Cибирь – уже не terra incognita

Кладовая России
Сибирь чрезвычайно богата полезными ископаемыми. Здесь добывается 90% российского природного газа, 70% российской нефти и угля. В Сибири сосредоточена преобладающая доля российских запасов цветных и редких металлов, разведаны крупные запасы химического сырья. Половина запасов древесины России, более половины водных (о. Байкал) и гидроэнергетических ресурсов приходится на регионы Сибири. Экспорт древесных пород за рубеж, в том числе в Японию и Европу, является существенной статьей дохода Красноярской, Томской и Иркутской областей. Валовой региональный продукт предприятий Сибири составляет 11,4% ВВП России.
Геополитическое положение Сибири также уникально – регион находится между Европой и Азией. Этим определяется важность Сибири как гигантского транспортного узла – железнодорожного, автотранспортного, авиационного и судоходного. Наиболее крупная железнодорожная ветка региона – Транссибирская магистраль, от нее отходят железные дороги на Кузбасс, Алтай и в Среднюю Азию. Через Сибирский округ проходят основные транзитные потоки России (грузоперевозки и пассажирские перевозки) из европейской части страны в азиатскую. Кроме того, Сибирь граничит с Казахстаном, Монголией и Китаем, что делает ее важным экспортно-импортным игроком.
В Сибирский федеральный округ входит 16 российских субъектов. Наиболее крупные из них – Новосибирская, Омская, Томская и Кемеровская области, Алтайский и Красноярский края. Сибирь занимает около 1/3 территории России, ее население – 20,5 млн. человек (14,3% населения страны). Большая часть населения Сибири (70,5%) живет в городах. Два города в Сибири имеют население больше миллиона человек – это столица округа Новосибирск (1,4 млн. человек) и город Омск (1,1 млн. человек).
Столица Сибири, Новосибирск, находится на расстоянии 3191 км от Москвы. Город является административным, культурным, торговым центром Сибири. Здесь находится международный аэропорт 1-го класса Толмачево. Еще один из крупнейших городов Сибири – Красноярск (население 875,2 тыс. человек). На территории Красноярского края работают Красноярский алюминиевый завод, Норильский горно-металлургический комбинат – крупнейший в мире производитель никеля и металлов платиновой группы.
Важнейший промышленный центр региона – Кемеровская область с городами Кемерово и Новокузнецк. На ее территории располагается Кузнецкий угольный бассейн (один их крупнейших в мире, его общие геологические запасы угля – более 733 млрд. т). Старейший из городов региона, Томск, на днях отпраздновал 400-летие. Город носит негласное название «студенческая столица Сибири» благодаря большому числу высших учебных заведений.
На территории Сибири находится немало туристических зон. Суровая северная природа зимой привлекает лыжников. Так, в Кемеровской области расположен популярный курорт «Горная Шория» с горнолыжными трассами, высокий уровень которых отмечен специалистами международной Федерации горнолыжного спорта и сноуборда. В последнее время бурно развивается туризм и на Алтае, разнообразная природа которого (с озерами, горами и стремительными реками) привлекает любителей активного отдыха. Уже сегодня доходы от туризма в некоторых областях Алтая превышают доходы от традиционного вида занятости населения – сельского хозяйства. Природоохранные и туристические зоны есть во всех краях и областях Сибири, здесь можно найти соленые озера, горные вершины (в частности, Красноярские Столбы), пещеры и водопады.

Региональные центры
В Сибири имеют свои представительства практически все крупные мировые компании-производители. Большинство офисов иностранных компаний (порядка 500) сосредоточено в Новосибирске как деловом и административном центре округа. Здесь работают офисы компаний Pepsi, Procter & Gamble, Philip Morris, Pfizer, Ernst & Young, APC и многие другие. Всего, по данным выставочного центра «Сибирская ярмарка», в Новосибирске действует более 10 тыс. торговых предприятий, магазинов, зарегистрированы около 70 тыс. фирм всех отраслей экономики, из них 217 – крупные промышленные предприятия. В городе функционируют заводы компаний Coca-Cola и Mars.
Для многих компаний присутствие в Сибири имеет стратегическое значение. Как отметил главный архитектор Новосибирска Валерий Арбатский, «Новосибирск является одним из первых по важности объектов для крупных бизнес-структур. В частности, представители московских строительных и финансовых компаний не скрывают, что в первую очередь в Сибирском федеральном округе им интересен Новосибирск, на втором месте – Красноярск». Возможно, не у всех компаний пока «дошли руки» до удаленной Сибири, но интерес к региону очень высок. По информации мэрии Новосибирска, несколько десятков иногородних и иностранных компаний выходили к властям со своими инвестиционными предложениями.
