Уральская оттепель

Прошлый год оказался для Урала достаточно тяжелым. Так, по данным Cushman & Wakefield, падение ставок по классу А составило около 50%, притом что в среднем уровень арендных ставок снизился на 30–40%. В качественном сегменте значительно вырос уровень свободных площадей на фоне резкого снижения спроса, а также ввода в эксплуатацию новых площадей. По классу А этот показатель составлял более 30%, по классу В – 20% на конец 2009 года.

Сегодня показатели стали постепенно улучшаться. Впрочем, резкого оживления не ждут. «Дно пройдено, но бурного роста рынка в ближайшее время не предвидится. Сегодняшнее состояние рынка можно охарактеризовать как «относительную стабильность». С одной стороны, остановилось резкое падение ставок аренды, но с другой – реальные сделки купли-продажи можно пересчитать по пальцам. Новых проектов также практически нет. До сих пор стоит кредитование бизнеса, отсутствуют инвестиции в недвижимость, как российские, так и западные. Запад в принципе отвернулся от региональных российских рынков недвижимости как от потенциально интересных», – говорит Дмитрий Золин, управляющий парт­нер LCMC.

Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis», обращает внимание на то, что начали развиваться новые проекты: «Уральский рынок торговой недвижимости действительно оживает, примером тому служит активизация деятельности местных девелоперов, разрабатывающих проекты с нуля. В настоящее время мы как раз работаем над концепцией проекта крупного торгового центра в Екатеринбурге. Покупательский поток в существующих проектах торговых центров Екатеринбурга существенно вырос, наблюдается интерес к функционирующим торговым центрам Екатеринбурга со стороны жителей городов-спутников». Местные игроки отмечают, что дела пошли в гору.

«О полном восстановлении рынка торговой недвижимости и его возвращении на докризисный уровень говорить пока рано. Однако положительные тенденции, бе­зусловно, видны. Нам есть с чем сравнивать, ведь мы запускали ТРЦ «Фан Фан» в самый кризис, и вопрос заполненности торговых площадей тогда стоял очень остро», – говорит Илдар Губаев, собственник ТРЦ «Фан Фан».

Посткризисная статистика

Существует ряд четких критериев, по которым можно судить об оживлении рынка. В I квартале 2010 года на рынке отмечалась стабилизация: снижение уровня свободных площадей, значительное замедление темпов падения арендных ставок. Ввиду незначительного количества новых качественных проектов и высокого уровня заполняемости в уже существующих снижение арендных ставок в этом сегменте было менее значительным, чем в секторе некачественных площадей (около 20% и 40% соответственно).

«В разгар кризиса падение ставок каждый квартал составляло 15–20%. Сейчас происходит ощутимая коррекция, но сказать, что начался рост, нельзя. Ставки колеблются плюс-минус пара процентов. В IV квартале они немного выросли, в I – незначительно упали», – говорит Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.

При этом стоит отметить, что ситуация улучшилась не только в Екатеринбурге, претендующем на роль третьей столицы России. Например, по данным тюменской компании «БрОК», в I квартале 2010 года торговая недвижимость города выросла в цене на 6,2% по сравнению с IV кварталом 2009 года, офисная – на18,2%, однако недвижимость свободного назначения подешевела на 0,5%.

Аналитики «БрОК» отмечают, что все сегменты рынка коммерческой недвижимости города второй квартал подряд демонстрируют рост цен предложения и рост ставок аренды. В то же время они отмечают, что эта тенденция пока не подкреплена экономическими факторами, поэтому ее устойчивость остается под вопросом. Впрочем, то что ставки просто остановили падение, внушает оптимизм не всем. «Оживление рынка можно будет констатировать, когда начнет расти стоимость аренды – это один из характерных показателей. Пока же на уральском рынке коммерческой недвижимости такой ситуации не наблюдается», – замечает Дмитрий Золин.

Шаткое офисное равновесие

На офисном рынке активность арендаторов ощутимо выросла. «Изменились требования арендаторов. Если раньше 80% запросов были на 50 кв. м и меньше, то сейчас большинство ищет уже офисы по 100 кв. м. Помимо этого крупные международные компании, у которых были серьезные планы развития на Урале, свернутые ввиду кризиса, возвращаются на рынок и возобновляют переговоры об аренде. Несколько крупных международных компаний выходят на рынок уральского региона. Кроме того, многие компании сейчас расширяют штат», – говорит Руслан Салимов, консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle.

