Анатомия уральских гостиниц
По данным аналитического отчета «Тенденции развития российского гостиничного рынка» маркетингового агентства Abarus Market Research, в настоящее время денежная емкость гостиничного рынка России оценивается в $1,7–2 млрд., а темпы роста – в 20–25% в год. В то же время, по оценкам исследователей из Discovery Research Group, в последние годы доля обеих российских столиц в общем отраслевом балансе сокращается. Если в 1999 году отели Москвы и Санкт-Петербурга генерировали свыше 80% дохода, то в 2002 году – уже только 70%, а сейчас их совокупные доходы не достигают 50%. Вместе с тем потоки инвестиций в последнее время перетекают в регионы, в частности в крупные города Урала – Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень. На фоне активизации делового туризма на этих территориях локальные и внешние инвесторы предпочитают вкладываться в строительство новых отелей и редевелопмент устаревших гостиниц, построенных в советский период. Интерес к гостиничному бизнесу обусловлен высокими перспективами этого сегмента коммерческой недвижимости. По данным исследовательского агентства Colliers International, в настоящее время в России насчитывается порядка 300–350 гостиниц класса 3–4* которые считаются наиболее востребованными. Кроме того, сейчас много отелей, которые не проходили сертификацию и не получили аттестацию звездности. Точное число таких объектов эксперты затрудняются назвать, но, по разным оценкам, их несколько тысяч и расположены они преимущественно в регионах, в том числе и в таком экономически развитом, как Урал. «Сегодня неудовлетворенный спрос превышает предложение на 15–30%, для насыщения рынка в ближайшие годы необходимы строительство и реконструкция около 200 тыс. номеров», – подсчитала замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Она считает, что, несмотря на более длительные сроки окупаемости отелей в сравнении с офисами и торговыми центрами (7–8 и 4–5 лет соответственно) в десятилетней перспективе, гостиницы принесут больше прибыли. «Во многом это связано с тем, что договоры аренды коммерческих площадей заключаются на длительный срок, а номера отелей продаются каждый день и быстрее реагируют на изменения конъюнктуры рынка». С ее мнением согласны специалисты из Hotel Consulting and Development Group, которые утверждают, что инвестиции в гостиничный бизнес в регионах более надежны, чем в торговую или офисную недвижимость. ТЦ и офисы ориентированы прежде всего на местный спрос, из-за низкой платежеспособности в регионах проекты становятся более рискованными, а гостиничный бизнес ориентирован на внешний спрос.
«Изношенная» индустрия гостеприимства
Один из способов инвестирования в гостиничную недвижимость – выкуп советских объектов с целью их дальнейшего редевелопмента. С одной стороны, это очень выгодный способ вложения средств, так как принято считать, что редевелопмент – это 60–80% от стоимости нового строительства. Более того, «советские» гостиницы зачастую расположены на центральных развязках города, в местах с массовым потоком людей, и их великое множество. Так, в Перми гостиницы «советского образца», по информации местной администрации, занимают около 61% рынка гостиничных услуг. Самые крупные из них – «Урал» («Алмаз Урала»), «Прикамье», «Динамо», «Центральная» и «Профсоюзная». В Тюменском регионе (включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономный округ) на такие гостиницы приходится 68%, или 133 объекта. Порядка 80–85% номерного фонда Челябинска относят к зданиям «советской эпохи». По мнению экспертов Becar. Commercial Property, к их числу принадлежат низкотарифные гостиницы «Южный Урал», «Сапфир», «Малахит», «Челябинск», «Сфера», «Планета».
Чуть лучше ситуация с гостиничным хозяйством выглядит в Екатеринбурге. Начиная с 2003 года, когда в гостиничную отрасль пошли инвестиции, количество отелей в городе увеличилось более чем на 50% (сейчас работают 42 отеля), появились сетевые игроки, в том числе международные бренды. Кроме того, по словам ведущего специалиста Комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Татьяны Гущиной, в городе действуют также 19 дополнительных средств размещения, которые не попадают в разряд отелей ни по номерному фонду, ни по уровню предоставляемых услуг. К ним относятся переоборудованные общежития и некоторые ведомственные гостиницы, в том числе «Мадрид», «ВУЗ-Сервис», Дом артистов цирка, гостиница при Академии госслужбы. Вместе с тем Екатеринбург является сегодня единственным городом на Урале, где работает один пятизвездочный «Атриум Палас Отель».
