Резиновая столица

В середине июня, выступая на открытии Петербургского экономического форума, президент РФ Дмитрий Медведев озвучил идею расширить границы Москвы и вынести федеральные административные функции за нынешние столичные пределы путем создания города-спутника для чиновников. «Чтобы улучшить развитие московского мегаполиса для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному числу людей, может быть рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. Речь идет о создании «столичного федерального округа», выходящего за традиционные границы Москвы. Причем с переносом за эти границы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, государственных учреждений», – сказал он.

Прошло совсем немного времени, и административная мысль уже вовсю заработала в заданном направлении. Первым событием стала договоренность о существующих границах Москвы и области между мэром Москвы Сергеем Собяниным и губернатором Подмосковья Борисом Громовым. К слову, разрешить эту задачу предыдущий мэр города Юрий Лужков не мог в течение 10 лет, поскольку его отношения с областным губернатором были конфликтными.

«Выделяя территорию для столичного федерального округа, переходящей к Москве, мы тем самым отодвигаем границы области для той территории, которая будет привлекательна для инвесторов. Если сейчас это ближнее и среднее Подмосковье, то дальше территория будет увеличиваться», – отметил г-н Громов.

Согласно решению, принятому московскими и подмосковными властями, территория Москвы будет расширена в 2,4 раза. Площадь города увеличится на 144 тыс. га. Москва прирастет за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. По планам столичных властей, в новом районе будет вестись «административное, деловое строительство, строительство образовательных учреждений и жилья». Впрочем, произойдет реализация этих планов не одномоментно: «Разработка проектов займет минимум один год», – сообщил Сергей Собянин.

Конкретизируя планы, власти сообщили, что в состав Москвы не войдут основные населенные пункты отходящего к столице сектора: Подольск, Климовск, Щербинка и Апрелевка. Таким образом, экономика области лишится «всего» порядка 250 тыс. человек (что ненамного превосходит население одного только Подольска с населением около 190 тыс.) Для справки – в общей сложности сейчас в Подмосковье проживает более 6,5 млн человек.

По информации пресс-службы мэрии Москвы, на новых территориях столицы можно возвести порядка 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м зданий общественно-делового назначения.

Расширение цен
Рынок расценивает предстоящее расширение города как важное и позитивное явление. Аналитик «Финам» Анатолий Вакуленко полагает, что в первую очередь интересно оно строительным компаниям, работающим на столичном рынке. Они рассчитывают на рост спроса на недвижимость в ближнем Подмосковье и возможность его удовлетворить за счет новых проектов, которые могут быть реализованы в новых московских районах. Прирост территории облегчит поиск участков под новое строительство.

По мнению руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрия Волкова, прецедентов подобного масштаба расширения города в обозримой перспективе пока не было, однако можно вспомнить более локальные события – передача Москве Щербинки, Люберецких полей, поселка Северный и т.д.: «Сейчас эти районы не только де-юре, но и де-факто часть Москвы. При этом по мере расширения Москвы можно было наблюдать достаточно предсказуемую тенденцию  – повышение стоимости земельных участков в непосредственной близости от районов расширения. Предполагаю, что нечто подобное начнет происходить в ближайшее время и с районами, которые обозначил для расширения Сергей Собянин», – ответил эксперт. По его словам, в краткосрочной перспективе стоит ожидать небольшой рост стоимости земельных участков в самой обозначенной зоне и прилегающих районах. В среднесрочной перспективе – повышение стоимости квадратного метра жилой недвижимости, в долгосрочной перспективе – рост на этих территориях стоимости коммерческой недвижимости.

Вместе с тем, как полагает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, рост стоимости произойдет и за пределами новых территорий столицы, поскольку эти населенные пункты окажутся ближе к центру притяжения – Москве. Расширение столицы определенно приведет к повышению плотности населения на этих территориях, что приведет к созданию здесь рабочих мест. Рабочие места в большом количестве создаются там, где высока плотность населения. Города, выигрывающие с точки зрения близости к местам работы, могут ожидать роста внимания покупателей: «Люди, которые не могут себе позволить купить недвижимость в Москве, смогут расселяться в этих городах, соответственно, вырастет спрос и наверняка цены – примерно на 20-25%», – считает г-н Дзагуров.

