Вехи уличной торговли

Докризисный период

До конца 2008 года сегмент стрит-ритейла развивался стремительными темпами, как и весь рынок коммерческой недвижимости. Характерными чертами этого периода стало полное отсутствие предложения в основных торговых коридорах, активный рост арендных ставок и цен продажи помещений (20-30% в год), повышенный интерес покупателей и арендаторов. Основными и самыми фешенебельными торговыми коридорами Петербурга по праву считались Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны (П.С.) и Средний проспект Васильевского острова (В.О.). К основным коридорам также относились Московский и Владимирский проспекты, Садовая улица, 6-7 линии В.О. Торговля в этих местах из-за чересчур завышенных ставок аренды зачастую не окупала себя. Но иметь магазин в одном из торговых коридоров было вопросом престижа.

Основными арендаторами встроенно-пристроенных помещений в основных торговых коридорах города являлись компании со стабильно высоким оборотом: банки, брендовые магазины одежды, компании, занимающиеся страхованием и недвижимостью. К примеру, помещение на Невском проспекте, 50 более 20 лет занимал меховой салон «Лена», на Невском, 12 с 2000 года работает бутик Max Mara, на углу с каналом Грибоедова с 2007-го действовал бутик D&G. В докризисный период в торговой зоне Невского проспекта также были представлены такие магазины, как Hugo Boss, Escada, Zara, Zarina, Bosco Sport, Babochka, Mania Grandiosa, Versace, Versia, Ermengildo Zegna, «Космос Золото» и многие другие. На Большом проспекте П.С. работали магазины марок Casaday, Mania Grandiosa, Isaia, Pal Zilery, «Пактор», «Катти Сарк», «Оксфорд стрит».

Начало кризиса (сентябрь - ноябрь 2008 года)

Экономика России основана на сырьевой базе, поэтому одним из определяющих факторов для нее является цена за баррель нефти. Другие параметры экономики зависят от этого показателя и изменяются соответственно, но с небольшим запаздыванием. Так, цена на нефть начала снижаться в июле 2008 года, остальные показатели ухудшились только с сентября. Конец 2008-го, по сути, стал началом кризиса на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и в сегменте стрит-ритейла.

До этого периода собственники и арендаторы ожидали стабильной динамики факторов макросреды для принятия решения о необходимости корректировки арендной политики, планов развития. Масштабной ротации арендаторов не наблюдалось. На Невском проспекте, 11 освободилось помещение, занимаемое ранее магазином «Арбат Престиж», однако это произошло не под влиянием кризисных факторов, а вследствие сворачивания бизнеса компании в Петербурге. Магазин Panasonic+ освободил помещение на Большом проспекте, 33. Был закрыт магазин Versace на Невском, 39.

Период острого кризиса (декабрь 2008 – октябрь 2009 года)

С конца 2008 по начало октября 2009-го рынок коммерческой недвижимости переживал фазу острого кризиса. Падение цен на нефть остановилось в декабре 2008 года, достигнув минимального значения $38,1 за барелль. Основные показатели макроэкономики достигли пиковых кризисных значений в среднем через два месяца. В январе - феврале было зафиксировано максимальное значение уровня безработицы (9,5%) и курса рубля к доллару и евро (36 и 46 рублей соответственно), а также минимальные значения индексов ММВБ и РТС. Далее до сентября 2009 года экономические показатели находились в стабильном состоянии или плавно росли. Например, средняя цена за баррель нефти составила уже $72, а уровень безработицы снизился до 7,6%.

Падение экономики приводит к снижению в первой половине 2009-го реальных доходов населения и платежеспособного спроса, а следовательно, и товарооборота компаний. Более всего пострадали компании luxury-сегмента: снижение товарооборота достигало 50%. Содержать убыточные бутики в имиджевых торговых коридорах становится для коммерсантов тяжким бременем. Как следствие, на рынке встроенно-пристроенных помещений возникает уникальная ситуация: в основных торговых коридорах впервые появляется большое количество свободных помещений, при этом арендаторы не выстраиваются в очередь. Срок экспозиции отдельных помещений достигал порой года.