Интерес к Сибири отмечают и риэлторы – по их словам, в агентства недвижимости регулярно поступают заявки на подбор объектов коммерческой недвижимости. Как отметил гендиректор Железнодорожного агентства недвижимости «Афина Паллада» Ильдар Шариппаев, «на рынок Новосибирска сегодня выходят крупные операторы, чтобы строить складские терминалы и гипермаркеты, и это не только москвичи – через московские управляющие компании в Сибирский регион выходят и крупные иностранные фирмы».
По информации агентств рекрутинга, крупные города Сибири по зарплате топ-менеджеров опережают многие другие регионы. Так, по уровню зарплаты управленцев Новосибирск, Красноярск, Кемерово входят в десятку лидеров по России. О том, что в Сибири немало обеспеченных людей, говорит и наличие большого числа дорогих автомобилей, активное строительство загородной недвижимости и элитных многоквартирных домов.

Место для бизнеса
При высоком инвестиционном потенциале крупные города Сибири испытывают острый недостаток офисных помещений, особенно качественных. Большинство компаний вынуждено работать в старых институтских помещениях, изрядно обветшавших и морально устаревших. Большинство таких офисов имеют невысокий рейтинг – в лучшем случае С. В центрах крупных городов офисные помещения в дефиците. Как отмечают представители новосибирского агентства «Доктор Ключ», самая «ходовая» позиция на офисном рынке – небольшие помещения. Впрочем, в структуре предложения они занимают небольшое место, поэтому снять или купить их очень сложно. Аналогичная ситуация, по отзывам риэлторов, в Красноярске, Барнауле, Омске, Иркутске.
Цены на сибирскую коммерческую недвижимость постоянно растут. Специалист по коммерческой недвижимости компании «Центр социальных наук» Виктор Ли отметил, что непрекращающийся рост спроса заставил цены за 2003 год возрасти примерно на 20%. В текущем году тенденция роста цен сохраняется. Так, с начала 2004 г. стоимость ликвидных офисов в Иркутске подскочила в два раза.
Но ситуация с офисными помещениями начинает меняться – во многих крупных городах, таких, как Омск, Новосибирск, Красноярск, Кемерово, строительные компании объявили о начале реализации крупных проектов. В основном речь идет о «комбинированных» помещениях – торгово-офисных центрах. Но есть и планы по возведению чисто административных зданий. Только в Новосибирске на разной стадии находится до двух десятков крупных бизнес- и ритейлерских проектов. Однако до сдачи в эксплуатацию дошел лишь один из них – бизнес-центр площадью 14 тыс. кв. м по улице Державина. Это одно из немногих офисных зданий в Новосибирске, имеющих класс В.
Кроме того, в Новосибирске ведется строительство сразу нескольких крупных торговых и офисных объектов. Достаточно упомянуть такие проекты, как общественно-торговый центр общей площадью 75 тыс. кв. м – там разместятся многоуровневая парковка, гостиница, бизнес-центр и торговый комплекс. На площади Маркса расположится Дворец культуры площадью 50 тыс. кв. м, 22-этажное здание торгово-офисного комплекса (бывшая гостиница-долгострой). Возводятся и крупные бизнес-центры: на пересечении улиц Советской и Писарева – 10-этажное здание площадью 12 тыс. кв. м, на улице Колыванской – 16-этажное офисное здание площадью более 15 тыс. кв. м.
В Кемерово совсем скоро будет введен в строй деловой комплекс «Кристалл», расположенный на центральной улице города – проспекте им. Ленина. В комплекс входят гостиница, конференц-зал, ресторан, магазин и офисы. Первая очередь 17-этажного гостиничного комплекса уже сдана в эксплуатацию. В число основных акционеров «Кристалла» входят югославская фирма «Планум» и новосибирский «Ковровый Двор».
В Барнауле, по информации агентства «Дом», строительство коммерческой недвижимости практически не ведется, несмотря на острую нехватку площадей. Впрочем, совсем недавно стало известно, что в городе будет возведен масштабный объект – 35-этажный офисный комплекс. Заказчиком объекта выступает барнаульская компания «Купеческий двор». В проекте будут участвовать зарубежные кредитные организации, строительством займется китайская компания «Инь-Хэ». Впрочем, барнаульские риэлторы высказывают сомнение в том, что город сможет «проглотить» 100 тыс. кв. м новых офисных помещений.
