепция предусматривает, что вдоль набережной будет расположено жилье. А дальше объединение нашей площади, находящейся внутри проекта, и площади Академика Лихачева, формирует большое естественное пространство перед зданием Дворца танца; в глубине же расположатся торговля и офисные площади. Мы полагаем, что это оптимальное соотношение функций, при этом баланс площадей все-таки смещен в сторону жилья – как наиболее эффективной функции с точки зрения экономики проекта. Понятно, что на фоне кризиса ликвидность жилых объектов элитного качества не такая, как в 2006–2008 годах. Однако мы планируем вводить проект очередями и, имея столь выигрышное местоположение по сравнению со многими другими объектами, считаем, что запланированные по текущей финансовой модели показатели могут быть достигнуты.

– Значительно ли снизилась коммерческая привлекательность проекта?

– Мы внимательно мониторим все составляющие финансовой модели проекта – не только потенциальную доходную часть, которая может быть сформирована по результатам продажи жилья и коммерческой недвижимости, но и вопросы себестоимости (как строительства, так и выполнения инвестиционных условий). У нас существует развернутая финансовая модель, и она позволяет говорить об эффективности данного проекта. Хотя, разумеется, кризис внес коррективы. В плане себестоимости – положительные (она снизилась на 15–20% по сравнению с серединой 2009 года). Но потери в оценках по доходной части оказываются гораздо больше: сместился график по продажам, он стал более длинным, и по выручке – она ожидается более скромной, чем в период подъема рынка. На сегодня общая инвестиционная стоимость проекта оценивается в 1,8 млрд долларов. Эта сумма включает не только строительно-монтажные работы и благоустройство территории, но в том числе и исполнение инвест­условий, управленческие расходы, проценты по кредиту, который должен быть привлечен для реализации проекта. К настоящему времени в проект инвестировано более 3 млрд рублей.

– Насколько существенно изменились планы группы ВТБ по реализации другого масштабного проекта – общественно-делового комплекса «Невская ратуша»? Правительством Санкт-Петербурга в марте 2010 года было принято постановление, скорректировавшее сроки осуществления проекта...

– У нас уже к концу 2009 года было разрешение на строительство и проведен конкурс по выбору генпод­рядчика. Генподрядчиком определена строительная компания, входящая в холдинг «ДОН-Строй». Это один из самых значимых игроков на московском рынке, имеющий необходимый опыт реализации подобных проектов. Кроме того, они предложили самые лучшие условия с точки зрения сроков и стоимости строительства.

В силу ряда причин мы не имели возможности выйти на площадку. Одна из основных причин связана с тем, что не было завершено юридическое оформление схемы, определяющей взаимоотношения инвестора и города при строительстве здания для администрации Санкт-Петербурга. В результате долгих и сложных переговоров город получил очень комфортные для себя условия, не позволяющие заплатить за передаваемую администрации недвижимость больше ее себестоимости, – это обеспечивается определенными механизмами оценки, предусмотренными теперь в документах. Урегулирование этих вопросов было важно для нас с точки зрения отношений с генподрядчиком.

Несколько месяцев назад мы начали работы на стройплощадке. Первая очередь комплекса площадью 180 тыс. кв. м (из 360 тыс. кв. м предусмотренной проектом общей площади МФК), включающая около 110 тыс. кв. м для размещения структур администрации города, должна быть введена в 2012 году. Таким образом, на судьбу этой части проекта кризис напрямую не повлиял. Функционал и объем площадей в первой очереди сохраняется практически без изменений, не изменяются и сроки завершения строительства. Мы выходим на площадку тогда, когда можно выйти, не ожидая какого-то улучшения состояния рынка. Но если говорить о реализации остальных очередей комплекса «Невская ратуша», одним из оснований для принятия решения о моменте выхода на площадку будет, безусловно, оценка последствий кризиса.

– Возможность реконцепции части проекта вы рассматриваете? Например, понижение класса будущих офисных площадей или включение в МФК других функций?

– Нет, мы не намерены понижать класс создаваемой недвижимости. Качество проекта должно быть высоким, и для этого уже много сделано. Оно повышает ликвидность продукта, гарантирует более высокие арендные ставки и в итоге позволит комфортно выйти из проекта.

Реконцепция реконцепции рознь. Одно дело, к примеру, реконцепция торгового центра, который был не­удачно сформирован идеологически в начале 2000-х годов, под влиянием устаревших уже требований, – здесь все понятно! В нашем же случае речь может идти, скорее, лишь о том, правильно ли выбран функционал в отношении данного места и проекта. Но у нас нет сомнений, что офисная функция в этой зоне является оптимальной.