Действительно, похоже, экономическое развитие региона возобновилось. Сюда при­ходят крупные компании, здесь открываются новые заводы. Например, Saint-Gobain инвестирует 611 млн рублей в строительство в Свердловской области завода ООО «Максит Урал» по производству сухих строительных смесей марок Weber-Vetonit.

Занимавший до 2007 года пост вице-президента ЗАО «Русская медная компания» Дмитрий Басков приступает к реализации собственного проекта с «Роснано», оцениваемого примерно в 1,6 млрд рублей, – производства никеля гидрометаллургическим методом. Наращивает темпы развития «Уральский никель», которое планирует построить к 2013 году завод.

Впрочем, позитивные тенденции на офисном рынке покоятся на весьма шатком основании. «Сегодня три компании реанимировали проекты, многое зависит от того, как будут выходить объекты на рынок. Если на рынок выйдет еще хотя бы 15 тыс. офисных площадей, Екатеринбург это быстро не переварит. В этом году начали работу несколько офисных центров, которым надо было во что бы то ни стало заполняться из-за обязательств перед кредиторами. Они заполнялись по ставкам, которые явно были ниже рыночных. Если появится еще пара подобных объектов, готовых демпинговать, то ставки упадут снова», – оговаривается Руслан Салимов.

Лучше, чем у соседей

В Екатеринбурге в 2009 году было введено только несколько объектов с небольшой торговой площадью: «Европа» (18 тыс. кв. м), «ФанФан» (GLA 15 тыс. кв. м), «Алатырь» (37 тыс. кв. м). Несмотря на то что торговые площади выросли, пусть и не очень значительно, покупательский поток в последнее время заметно увеличился. «Покупательский поток в существующих проектах торговых центров Екатеринбурга существенно вырос, наблюдается интерес к функционирующим торговым центрам Екатеринбурга со стороны жителей городов-спутников. Так, посетителями ТЦ «Мега» в Екатеринбурге в основном являются жители примыкающих к областному центру населенных пунктов. Наиболее сильные и популярные у населения проекты Екатеринбурга, такие как «Гринвич», «Карнавал» и «Мега» (последний во многом благодаря наличию «Ашана»), пользуются повышенным вниманием у ритейлеров. Активен и рынок торговой недвижимости Челябинска, где компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE» занимается сдачей в аренду ТЦ «Родник». Судя по активной позиции федеральных ритейлеров, демонстрирующих живой интерес к Челябинску в целом и к проекту ТЦ «Родник» в частности, ритейлеры скорректировали свои планы по развитию в пользу Уральского региона», – рассказывает Наталья Рудакова.

Владельцы даже недавно открывшихся ТЦ, положение которых было наиболее тяжелым, отмечают, что показатели растут. «Рынок постепенно оживает. Это видно по возросшей заинтересованности в торговых площадях со стороны потенциальных арендаторов. С другой стороны, об оживлении рынка можно судить и по покупателю. Люди снова стали ходить по магазинам, развлекаться. Сумма среднего чека, безусловно, выросла, хоть и не в разы. Люди все-таки еще не до конца отошли от кризисной встряски. Что касается уровня посещаемости центра, то мы фиксируем постоянное и планомерное увеличение потока посетителей. ТРЦ находится на пересечении трех крупнейших районов Екатеринбурга, и потенциал у нас есть. Но на плановую точку мы пока не вышли. Быстрому росту мешают некоторые внешние, независящие от нас причины. Мы ожидаем значительного увеличения потока после открытия магистральной развязки, которая сейчас достраивается возле ТРЦ «Фан Фан». Эта дорожная артерия позволит нам не только стать более доступными в плане проезда для жителей других районов города, но и сделает центр привлекательным для гостей города», – рассказывает Ильдар Губаев.