С другой стороны, редевелопмент не пользуется широкой популярностью у инвесторов. Одна из причин – сегодня инвесторы в регионах ориентированы на отели уровня от 3* и выше с соответствующим набором услуг – фитнес-центры, конгресс-залы и т. д., так как рассчитывают на их окупаемость в более короткие сроки. А переоборудовать «советские» гостиницы под современные стандарты номеров для среднего и высшего класса зачастую не представляется возможным. Так, владелец «Домашнего отеля» Вячеслав Фролов убежден, что инвестировать в 1- и 2-звездочные заведения невыгодно: «Город у нас дорогой, работы обходятся в $1,5–2 тыс./кв. м. Плюс оснащение необходимым оборудованием, затраты на рекламу – в итоге цена 1 кв. м составит от $2 тыс. до $3 тыс. в зависимости от категории гостиницы. Строить 1-, 2-звездочные отели – все равно что увидеть на улице плохо одетого человека и дать ему денег, чтобы он купил себе хорошую одежду. Проще построить офис и сдать его в аренду: хлопот намного меньше, а доходы те же самые. Развитие рынка должно идти в сегментах среднем и выше среднего». С господином Фроловым согласна руководитель управления гостеприимства и досуга финансово-промышленного холдинга AVS Group (собственник 3-звездочной гостиницы «AVS Отель», бывшего санатория-профилактория «Светлый») Наталья Лебедева: «Несмотря на высокий спрос на гостиницы экономкласса, строить и реконструировать их невыгодно. Затраты на строительство высоки: от $700 до $1000/кв. м гостиницы «под ключ». Окупаемость инвестиций – 5–6 лет». Другие эксперты называют еще более длительный срок – до 13–14 лет с учетом цены за номер 1,5–2 тыс. руб. в сутки.
Другая причина небольшого интереса к редевелопменту – это трудоемкий процесс, в рамках которого архитекторам и дизайнерам приходится работать в стесненных условиях. Так, в консалтинговой компании GVA Sawyer указывают: «Особенности планировки прежнего здания вынуждают авторов проекта изобретать новые решения, идти на хитрости, чтобы создать уютные номера, соответствующие классу строения, скрыть недостатки здания».
Отельные эксперименты
Озаботившись необходимостью совершенствования отельной сети, чиновники всех уровней власти пытаются передать объекты частным предпринимателям, которые уже, в свою очередь, инвестируют в объекты. Так, еще в начале 2004 года ОАО «Инвестиционная компания «Ермак» приобрела за 14 млн. рублей гостиницу «Полет», ранее принадлежавшую государственному авиапредприятию «Пермские авиалинии» (ПАЛ). Гостиница представляла собой пятиэтажное здание 1967 года постройки, и большая часть номерного фонда требовала капитального ремонта. Между тем руководство «Ермака» признавало, что они сильно рискуют, вкладываясь в этот объект. «Проект мог потерпеть неудачу, если бы пассажиропоток в пермском аэропорту перестал расти», – отметил первый замгендиректора ИК «Ермак» Константин Подвальный. Однако проект оказался успешным, за последние три года пассажиропоток в аэропорту Большое Савино вырос более чем на 50%. Инвестиции в «Полет» составили более $1 млн. – ремонт гостиничных номеров, организация конференц-зала, бизнес-зала. Сроки проведения реконструкции составили 1,5 года, окупить свои затраты новый собственник намерен в течение 4 лет, к 2009 году. Примечательно, что именно «Полет» стала первой гостиницей в Перми, которая получила подтвержденную сертификацию, – ей присвоили 3*. «Мы пошли на это, так как у нас много клиентов-иностранцев, которые привыкли к международным стандартам», – подчеркнула PR-менеджер отеля Анастасия Таланова. В том же, 2004, году пермский областной совет профсоюзов продал контрольный пакет акций ОАО «Пермтурист» (управляет пятью гостиницами на территории Пермской области: «Алмаз Урала» и «Урал» (г. Пермь), «Волна» (г. Чайковский), «Сталагмит» (г. Кунгур) и «Северный Урал» (г. Чердынь), структурам, близким пермскому бизнесмену Виктору Селиванову. Новый собственник постоянно проводит реконструкцию своих объектов, однако суммы инвестиций не раскрывает.
Так, по словам представителей мэрии Екатеринбурга, МУП «Гостиница «Свердловск» (построена в 1969 году, насчитывает 390 номеров экономкласса, требует капитального ремонта) скоро будет преобразовано в ОАО с уставным капиталом 27 млн. 600,76 тыс. рублей. Уже утвержден совет директоров АО, он будет состоять из пяти человек. Уставный капитал ОАО «Гостиница «Свердловск»» будет разделен на 2 млн. 760,76 тыс. обыкновенных акций. Их номинал составит 10 рублей. Городские чиновники надеются найти инвестора, который бы занялся масштабной реконструкцией объекта. Местные власти предприняли попытки реконструировать старейший долгострой Екатеринбурга – гостиницу «Турист». Возведение многострадальной высотки началось 25 лет назад, однако так и не завершено. Несколько лет назад администрация города и «Уралтрансгаз», выкупивший строение у профсоюзов, приняли решение о перепрофилировании здания из гостиницы в деловой комплекс. В июле 2003 года дочернее предприятие «Уралтрансгаза» – «Тургаз» приступило к его реконструкции. Завершить ее планировалось еще к концу 2005 года, однако объект до сих пор не сдан в эксплуатацию. Между тем в екатеринбургских гостиницах «советского периода», принадлежащих частным местным предпринимателям, реконструкция проводится гораздо быстрее. Так, за последние 2–3 года после крупномасштабной перестройки открылся отель «Гранд-Авеню» (ранее носил название «Евразия»), несколько капитальных ремонтов пережила старейшая на Среднем Урале гостиница «Екатеринбург Центральный», здание которой является памятником архитектуры ХХ века. В ходе реконструкции сейчас находятся отели «Исеть», «Большой Урал», «Уктус».