В то же время для рынка в целом расширение Москвы может стать серьезной встряской, поскольку переоценка недвижимости может вызвать и переоценку залогов по ипотеке. Анатолий Вакуленко из «Финам» полагает, что в этом аспекте воздействие скажется уже в ближайшее время, поскольку многие решат сыграть на намечающейся переоценке стоимости жилья: «Потом будет короткая бурная реакция рынка после объявления окончательного решения, а впоследствии мы сможем увидеть достаточно долгосрочный, но относительно плавный тренд», – отмечает эксперт. Суть тренда в том, что будет происходить постепенное выравнивание стоимости недвижимости в нынешнем ближнем Подмосковье и наиболее удаленных от центра районах сегодняшней Москвы.

Георгий Дзагуров добавляет, что на новых территориях вместе с новой юрисдикцией изменятся и правила застройки: «Москва всегда с большим отрывом лидировала в создании документарной базы, прочим регионам показывая пример развития законов, подзаконных актов и всяческих инструкций, позволявших эти законы исполнять на деле. То есть согласование в области всегда было проще, так называемая доля города – меньше. Таким образом, областные девелоперы столкнутся с ужесточением правил работы», – говорит он.
В среднесрочной перспективе еще одним из возможных последствий расширения города может быть риск полной заморозки многих частных коммерческих проектов на территории Москвы, особенно на юго- и юго-западном направлениях.

Директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина отмечает, что это может быть связано как с неопределенностью возможных земельных изъятий для развития транспортно-дорожной сети, так и со спекулятивными ожиданиями землевладельцами сильного роста стоимости их активов: «Более того, не прибавляет оптимизма девелоперам и недавно вышедшее постановление о пересмотре арендной платы за землю, которая используется для развития девелоперского проекта», – говорит она. В соответствии с данным постановлением срок аренды возможен только на 6 лет, большая часть арендной платы считается от рыночной стоимости, а не от кадастровой, а после 4 лет арендная плата увеличивается вдвое. По ее мнению, прогнозы роста стоимости земли, расположенной на новоприобретенной территории Москвы и принадлежащей группе «Абсолют», RDI, ПИК, являются преждевременными, эти активы обязательно подорожают, но не завтра.

Вынос государственного мозга
Помимо прагматики решения бизнес-вопросов и бытовых проблем населения, за инициативами властей стоит, по всей очевидности, еще и определенное видение стратегического развития города. Все это – и расширение Москвы, и вынос административных функций за пределы его традиционной локации – неизбежно станет поводом для рефлексии со стороны бизнеса.

По мнению руководителя отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Дениса Соколова, нынешние события и их последствия рынку еще предстоит осознать: «Не исключено, что в Москве может появиться новый центр притяжения. Но в краткосрочной перспективе прямого влияния на рынок недвижимости не произойдет, хотя инвестиционная привлекательность участков, расположенных в Нью-Москве, повысится», – уверен он.

Соглашается с ним Яна Кузина, по мнению которой, сейчас остается очень много нерешенных вопросов, связанных с развитием транспортной системы и зонированием новых московских земель. Тем не менее, как полагает эксперт, в долгосрочном плане рисуется идеальная картинка децентрализации рынка, развития административных центров за МКАД, создания более цивилизованной застройки жилых районов с парковыми зонами, инфраструктурой и т.п.

Г-жа Кузина напомнила, что исторически для Москвы характерна так называемая «лучевая система» градостроительного развития. При росте населения проблемы градоформирования тут можно решить за счет создания городов-спутников, куда переместятся очаги деловой и культурной активности (пример тому – развитие т.н. «большого Парижа»): «Такие центры активности надо создавать и, насколько я понимаю, ими станут Инновационный парк Сколково и Рублево-Архангельское, может быть часть территории Домодедово. Данные проекты не могут носить чисто коммерческий характер  – прежде всего они выполняют градооразующую роль, поэтому должны быть грамотно спланированы с участием административных властей», – считает Яна Кузина.

