«Мы создаем условия для эффективной работы»

– Уфа, столица Башкортостана, продолжает активно развиваться. Расскажите, пожалуйста, о знаковых проектах коммерческой недвижимости города. Какие масштабные проекты готовятся к реализации?
– В последние годы в нашем городе наблюдается устойчивая тенденция роста спроса на объекты коммерческой недвижимости. В поисках свободных участков земли в администрацию обращаются инвесторы, и мы предлагаем им площадки, подходящие для размещения крупных коммерческих объектов многофункционального назначения. В настоящее время их более пятидесяти, среди них особо можно отметить следующие. ООО «Либор» ведет строительство торгово-развлекательного комплекса по проспекту Октября, напротив универмага «Уфа». Подготавливается разрешительная документация для возведения общественно-социального комплекса в жилом районе «Глумилино» по проспекту Салавата Юлаева, севернее ипподрома «Акбузат» (ООО «РосЕвроДевелопмент»). Разрабатывается проектно-сметная документация для строительства торгово-развлекательного комплекса Park House по проспекту Салавата Юлаева (ООО «Содружество»), гипермаркета у автодороги «Уфа-Аэропорт» (ООО «ИКЕА МОС»), общественно-торговой зоны по ул. Маршала Жукова (ОАО ТСК «Сипайловский»), ТРК с пешеходной зоной по ул. Максима Рыльского у пересечения с улицей Юрия Гагарина (ООО «Уральская строительная компания»), а также Центра международной торговли по ул. Губайдуллина (ООО «Управленческая компания Центр международной торговли Республики Башкортостан»).

– Какой сектор коммерческой недвижимости (офисы, торговля, склады, гостиницы), на ваш взгляд, наиболее развит и какой бы вы назвали наиболее перспективным?
– В настоящее время в Уфе достаточно хорошо развит сегмент небольших магазинов, расположенных, как правило, на первых этажах жилых домов на крупных улицах города. Активно развивается рынок торговых площадей в торгово-сервисных комплексах. Строятся новые кинотеатры, в составе торговых комплексов формируется сфера питания, разнообразных развлекательных услуг. Вместе с тем пока недостаточно развит рынок складских услуг. На начальном этапе развития находится ряд проектов по строительству гостиничных комплексов. Эти направления, на наш взгляд, наиболее перспективны.

– Что будет предпринимать администрация для развития этих направлений?
– В настоящее время готовятся предложения по размещению складских терминалов на основных магистральных направлениях в соответствии с утвержденным Генпланом.
Что касается гостиничного сектора, то к 2025 году емкость отелей города должна увеличиться почти в 3,5 раза по сравнению с современным уровнем. Наряду с ожидаемым увеличением спроса на крупные, но компактные гостиницы (от 100 до 500 мест) высокого класса обслуживания получит развитие сеть небольших, быстро окупаемых гостиниц на 24–50 номеров, размещаемых в исторических зданиях центра города либо в составе общественно-деловых и рекреационно-оздоровительных центров.
В соответствии с Генпланом на территории города будут построены новые гостиничные комплексы. Например, гостиница по ул. Р. Зорге (ЗАО «Баштур»); гостиничный комплекс по ул. Салавата Юлаева (ЗАО «Группа Кремль»); отель с многоуровневой автостоянкой по ул. Тукаева (ООО «Строительные инвестиции»); гостиничный комплекс по ул. Аксакова (ООО «Кеско»), гостиница ООО «Лакоста» по проспекту Салавата Юлаева.