Во-первых, такой мощнейший «якорь», как здание администрации площадью более 100 тыс. кв. м, сам по себе должен являться центром притяжения деловой жизни. Во-вторых, гипотетическое объединение на одной площадке жилого пространства и общественно-административных зданий требует определенных предпосылок, которых в данном случае нет. Все видовые характеристики замкнуты в рамках одного района, который в принципе еще совсем недавно был районом промышленным. Качество окружающего жилья невысокое: в основном это коммунальные квартиры, частично расселенные. Несмотря на близость Суворовского проспекта, для жилья эта зона пока не привлекательна – и ситуация не может измениться кардинально в ближайшие 2–3 года. Таким образом, нельзя говорить, что перепозиционирование офисной части проекта в жилую способно дать конкретные, значимые результаты. Что же касается гостиницы, то она и так есть в концепции последней очереди «Невской ратуши». Присутствует в концепции и торговля – встроенные помещения, но они могут быть успешны прежде всего в формате насыщения офисными площадями. Поэтому я просто не вижу, где мы могли бы или должны были пересмотреть нашу базовую концепцию.

Финансовые источники для строительства у нас есть: мы открыли кредитные линии на все свои проекты еще до кризиса и имеем возможность их выбирать по мере необходимости. Но мы должны понимать, каков будет спрос, и в зависимости от этого определять стадийность реализации проектов.

– С наступлением кризиса было решено не форсировать проект образования на территории 130 га в Петродворцовом районе индуст­риального парка «Марьино». Предполагалось приступать к работам по инженерному обеспечению территории, когда удастся собрать пул покупателей участков в первой очереди индустриального парка (около 30 га). Как сегодня обстоят дела?

– Одной из наших идей, предопределивших появление этого проекта, было намерение предоставлять инженерно-подготовленные участки предприятиям, готовым перебазировать свои мощности из центральных районов города на окраину. Проекты редевелопмента промышленных территорий представляли для нас значительный интерес – вплоть до того, что в определенных случаях мы могли бы брать на себя финансирование строительства производства в индустриальном парке, чтобы получить освободившуюся площадку. В докризисный период было очевидно, что при той высокой стоимости земельных ресурсов, зданий и сооружений в центре города они не должны использоваться для производственных нужд. Помимо соображений экологии, вынос производств за город стимулировался и экономикой. Однако в настоящее время этот пласт бизнеса фактически умер, он стал неактуален с экономической точки зрения. Сложно говорить о проектах перебазирования производств, если стоимость земельных участков в центральной части города упала в разы (к примеру, на 300%), а себестоимость нового строительства – лишь на 15–20%. Перспективы сегмента индустриальной недвижимости, как части рынка редевелопмента, очень проблематичны...

Более актуальной сейчас темой мы считаем идею формирования пула инвесторов, заинтересованных в размещении своих производств на территории современного индустриального парка. Грамотные и крупные компании в принципе понимают выгодность вхождения на рынок как раз в кризисные периоды. Цикл проектирования и строительства завода занимает несколько лет, и к тому времени, уже в постризисный период, оживет и спрос на продукцию. В частности, ряд французских компаний, активно инвестирующих в России, проводят такую стратегию: относительно дешево строить новые предприятия в развивающихся странах во время кризиса, чтобы выйти на рынок, когда спрос на продукцию станет достаточно высоким. Другой вопрос, что объединить интерес отдельных компаний в одно время и в одном месте – сложная задача! Однако мы ведем такие переговоры, постепенно продвигаясь в этом направлении.

Мы в общем до сих пор не останавливали проект. Недавно был завершен и передан на утверждение проект планировки и межевания территории; потребуется время на получение и других согласований. Однако до тех пор, пока мы не имеем пула покупателей участков или резидентов этой зоны, преждевременно говорить об успешности проекта. «Марьино» – весьма непростой проект, находящийся в состоянии, заставляющем размышлять над его будущим...

– В числе прочего, вероятно, и о продаже территории?

– Спекулятивных покупателей земельных участков такого значительного объема теперь не много. Любой покупатель земли, в том числе стратегический инвестор, должен четко понимать, зачем она нужна и каким образом он будет выходить затем из проекта. У нас пока нет ясности с реализацией проекта. Но и продавать земельный ресурс за любую цену мы не готовы.