Вопрос о том, насколько новые градостроительные тенденции будут коммерчески ориентированы, по мнению участников рынка, вряд ли решается в пользу всего рынка. Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев полагает, что честного рынка тут, как и в обычной практике московского девелопмента, не получится: «Горзаказы/госзаказы, как правило, получают одни и те же застройщики. Объясняется данный факт тем, что к тендеру зачастую допускаются лишь избранные. Еще один вариант — тендеры организовываются таким образом, что опять же госзаказ/горзаказ получают определенные застройщики. То есть, соревнование компаний за получение заказа проходит без явной конкуренции между ними». Г-н Хрусталев констатирует, что повсеместна ситуация, когда компания, по каким-либо причинам не выполнившая свои обязательства по срокам/качеству, опять получает заказ. Работа по прежним правилам, по его мнению, коснется как освоения новых территорий, так и создания города-спутника: «Разумеется, это большой коммерческий проект, от участия в котором выиграют все, кто к нему будет «неожиданно» допущен. Во всяком случае, хотелось бы честной конкуренции среди участников тендера, т.е. процедуры получения заказа — максимально прозрачной и независимой от предпочтений заказчика», – говорит он.

Руководитель управления недвижимостью ГК «Экоофис» Людмила Бочарова также сомневается, что выгода для застройщиков будет сугубо коммерческая: «Если бы выгода была прямой и ярко выраженной, то этот процесс был бы уже запущен. Уповать на то, что государство что-либо кому-либо даст, неправильно. Государство должно давать зеленый свет, давать возможность развиваться той или иной структуре, направлению, а бизнес – работать в том числе и в заданных направлениях, с одобрения и при поддержке государства», – считает она.

Впрочем, участники рынка отмечают, что до такого гармоничного взаимодействия власти и капиталу далеко. По мнению управляющего партнера и директора по развитию компании Kalinka Realty Алексея Сидорова, на первый взгляд наиболее реалистичный на сегодня вариант сотрудничества с государством на ниве реализации масштабных госпроектов – продать по приемлемой цене участки под застройку: «Если говорить, к примеру, о Сочи, то там инвесторам было сделано предложение, от которого те не смогли отказаться. С государством зачастую приходится работать потому, что это скрытая форма налогообложения», – считает он. Однако, по словам г-на Сидорова, нельзя спорить с тем, что в кризис госзаказ помог выжить крупным компаниям: МВД, например, в кризис очень много строило жилья в регионах. Как отмечает эксперт, отчасти сложности работы с государством носят лишь видимый характер: «Государство при реализации своих проектов руководствуется законом о госзакупках, то есть исходит из критерия минимальной стоимости выполняемых работ. Ведомствам, насколько я знаю, дозволяется приобретать квартиры по чуть более высокой цене», – рассказывает он.

По мнению Алексея Сидорова, девелоперам наверняка будет выгоден новый город-спутник, который предполагается построить для чиновников – инвестконтракты, как показывает хотя бы московский опыт – отлаженный механизм взаимодействия. Вопрос в том, кто сможет потянуть такие объемы финансирования: «Скорее всего, застраивать территории под этот проект будут квазигосструктуры. И все же непонятно, как с новым городом вклиниться между Сочи-2014, чемпионатом мира по футболу 2018 года, Сколково и так далее», – размышляет эксперт.
При этом сама по себе идея создания такого города представляется участникам рынка обоснованной. По мнению Людмилы Бочаровой, децентрализация может быть вариантом решения нынешних столичных проблем: «В США многие города выполняют различные функции в системе госвласти. Индию тоже можно привести в пример, хотя там не до конца воплощены идеи разграничения функций. Для России подобное распределение было бы правильным, но решение вопроса необходимо обдуманное. Например, если бы у нас Сочи были бы летней правительственной резиденцией, это уже было бы неплохо. Хотя у этого варианта есть плюсы и минусы. Плюс в том, что будут привлечены инвестиции, район получит импульс для активного развиваться. Минус – цены приблизятся к московским. И в качестве всероссийской здравницы Сочи станут недоступны для многих россиян», – полагает она.

Политическая архитектура
Архитектурное сообщество, как и девелоперское, также поддерживает изменения в сфере градоформирования, однако далеко не все эксперты убеждены в правильности децентрализации федеральных органов власти.