– В середине 2006 года в Уфе был утвержден Генеральный план развития. Каковы его ключевые направления, в частности в области строительства и месторасположения объектов коммерческой недвижимости? Появится ли в Уфе свой Сити?
– Генплан Уфы, откорректированный в 2006 году институтом «Ленинградский Промстройпроект», определил основные стратегические направления для устойчивого развития территории города.
Их несколько. Первое – рекон­струкция сложившихся микрорайонов, кварталов (центральная часть, Черниковск, проспект Октября, жилой район «Нижегородка»). Затем – освоение новых площадок для строительства на Уфимском полуострове (территории вдоль проспекта Салавата Юлаева, жилые районы «Глумилино», «Кузнецовский Затон»). Отдельное направление – реконструкция центральной части города: строительство крупных общественных центров, формирующих облик города. Также планируется создание общественных центров, где будут сосредоточены объекты социально-культурного назначения; строительство научных, медицинских, торгово-выставочных комплексов; коттеджное строительство на основе существующих населенных пунктов, входящих в состав городского округа. Кроме этого предполагается усовершенствование инженерного обеспечения, существенное развитие транспортной инфраструктуры, упорядочение производственных и коммунальных территорий, разработка и благоустройство санитарно-защитных зон.
В то же время предложения по новому Генеральному плану меняют акценты застройки. Предпочтение отдается западному направлению: Затон – Миловка – Дема. Предусмотрено развитие коттеджной застройки в районе Зауфимья. В этих районах предполагается активное жилищное строительство в пределах транспортной доступности от центра города.
Новый общественно-деловой центр «Деловой Сити» формируется в районе между железнодорожным вокзалом и южным автовокзалом.

– Какими преимуществами по сравнению с другими городами-миллионниками обладает Уфа?
– На фоне развития других городов-миллионников показатели столицы Башкортостана достаточно стабильны. Так, по объему отгруженной продукции в 2005 году мы уступали только Перми и Омску и имели самый низкий удельный вес убыточных предприятий. По вводу жилья мы занимаем четвертое-пятое место.
По уровню среднемесячной начисленной заработной платы Уфа на протяжении последних лет занимает устойчивое третье место – после Перми и Екатеринбурга. За 2006 год заработная плата в среднем по городу выросла за год на 23,4 процента и достигла 11 915 рублей. Рост реальной заработной платы составил 112,3%.
Что касается демографии, то в Уфе самая низкая смертность и самый высокий показатель новорожденных на тысячу населения.
Если говорить об итогах социально-экономического развития города за 2006 год, то практически по всем показателям наблюдается устойчивый рост.
Объем отгруженной продукции превысил 197 млрд. рублей. Рост к уровню 2005 года в действующих ценах составил почти 115 процентов. Индекс промышленного производства – 103,2%. В экономику города и на развитие социальной сферы в 2006 году направлено около 39 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 7% больше, чем в 2005 году. Оборот розничной торговли составил 129 млрд. рублей (рост к уровню 2005 года более чем на 25% в сопоставимых ценах). За год в Уфе было построено и сдано в эксплуатацию около 522 тыс. кв. м жилья – это треть всего жилья, построенного в Республике Башкортостан. Из них 106 тыс. кв. м – индивидуальное. В ближайших планах – обеспечить ежегодный ввод жилья от 620 тыс. кв. м общей площади в 2007 году до 800 тыс. кв. м – к 2010-му.
Все отрасли экономики по итогам работы за 12 месяцев 2006 года имели положительный финансовый результат. Доля убыточных предприятий составила 8,6 процента.

– Оцените, пожалуйста, объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости за прошедший год. Планируется ли увеличение этой цифры в текущем году?
– Как я уже говорил, в 2006 году общий объем инвестиций за счет всех источников составил по городу около 39 млрд. рублей. Из них на долю коммерческой недвижимости пришлось порядка 9 млрд. рублей, или более 23%. По прогнозам, в 2007 году доля инвестиций, направляемых на строительство объектов коммерческой недвижимости, увеличится на 2–3 процента.

