Правильный договор аренды

С точки зрения коммерции правильного универсального договора не существует. «Договор аренды – это уникальный продукт, который создают за столом переговоров арендатор и арендодатель, – говорит Алексей Богданов, партнер S.A.Ricci / King Sturge. – Правильный договор это тот, в котором стороны задали себе как можно больше вопросов «А что если?» и дали на них ответы». Эксперт считает, что в договоре обязательно нужно осветить площадь офиса и возможность расширения или сужения, срок и возможность досрочного расторжения договора, арендную плату и динамику ее изменения. Стоит учесть и то, за чей счет будут производиться улучшения в помещениях. Не стоит забывать о порядке приема и возврата помещений, о праве на сдачу в субаренду, о зоне разграничения эксплуатационной ответственности, о страховании.
«Прежде чем вступить в юридическую стадию подписания договоров, нужно подписать меморандум о взаимопонимании», – сказал Алексей Богданов, отметив, что юристов нужно приглашать к сделке лишь после этого этапа. «Нужно написать также график по согласованию договора аренды, чтобы у всех было четкое понимание сроков, и прежде всего оно должно быть у юристов, чтобы не откладывать подписание», – сказал эксперт.
В свою очередь Василий Трофимов, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яков­лев и партнеры», выразил мнение, что привлекать юристов необходимо на стадии принятия бизнес-решения о выборе объекта аренды. «Если коммерсанты работают с вопросом «А что если?», то юристы задают вопрос «А что теперь?», – сказал Василий Трофимов. По его словам, с точки зрения заключения долговременных отношений правильным договором аренды является тот, в котором стороны на стадии его подписания согласовали все условия, которые сочли существенными. К таким условиям, по его мнению, относится и порядок расторжения договора. «В каждой конкретной ситуации необходимо прописывать, в каком случае возможен отказ от договора в несудебном порядке», – отметил юрист.
С юридической точки зрения при согласовании договора аренды следует обратить внимание на условия о проведении текущего и капитального ремонта объекта аренды; условия о расходах по содержанию арендованного имущества; условия по неотделимым улучшениям арендованного имущества; условия по «запрету» на изменение договора аренды при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; основания досрочного расторжения договора аренды (существенные и несущественные нарушения условий договора и иные); условия по одностороннему отказу от исполнения договора аренды; условия по штрафным санкциям, в том числе при досрочном расторжении договора (цена «выхода» из договора аренды).