Нового производственно-складского строительства в городах Сибири почти не ведется. Но в этом и нет особой необходимости: большое число таких помещений осталось от разорившихся промышленных предприятий. Поэтому реконструировать старое помещение гораздо проще, чем строить новое. Еще один довод в пользу реконструкции – сложившаяся практика выделения лимита по расходу электроэнергии. Чтобы вывести на объект нужный объем электроэнергии, застройщику нужно договориться с местным оператором – компанией «Новосибирскэнерго», что крайне нелегко. Гораздо проще подобрать существующий объект с нужным энергообеспечением и переделать его под свои цели.
По пути реконструкции пошла и британская логистическая компания Tablogix, которая еще в 2002 г. взяла в аренду склад под Новосибирском. Кроме нее в Новосибирске работает французская FM Logistic, обе компании имеют по 10 тыс. складских площадей и планируют развивать свой бизнес в Сибири. Дело в том, что складских помещений класса А в Сибири практически нет, а западных компаний, привыкших к высокому уровню сервиса, достаточно много. Реконструкцией и up-grade`ом складов занимаются и местные оптовики и производители – компании «Септима», «Караван», «Красный Восток», «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег».
По данным компании «Доктор Ключ», в Новосибирске аренда офисов в центре города обходится в 600–900 руб. за 1 кв. м в месяц, в более отдаленных районах – в 400–600 руб. Аренда торговых помещений стоит 1100–2500 руб. в месяц в центре, 700–1000 руб. – в районах средней удаленности. Что касается цены продажи, то и по офисам, и по магазинам она примерно одинакова и колеблется в пределах 25–45 тыс. руб. за 1 кв. м в центре Новосибирска и 20–36 тыс. руб. в районах средней удаленности.
В Иркутске средняя стоимость 1 кв. м офисного помещения составляет около $1000, а в центре города достигает $1860. Это высокие цены для Сибири, и они обусловлены острым дефицитом помещений при отсутствии нового строительства. Арендные ставки на офисы в центре Иркутска находятся на уровне 450–800 руб. за 1 кв. м в месяц, в отдаленных районах – 200–350 руб. Торговые площади обходятся арендаторам в 1200–1800 руб. за 1 кв. м в месяц. Наиболее дешевые помещения – производственно-складские, их аренда стоит от 100 руб. за 1 кв. м в месяц.

Бурный рост ритейла
Торговля в городах Сибири уже несколько лет растет быстрыми темпами. Сегодня здесь представлены все форматы торговли – организованные рынки, «магазины у дома», крупные торговые центры, оптово-розничные магазины. Под торговые комплексы реконструируются старые складские базы, активно идет новое строительство.
Спрос на торговые помещения очень высок. В дефиците как небольшие площади (в пределах 5 кв. м) в «раскрученных» торговых центрах, так и более значительные помещения. Активно открываются сетевые магазины по торговле бытовой техникой компаний «Эльдорадо», «Сибвез», «Байт». Растет продуктовая розница – компании открывают все новые магазины. Тем не менее региональный рынок продрозницы по-прежнему далек от насыщения. «Новосибирский рынок до сих пор практически свободен – хорошо, если совокупная доля сетевиков составит хотя бы 10%», – считает гендиректор новосибирской сети «Квартал» Людмила Кожемякина. Аналогичная ситуация и в других городах Сибири – основным конкурентом сетевиков по-прежнему остаются организованные рынки.
В Новосибирске в этом году введен в эксплуатацию крупный объект – гипермаркет «Мегас» компании «Сибирский гигант». Общая площадь «Мегаса» составляет порядка 8000 кв. м. Из них 2600 кв. м занимает собственно супермаркет с отделами живой и охлажденной рыбы, мясных полуфабрикатов, цехом кулинарии, кондитерским производством и пекарней. В ассортименте гипермаркета – порядка 25 тыс. позиций, он оснащен 20 кассовыми терминалами. Помимо «Мегаса», «Сибирскому гиганту» принадлежат магазин формата cash & carry «Гигант» и универсам «Октябрьский».
Несмотря на огромный интерес иногородних ритейлеров к Сибири, здесь реализовано пока не много проектов – в Омске, где развернула питерская сеть «Пятерочка», и в Красноярске (проект столичной компании «МИГ» «Торговый квартал на Свободном» с гипермаркетом «Рамстор»). Осенью в Новосибирске должен появиться пилотный проект столичной сети «Патэрсон».