Как отмечает Руслан Салимов, в Ека­теринбурге ритейл находится в более выигрышном положении, чем в городах-мил­лионниках в других регионах. «В среднем в регионах оборот ритейлеров снизился до 40%, в Екатеринбурге эти показатели составили 20–25%. В регионе рынок просел гораздо меньше, чем, например, в соседнем Новосибирске», – говорит эксперт. По его словам, все чаще арендные ставки рассчитываются как фиксированная сумма плюс процент с оборота. «Ритейлеры, чтобы поделить риски с собственниками, часто используют фиксированную ставку и процент с оборота. Бывает, это даже приносит большие деньги, чем просто фиксированная ставка», – замечает Руслан Салимов.

Разумеется, противостояние арендаторов и собственников продолжается. «Арендаторы по-прежнему стараются максимально снизить ставки аренды, однако, как показывает практика, интерес к проектам с лучшим местоположением больше, чем стремление снизить ставку», – замечает Наталья Рудакова.

Пока собственники все еще достаточно лояльны к арендаторам, однако постепенно возвращают себе рычаги влияния, потерянные в кризис. «Мы, безусловно, заинтересованы в постоянных и стабильных арендаторах. И поэтому стараемся всегда в рамках возможного пойти навстречу. У нас действует специальная кредитная программа поддержки для новых арендаторов, мы готовы предоставить рассрочку по платежам. Но нужно понимать, что мы работаем в рыночных условиях, и без определенной жесткости в этом бизнесе не выжить. Положительные изменения на рынке – это вероятность смены сценария, когда арендатор уже не сможет диктовать полностью свои условия арендодателю, как это было в кризис», – говорит Ильдар Губаев.

Государственная программа

Последнее время власти активно участвуют в развитии различных инфраструктурных и промышленных проектов. Наиболее заметный проект «Урал промышленный – Урал полярный». Базовая идея проекта – комплексное развитие территорий Уральского федерального округа. Проект представляет собой комплекс взаимоувязанных между собой блоков и включает разработку девяти месторождений полезных ископаемых, строительство новых и развитие существующих промышленных предприятий УФО, строительство в округе восьми объектов энергетической инфраструктуры. Кроме того, предполагается строительство в ЯНАО, ХМАО, Тюменской и Свердловской областях объектов транспортной инфраструктуры – более 1,2 тыс. км железных и около 800 км автомобильных дорог, двух совмещенных мостовых переходов.

Сможет ли местная адмистрация как-то повлиять на рынок коммерческой недвижимости? «Говорить о влиянии местной администрации можно только в плане выдачи земельных участков под проекты жилья. В остальных случаях ее влияние сведено к минимуму, так как бизнес принимает решения о реализации проектов, исходя из рыночных факторов», – полагает Дмитрий Золин.

Впрочем, местные игроки достаточно лояльны к властям. «Политика местных властей не только влияет, но и задает вектор для развития рынка. Нельзя не порадоваться тому, что Екатеринбург за последние годы изменился в лучшую сторону. Позиционирование Екатеринбурга как третьей столицы России, подкрепленное конкретными действиями, положительно влияет на все сферы экономики. Это инвестиции, это развитие, это улучшение уровня жизни. Мы это не можем не приветствовать», – утверждает Ильдар Губаев. Если смотреть на вещи с практической стороны, нельзя не заметить, что развитие нового производства, с одной стороны, требует новых офисных площадей, с другой – увеличивает покупательскую способность населения.

«То, что планируется запустить скоростной электропоезд до Москвы, вряд ли повлияет на рынок. Тем не менее есть несколько проектов, в которых власти напрямую участвуют. Например, правительство субсидировало строительство бизнес-центра «Демидов», в обмен на это девелопер отдает часть площадей под музей первого президента России Бориса Ельцина. С нового года стартовали два завода. Естественно, начало нового производства поддерживается властями, хотя поддержка скорее и политическая. Крупнейший производственный проект «Урал промышленный – Урал полярный» привлекает в регион новые компании. В результате получается, что общее экономическое развитие региона влияет и на рынок недвижимости», – делает вывод Руслан Салимов.

Как видим, в целом рынок уже если не начал развиваться, то по крайней мере ощутил под ногами твердую почву. Впрочем, следует помнить, что емкость уральского рынка довольно невелика. Здесь показатели в разы отличаются от московских, и появление нового игрока или даже нескольких новых объектов может разрушить сложившееся сегодня шаткое равновесие.