Похожая судьба и у отелей Челябинска. Недавно прошла приватизация МУП «Гостиничное хозяйство» (объединяет три челябинских гостиницы – «Малахит», «Южный Урал» и «Омская»), в результате чего новым собственником компании стал предприниматель и депутат Государственной думы Дмитрий Еремин. Однако объекты требовали масштабной реконструкции (износ номерного фонда около 90%), и, по неофициальным данным, Дмитрий Еремин пытался продать ОАО «Гостиничное хозяйство» около года назад. Предложение о покупке активно обсуждалось в среде столичных риелторов. Однако покупателя на проблемный актив, оцененный его собственником в $11 млн., не нашлось. Впрочем, в ОАО «Гостиничное хозяйство» подтвердить или опровергнуть информацию о предполагаемой сделке отказались. Сейчас большая часть площадей всех трех гостиниц сдается под офисы.
Напротив, челябинский бизнесмен Борис Видгоф, занявшись в 2002 году отельным бизнесом, вложил существенные денежные средства в переустройство своих гостиниц «Березка» и «Славянка» (до конца 90-х годов принадлежал Челябинскому тракторному заводу). Сегодня оба отеля работают на уровне мировых стандартов. Стоимость номеров «Березки» колеблется от 3,3 тыс. до 12,5 тыс. рублей, в то время как до реконструкции в 2003 году она была почти в 10 раз ниже. А в «Славянке» цены за номер – от 2,5 до 5 тыс. рублей, что также значительно выше, чем до капитального ремонта. Самой дорогой сделкой на местном гостиничном рынке считается покупка группой «Промышленные инвестиции» во главе с Марком Лейвиковым у швейцарской компании Euromin гостиницы «Виктория» – по оценкам экспертов, сделка составила $2,7–3 млн. Господину Лейвикову также принадлежит парк-отель «Виктория» (до февраля 2006 года был в собственности ОАО «Челябэнерго»).
В гости на Урал
Впрочем, гостиницами «советского периода» интересуются не только местные предприниматели, но и иностранные. Так, в конце прошлого года в Перми состоялась презентация открывшегося после масштабной реконструкции гостинично-развлекательного комплекса «Амакс Премьер-отель» (бывшая гостиница «Турист»). С 2004 года этот комплекс входит в сеть Amaks Grand hotels, владеющую 14 отелями в регионах России. В соответствии со стандартами сети здание гостиницы было полностью переоборудовано. 139 номеров отеля рассчитаны на 200 человек. В отеле есть конференц-зал, переговорные комнаты и деловой центр.
Однако большинство международных инвесторов предпочитают строить на Урале новые современные отели. Так, британская London & Regional Properties (L&RP) инвестирует $500 млн. в строительство 20 гостиниц в российских регионах, в том числе в Перми, Челябинске и Екатеринбурге. В Челябинске в феврале 2007 года гостиничные компании «Азия» и Inter Continents Hotels Group подписали франчайзинговое соглашение об открытии в городе гостиницы Holiday Inn. Она начнет работу уже в сентябре 2007 года. Челябинский Holiday Inn Chelyabinsk станет восьмым отелем компании в России. Комплекс включит 24 номера, ресторан на 200 мест, тренажерный и аэробный залы, салон красоты, бассейн, сауны и конференц-зал на 200 человек. Основными целевыми группами станут клиенты выше среднего уровня, VIP-персоны международного, российского и местного уровня, команды олимпийского резерва.
Как сообщил заместитель директора департамента стратегического развития Тюменской области Вадим Шумков, крупные иностранные компании, занимающиеся гостиничным бизнесом, – Marriott, SAS Residor и Accor Group – намерены в ближайшем будущем построить отели в Тюмени. Он отметил, что площадки под гостиницы Marriott и SAS Residor (марка Park Inn) уже намечены в центре города. «В ближайшее время начнется проектирование зданий», – сказал господин Шумков. Также подбирается участок для строительства отеля компании Accor Group, добавил он