По словам архитектора Михаила Хазанова, по проекту которого было построено новое здание правительства Московской области на МКАДе в Красногорском районе, тема эта была предсказана еще лет тридцать назад, и связана с ожидаемым уже тогда транспортным коллапсом. Как рассказал г-н Хазанов, в 1986 году он был одним из участников конкурса на развитие города, и в соавторстве с Борисом Тхором (создателем концепции «Москва-Сити») предложил проект пяти городов-спутников. В частности, по этому проекту в районе Апрелевка – Кубинка должен был появиться новый правительственный центр, а Звенигород мыслился как рекреационная зона. Инфраструктурные связи должен был поддерживать скоростной общественный транспорт. Еще одна идея, которую уже сейчас предлагает Михаил Хазанов – сделать новую столицу в районе Бологого, между Москвой и Петербургом, связав тем самым два главных российских города: «Тогда Петербург и Москва остались бы статусными городами, и это придало бы импульс развитию страны. Новая столица должна быть городом-гостиницей – с комфортными жилыми кварталами, с посольствами, представительствами крупных компаний. При этом была бы решена задача сохранения культурного наследия, сохранилась бы и лесопарковая зона вокруг Питера и Москвы», – рассказывает архитектор.

По его мнению, инициативы властей, при том, что они имеют прагматические основания, осуществляются крайне непрофессионально: «Есть опыт Сочи, есть опыт Сколково, – они убедительно говорят, что решения носят прямолинейный, но кривой с точки зрения градостроительной логики характер. Точка зрения профессионального сообщества не учитывается», – уверен он.

Относительно абсурдности существующего положения, когда на территории фактически одного мегаполиса существуют два субъекта федерации, высказывается вице-президент Союза архитекторов России Максим Перов. По его мнению, власти, прежде чем браться за новый градостроительный проект, важно решить административные, по сути, идеологические проблемы. По его мнению, с управленческой точки зрения есть только один здравый вариант – объединить Москву и область: «Стоит ли выносить федеральное правительство – это порядка 50 органов власти, в каждом из которых работает от нескольких сот до нескольких десятков тысяч сотрудников – надо очень крепко подумать. Я никак не представляю, к примеру, переезд ФСБ с Лубянки. Да и сам Кремль – нечто большее, чем географический центр. Это символ власти, от него никуда не деться. Проще и логичнее найти места в Москве, упорядочить работу существующих учреждений. Федеральные органы в массе своей транспортный коллапс не создают. ТЦ «Мега» аккумулирует более серьезный транспортный поток. Вынести за город правительственный комплекс – задача как минимум сопоставимая с проведением сочинской Олимпиады», – убежден Максим Перов. По его мнению, правильнее пойти на непопулярные меры: сделать платную парковку в пределах Садового кольца – уже значит разгрузить центр на 30 – 35%.

Член Совета Международного Союза архитекторов Андрей Кафтанов также высказывает сомнения в необходимости города-спутника для чиновников: «Мы не понимаем, какое общество мы строим, не понимаем, соответственно, и какие города проектируем. Материализованных утопий при этом у нас достаточно. К примеру, Набережные челны, которые строились в 1970-е годы как модернистская модель идеальной жизни. Город с обособленными микрорайонами, где все есть для функционирования социума, – кинотеатры, театры, кафе. Когда мы начинали реализовывать ту утопию, мы имели идейную составляющую – надо было расселять людей по отдельным квартирам. Сейчас непонятно, что в градостроительстве отражать, поскольку мы не знаем, строим ли мы демократию с ее горизонтальными социальными связями или вертикаль, отражающую тоталитарную идею власти. Когда Доменико Трезини приехал из Голландии в Петербург, он начал с Петропавловского собора, где был сооружен шпиль. И сразу все заиграло: появились образы – централизация власти, город, ориентированный на Запад», – размышляет Андрей Кафтанов.

Среди представителей профессионального сообщества есть убежденность в том, что порядки в столичном устройстве необходимо менять. Это пойдет на благо как городу, так и обществу с бизнесом. Однако оправданы сомнения – что в итоге можно получить. Что и как собирать сейчас – власть, похоже, не знает и сама. Вспоминается афоризм Юрия Лужкова: «Денег нет, а строить очень хочется». Похоже, что эта формула по-прежнему не теряет своей актуальности.