– Как вы считаете, насколько рынок Уфы открыт для региональных и иностранных девелоперов? Использует ли администрация города и республики дополнительные ин­струменты для привлечения западных и российских инвесторов?
– Генеральный план города демонстрирует наше стремление к дальнейшему развитию столицы Башкортостана. В соответствии с этим документом определяются площадки под новое строитель­ство, осуществляется планировка и застройка районов города, включая строительство жилья, объектов производственной и социально-бытовой инфраструктуры. Земля под строительство в городском округе предоставляется на конкурсной основе, что делает этот процесс открытым и доступным для любого инвестора.
Об инвестиционной привлекательности и экономическом росте Республики Башкортостан и ее столицы свидетельствуют оценки международных рейтинговых агентств. Башкортостану присвоены высокие долгосрочные кредитные рейтинги. Республика входит в первую тройку по минимальному экономическому риску и законодательным условиям инвестирования.
14 апреля 2004 года рейтинговое агентство Standard&Poors присвоило Уфе международный кредитный рейтинг «В» /стабильный/ и рейтинг по национальной шкале «RuA-». А в марте 2006 года рейтинг повысился с уровня «В» /стабильный/ до уровня «В+» /стабильный/, рейтинг по национальной шкале – с «RuA-» до «RuA+».
В 2002 году администрация города разместила первый внутренний облигационный заем на 300 млн. рублей. Состоявшийся выход на рынок нового муниципального заемщика продемонстрировал важную особенность: сегодня инвесторы готовы брать риски муниципальных бюджетов при условии качественного исполнения их доходной части и строгой финансовой дисциплины.
Отличительной чертой наших займов является широкий спектр направлений использования привлеченных средств – от реализации инфраструктурных проектов до строительства коммерческой недвижимости и выдачи кредитов местным предприятиям. Для реализации мероприятий по привлечению и размещению ресурсов в городе было создано «Инвестиционное агентство города Уфы».
В декабре прошлого года мы выпустили пятый облигационный заем на сумму 500 млн. рублей. В июле 2006 года был полностью погашен третий облигационный заем.

– Традиционно девелоперы коммерческой недвижимости при реализации проектов сталкиваются с дополнительными обременениями. Какие сферы городского хозяйства затрагивают обременения в Уфе?
– Обременения при осуществлении строительства коммерческой недвижимости на земельных участках, предоставленных физическим или юридическим лицам, включают в себя арендную плату за землю, затраты на расселение и снос строений, находящихся в «пятне» застройки, плату за подключение к сетям водо-, электро- и теплоснабжения.

– Какие инструменты использует администрация города для поддержания местных застройщиков?
– С одной стороны, мы создаем условия для эффективной работы организаций, осуществляющих строительство на территории муниципальных образований. При этом не допускается создание таких возможностей, при которых местные застройщики получали бы какое-либо конкурентное преимущество над застройщиками из иных регионов и городов. Конечная цель органа местного самоуправления – повышение объемов строительства, уровня качества, сокращения финансовых и временных издержек в процессе строительства. Этого можно достичь только в условиях стимулирования и развития конкуренции. Поэтому администрация городского округа оказывает всем равное содействие. Хотя большую часть объемов строительства выполняют именно местные организации-застройщики.

– Оцените, пожалуйста, степень развития земельного рынка в Уфе. Проходят ли в городе аукционы на земельные участки? Что препят­ствует развитию этой практики? Что способствует?
– Вопросами организации и проведения торгов по продаже земельных участков администрация города занимается давно. Например, первые площадки под строительство жилых домов были предоставлены после проведения торгов еще в 2000 году. В 2001 году также на торгах был продан первый земельный участок для строительства ТК «ИКЕА». Только за 2005–2006 годы были проданы права на аренду 17 земельных участков с площадью возможного строительства более 1,3 млн. кв. м. В стадии предпродажной подготовки на сегодняшний день находится еще 98 земельных участков. Вместе с тем земельный рынок в городе Уфе пока недостаточно развит, для его формирования необходимо вовлечение в оборот большего количества земель.
Спрос на земельные участки многократно превышает предложение. В настоящее время в работе находятся земельные участки с возможным объемом строительства до 2,5 млн. кв. м жилья. Вместе с тем имеются сложности с инженерным обеспечением указанных территорий. Территории, на которых имеется инженерное обеспечение, как правило, заняты ветхим и аварийным жилым фондом. Основные усилия администрации при подготовке к торгам земельных участков в последнее время концентрируются на решении комплекса задач по сносу ветхих строений и комплексной застройке освобождаемых территорий. Так, например, недавно принято решение о реконструкции застройки территории, прилегающей к магистрали городского значения – проспекту Салавата Юлаева. Планируется снос более двухсот индивидуальных домов и на их месте – строительство крупного современного торгово-сервисного комплекса.