В разгар кризиса с Невского проспекта уходят TJ Collection (дом 5), Hugo Boss (д. 25-27), «Космос Золото» (д. 22-24), Escada (д. 47), меховой салон «Мантия» (д. 63), D&G (угол Невского и канала Грибоедова) и др. Исторически сложилось, что Большой проспект П.С. всегда был привлекательнее для брендовых магазинов, ротация там была менее ощутима. Из примеров можно привести разве что закрытие магазина Max Mara.

Появление свободных площадей и требования арендаторов к пересмотру ставок вынуждают собственников помещений идти на уступки. В итоге только за первое полугодие 2009-го арендные ставки в сегменте стрит-ритейла снизились на 30-50%, при этом в престижных торговых коридорах снижение достигало 50-60%. Однако самой дорогой зоной все же оставался Невский проспект: ставки аренды составляли здесь около 5 тыс. руб./кв. м в месяц. Ставки на Большом проспекте П.С. находились в диапазоне 3-5 тыс., на Среднем проспекте В.О. – 3-4 тыс. рублей. В районах с низким уровнем популярности месячные арендные ставки держались на уровне 500-800 рублей, средняя же ставка по Петербургу составляла 1,5 тыс. руб./кв. м.

Снижение спроса в этот период отмечено в основном в элитных торговых коридорах, а также в отдаленных районах города и местах с удовлетворительной транспортной и пешеходной доступностью. В прочих основных коридорах значительного увеличения предложения помещений не произошло. Относительная стабильность предложения достигалась за счет эластичности арендной политики собственников, которые снижали ставки и предоставляли лучшие условия аренды.

В целом в период острого кризиса стрит-ритейл пострадал менее остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Произошло это благодаря его гибкости, обусловленной большей скоростью реакции на изменения экономической ситуации, относительно небольшими объемами помещений (по сравнению с форматными комплексами), менее формализованным отношениями между собственником и арендатором, большей оперативностью принятия решений.

Увеличению количества предложений способствует и миграция части арендаторов в форматные торговые центры, аренда помещений в которых ранее была затруднительна из-за высоких ставок и отсутствия вакантных площадей. Дороговизна центра города и курс бизнеса на экономию в этот период привел к появлению тенденции оттока арендаторов ближе к окраинам Петербурга. Возрастает популярность проспектов Просвещения, Большевиков, Ленинского и других магистралей с хорошей транспортной доступностью и большими потребительскими потоками. В частности, банк «Юникредит» открыл в марте 2009 года третий полноформатный офис у станции метро «Ленинский проспект», магазин «Иль де Боте» заработал на Ленинском проспекте, 70/11, сразу два магазина сети «ИдеЯ» появились на Гражданском проспекте и пр.

Период стабилизации рынка (октябрь 2009 года – по настоящее время)

Среднемесячная цена за баррель нефти марки Urals в этот период существенно не менялась и держалась на уровне $77,5 за баррель с колебаниями ±5 долларов. Прочие экономические показатели также оставались относительно стабильными или демонстрировали незначительное улучшение. Например, уровень безработицы снизился до 6,6%, а инфляция по итогам января - октября прошлого года составила 7,1% (это на один процент ниже, чем за аналогичный период 2009-го). Расходы на покупку товаров и услуг населением увеличились на 7-10% по сравнению с 2009 годом, что не могло не отразиться на рынке торговли, в том числе в сегменте стрит-ритейла.

В кризисный период сокращение оборота в компаниях, действующих в среднем ценовом сегменте, составило лишь 15-20%, а у операторов общественного питания и сферы услуг и вовсе 10-15%. К концу 2009-го падение этого показателя остановилось, а в минувшем году, вследствие оживления экономики, начался его плавный рост. В сегменте luxury, сильнее всего пострадавшем в кризис, восстановление происходило более медленными темпами. В этот же период был зафиксирован максимальный дисконт ставок на встроенно-пристроенные помещения.

