CRE-100: история рынка в лицах

Первые проекты CRE-100 демонстрировали чудеса оптимизма. Так, в проектах 2007 и 2008 годов присутствует не только ядро рынка, вроде девелоперов и инвесторов, но и менеджмент обслуживающих ядро отраслей – архитекторы, строители, представители инжиниринговых компаний. Позже – с приходом кризиса – мы отказались от этих разделов: зачем оценивать деятельность компаний, на 100% зависящих от девелоперской отрасли, если сами застройщики едва сводят концы с концами.

Оптимистично в самом начале проекта выглядели и регионы. В рубрике «Девелопмент» было представлено несколько крупных региональных игроков, которые не только на локальном уровне задавали правила игры и были ньюсмейкерами. Влиятельность регионов в развитии real estate была отражена и в рубрике «Администрация». В 2007 и 2008 годах, помимо федеральной и столичной власти, в разделе «Администрация» присутствовали чиновники шести российских регионов. Для сравнения: в двух последних CRE-100 не представлен ни один региональный губернатор. Что в общем не удивительно: в силу известных причин регионы потеряли актуальность для многих игроков рынка недвижимости, а президент страны с завидной периодичностью отправляет губернаторов в отставку.

Кризисное время и для рынка, и для нашего проекта оказалось вроде лакмусовой бумажки: многие компании и персоны открылись с неожиданной стороны. Один участник вчерашнего рейтинга – в бегах и обвиняется в мошенничестве, другой – продал свои акции и больше не строит, а третий – строит больше и лучше, чем в славные докризисные времена.

Если до кризиса рейтинг принадлежал в основном монстрам отрасли – представителям компаний, в портфолио которых – миллионы квадратных метров и сотни миллионов кредитных долларов, в кризисное время их серьезно потеснили сравнительно небольшие компании, которые выжили как раз из-за отсутствия размаха в бизнесе. Без серьезных кредитных обязательств, без заложенных активов они – сами того не ожидая – стали примером для подражания.

Впрочем, других выживших и увеличивших отрыв от конкурентов сложно назвать компаниями «средней руки». Национальные диаспоры всегда действовали с размахом. Однако раньше в наш рейтинг не попадали: очень уж неравные правила игры у них и профессиональных девелоперов. Зарабатывать, имея долговую нагрузку и не имея административного ресурса, гораздо сложнее, чем не иметь первого и иметь второе. После 2009 года мы стали считать и «кланы»: если активность профессиональных девелоперов подломлена и больше нет возможности сравнивать между собой равных, пришлось обратить внимание на тех, чьи активы по масштабам напоминают небольшие города.
Еще одна очевидная тенденция рейтингов, выходящих после 2008 года, – лидерство компаний, которые активно взаимодействуют с государством. «Капитализму приходит конец, и в скором времени все люди будут работать исключительно на государственных предприятиях» – эта фраза одного из участников рейтинга очень точно передает настроение большинства. Работать с государством хотят девелоперы, консультанты, юристы и управляющие недвижимости: сегодня это самый стабильный и предсказуемый заказчик.  С течением времени и развитием проекта CRE-100 заметно меняется статус банковских структур. Сначала это просто банки, кредитующие отрасль, потом – банки-судьи, ежедневно принимающие толпы просителей, сегодня – банки-собственники. Причем крупнейшие, получившие в качестве залогов по непогашенным кредитам офисы, торговые комплексы, продуктовые сети, доли в девелоперских компаниях. Чтобы решить, что с этим делать, банки создали дочерние структуры, которые стремятся превратить проблемные активы в капитал. В последнем рейтинге банки по большей части выступают именно как собственники, а не как кредиторы.

Любопытная ситуация и с инвесторами. В рейтинге, оценивающем 2009 год, их стало почти в два раза меньше, чем в предыдущие годы. Зато в последнем выпуске их опять немало. Но не потому что выросло количество инвестиционных сделок или появились новые компании, а потому что те, кто имеет здесь свои представительства, больше не могут сидеть сложа руки. И если нет достойных объектов для вложений, кто-то готов участвовать в девелопменте, кто-то работает над непрямыми методами инвестирования в real estate, кто-то инициирует законодательные изменения в финансовой сфере.

Как бы то ни было, и в первых номерах, и сегодня претендентов на звание влиятельной сотни больше, чем позиций. И в отличие от рынка недвижимости, спрос на позиции здесь вряд ли сравняется с предложением.