«Угроза» появления в Сибири столичных торговых операторов заставляет местных ритейлеров возводить крупные торговые объекты своими силами. Так, новосибирская сеть супермаркетов «Солнечные продукты» начала реализацию одного из крупнейших в городе проектов – строительство 6-этажного торгового комплекса «Солнечный» общей площадью 28 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит около 200 млн. руб. Всего в ближайшие 5–6 лет компания намерена возвести порядка 10 торговых комплексов. Новосибирская сеть «Квартал» сумела чуть более чем за год открыть порядка 10 магазинов. К концу года томская сеть супермаркетов «Лама» планирует открыть в Томске пилотный гипермаркет «ФОГ-Сити».
В Сибири растет число крупных инвестиционных проектов. В этом году объявлено о разработке проекта реконструкции привокзальной площади Новосибирска. Проект предполагает строительство подземных и наземных сооружений площадью 50 тыс. кв. м, его стоимость – $26 млн. Планируется создание двухуровневого подземного торгового комплекса (7300 кв. м), зоны отдыха для транзитных пассажиров (2900 кв. м), надземного торгового павильона (3400 кв. м) и подземных и надземных автостоянок более чем на 600 автомобилей, торгово-развлекательного комплекса, в котором в числе прочего будет пятизальный кинотеатр-мультиплекс. Реализацией проекта займутся московские компании – ЗАО «Финансовая корпорация» и группа «Плаза», которые подписали контракт об этом с мэрией Новосибирска.
Еще один крупный объект – строительство торгово-развлекательного центра на улице Фрунзе, общая площадь которого составит 40 тыс. «квадратов». Строительство финансирует московский банк «Глобэкс», общий объем инвестиций в объект составляет порядка $60 млн.
Также планируется возведение ряда зданий административно-общественного и жилого назначения по улице Кирова. В настоящее время проект находится на стадии разработки, а реализацией собирается заниматься московская компания «Альфа-Капитал». Ориентировочно освоение площадки начнется в 2005 году. Предполагаемая себестоимость строительства 1 кв. м жилых помещений составит $400–500, торговых площадей – $500–700.
В Омске среди наиболее крупных проектов ритейлеры называют торговый комплекс «Летур» (11,5 тыс. кв. м), торговый центр на улице 10 лет Октября (2 тыс. кв. м), офисный центр на пересечении улиц Жукова и 10 лет Октября (10,7 тыс. кв. м), торгово-офисный Казачий рынок (более 4102 кв. м). Кроме того, в начале 2002 года был введен в эксплуатацию торговый комплекс «Пять звезд» общей площадью 8 тыс. кв. м.
В Красноярске строятся офисно-торговый комплекс на улице Ленина, офисно-торговый комплекс на Стрелке (бывшее здание гостиницы), бывшее офисное здание банка «Енисей (сейчас называется «Титаник»), на трех этажах которого разместятся рынок, бутики и офисные помещения (нижний этаж – рынок, 2-й этаж – бутики, 3-й этаж – офисные помещения).
К сожалению, пока не ясна судьба инвестиционного проекта компании IKEA. Несмотря на активные попытки, шведскому производителю мебели пока не удалось получить землю под строительство торгового центра. Компания участвовала в конкурсе на приобретение крупного участка, но ее «перебил» местный инвестор ЗАО «Труд». В июле IKEA вновь обратилась в муниципалитет Новосибирска с просьбой об отводе участка под строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 70 тыс. кв. м стоимостью до $100 млн. Власти города предложили IKEA участок в аренду на 49 лет. Ответа скандинавы еще не дали, поскольку стратегия компании – приобретение земли в собственность, а не в аренду.

Барьеры для инвестиций
Несмотря на всю привлекательность Сибири, для поступления инвестиций в регион существуют барьеры – прежде всего административного характера. Вести бизнес в Сибири нелегко, многие вопросы решаются чиновниками «в частном порядке». Так, строительные компании Новосибирска, Томска, других городов сетуют на непрозрачность процедуры выделения земельных участков под застройку. Хотя Земельный кодекс РФ предписывает выделять землю через аукционы, до сих пор 99,9% участков распределяется компаниям без конкурсов, «с предварительным согласованием». Вот почему нередко московской или иногородней компании проще завязать отношения с местной строительной фирмой, а не выходить на городские власти напрямую. Во-первых, местная компания лучше знает «коридоры власти», во-вторых, аппетиты чиновников варьируются в зависимости от платежеспособности компании. А у москвичей, как известно, денег больше.
Тем не менее постепенно инвестиционный климат в регионе меняется. Руководство ряда краев и областей Сибири осознает, что без привлечения инвестиций территории развиваться не смогут. Поэтому идет работа по повышению прозрачности правил на строительных рынках городов.