Сочетание этих факторов, а также наличие свободных площадей в элитных торговых коридорах привело к смене пула арендаторов и экспансии на Невский и Большой проспект П.С. магазинов среднего ценового сегмента и предприятий общественного питания. Еще в августе 2009 года помещение, ранее занимаемое магазином Panasonic+, было занято продуктовым дискаунтером «Семья». В конце того же года на месте бутика Escada был открыт ресторан «Две палочки», место Hugo Boss занял демократичный магазин Love Republic, а бывшие помещения «Космос Золото» и Puma (Невский, 100) – кофейни Coffeshop.

Также характерной особенностью конца 2009 года является увеличение инвестиционного интереса к встроенно-пристроенным помещениям (в частности, покупка помещений для последующей сдачи в аренду).

Наши дни
Активизация арендаторов middle-сегмента продолжилась и в 2010 году. На месте закрывшегося в марте бутика Versia появился магазин Fashion Factory, магазин фирменной торговли «Зенит» сменил Bosco Sport на Невском проспекте, 54. На Невском, 146 открылся продуктовый магазин экономсегмента «Полушка», а в доме 46 – самый крупный магазин сети «Буквоед» площадью около 3 тыс. кв. м. Оживление отмечено и у одежных ритейлеров: помещения на Невском, 62 заняли магазины сетей Zara и Oggi, бывший кинотеатр «Паризиана» (Невский, 80) превратился в магазин H&M площадью почти 1,2 тыс. кв. м.

Продолжилась экспансия предприятий общепита: помещение на углу Невского проспекта и Садовой улицы, ранее в течение 20 лет занимаемое салоном мехов «Лена», было арендовано под пивной бар Carlsberg; Coffeeshop занял помещение магазина D&G на углу Невского и набережной канала Грибоедова. Новые точки открылись на улице Рубинштейна – традиционном ресторанном коридоре города. Среди ярких примеров – «БарСлона» и Rubinstein. Сеть SPb-Bar запустила новое заведение на 6-7-й линиях В.О.

Пик активности спроса достигнут в сентябре - октябре прошлого года: он составил 35-40% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010-го. Увеличение спроса привело к повышению ставок. Самой дорогой улицей по-прежнему остается Невский проспект (3,5-8 тыс. рублей в месяц), в наиболее популярных коридорах (Большой проспект П.С., Средний проспект и 6-7-я линии В.О., Садовая улица, Московский и Владимирский проспекты) месячная арендная ставка находится в диапазоне 2-6,5 тыс. рублей. Окраинные торговые коридоры (проспекты Просвещения, Ленинский, Большевиков и Комендантский) характеризуются ставками в 1,4 тыс. руб./кв. м.

Установившееся во второй половине 2010 года преобладание демократичных марок и общепита на Невском проспекте и в меньшей степени на Большом проспекте П.С. существенно снижает привлекательность этих ранее элитных коридоров для престижных брендов. Марки этого сегмента предпочитают открывать магазины обособленно от торговых точек масс-маркета. Это дало стимул к развитию стрит-ритейла на малых улицах, прилегающих к Невскому. Так, на Большой Конюшенной улице уже расположены такие luxury-бутики, как Louis Vuitton, Kiton, Dior, сюда же перебрался с Невского и меховой салон «Лена». Большая Конюшенная в настоящее время активно формируется как новая элитная бутиковая зона. Салон Cartier открылся в мае 2010 года на набережной реки Мойки, 55.

В завершение необходимо отметить, что с ростом экономики произойдет и неизбежный рост ставок в основных торговых коридорах, который существенно снизит рентабельность арендаторов. Постепенно многие магазины среднего ценового сегмента будут вытеснены с Невского и Большого проспекта П.С.