Право на недострой

11 июля 2011 года президиум Высшего Арбитражного суда (ВАС) принял постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Рынок достаточно долго ждал это постановление. Менеджеры и юристы начали обсуждение его проекта еще в прошлом году, тогда же появились и первые примеры использования некоторых его положений при структурировании сделок с недвижимостью.

Постановление интересно в первую очередь тем, что устраняет сразу целый ряд «серых» зон, то есть неопределенность в вопросах применения закона, которая препятствовала использованию многих, в том числе самых несложных инструментов при планировании девелоперских проектов.
До выхода постановления среди специалистов было распространено ошибочное убеждение о невозможности совершения сделок купли-продажи недвижимости, право собственности на которую на момент получения сделки еще не получено продавцом. ВАС по существу указал, что необходимо отличать заключение договора и его исполнение. Последнее, конечно же, возможно только после того, как продавец сам приобретет вещь, в то время как договор купли-продажи может быть заключен в любой момент.

На практике опасения признания недействительными договоров куп­ли-продажи еще не приобретенной недвижимости привели к широкому распространению предварительных договоров, которые дают сторонам сделки значительно меньше гарантий, чем договоры купли-продажи. В частности, по предварительным договорам одной из сторон очень сложно добиться принудительного исполнения такого договора. В то время как на случай уклонения от исполнения договора купли-продажи законодательством предусмотрен специальный инструмент (ст. 551 ГК РФ), который позволяет обойтись без содействия второй стороны для регистрации перехода права собственности. Для предварительных договоров такой инструмент отсутствовал. Кроме того, арбитражные суды часто отказывались воспринимать переданные по предварительному договору средства как задаток, даже если это было прямо указано в договоре, и, как следствие, не применяли правило удваивания задатка.

В своем постановлении ВАС разрешил данное противоречие. Правда, неожиданно радикальным способом: теперь все предварительные договоры, по которым осуществлялись те или иные выплаты в счет будущего договора купли-продажи, должны квалифицироваться судами как основные договоры, что позволит применять ст. 551 ГК РФ и рассматривать суммы, названные в договоре задатком, как задаток. При этом, поскольку судебные акты не меняют существующее законодательство, а лишь указывают на его верное толкование, описанные в постановлении правила относятся как к будущим, так и уже заключенным договорам.

Если описанная выше проблема была решена практически мимоходом, то следующий шаг ВАС иначе как революционным назвать нельзя. Его итогом стало серьезное изменение подхода к вопросу индивидуализации объектов недвижимости. Этот вопрос долгое время был камнем преткновения для участников рынка недвижимости. Причем из-за его недостаточно подробной регламентации чаще всего применялся консервативный подход, по которому описываемая в договоре купли-продажи недвижимость должна обладать физическими характеристиками. То есть на момент заключения договора она уже должна быть построена.

При этом как необходимое условие индивидуализации назывались или инвентаризация, или кадастровый учет, или регистрация права на недвижимость. Постановление ВАС разворачивает практику на 180 градусов: теперь объектами купли-про­дажи могут быть вещи, не просто не приобретенные, но и не созданные на момент заключения договора. ВАС также дал некоторые ориентиры для определения наличия у будущей недвижимой вещи признаков, позволяющих договориться о распоряжении ею в будущем. К сожалению, эти ориентиры являются крайне общими. Ими являются, например: местонахождение строящегося здания, его примерная площадь или площадь помещения в нем, ориентиром также названа проектная документация. Это замечание ВАС является, пожалуй, наиболее ценным. С высокой долей уверенности можно сказать, что ВАС разрешил заключать договоры купли-продажи зданий, в отношении которых существует лишь проект строительства по определенному адресу. При этом устанавливать цену допускается ссылкой на формулу ее образования, которая может быть основана, например, на площади будущего здания.

ВАС также допускает уточнение характеристик объекта в ходе строительства и после его завершения, что снижает риск признания его в дальнейшем незаключенным. При этом из-за того, что признаки, по которым проекты строящихся зданий будут индивидуализироваться достаточно общо, риск признания сделки незаключенной все же сохраняется. Это приведет к возвращению сторонами всего полученного ими по сделке. Однако в постановлении содержится нововведение: если покупатель докажет, что продавец ввел его в заблуждение относительно определенности предмета, он имеет право взыскать с продавца причиненный ему реальный ущерб, то есть часть связанных с этим убытков.

ВАС предлагает два типа исков к недобросовестному застройщику. Если застройщику принадлежит право собственности на объект (здание или помещение), то к нему можно обратиться с иском о понуждении к передаче объекта и регистрации права собственности, используя упомянутые выше нормы из ст. 551 ГК РФ. Если же застройщик таким правом не обладает (например, он не построил объект, не зарегистрировал право или, наоборот, уже продал его другому лицу), к нему можно заявить только иск о возмещении убытков и взыскании штрафов, предусмотренных договором.
Если попытаться обобщить наиболее очевидные последствия принятия постановления, то можно предположить, что инвестиционные отношения с помощью договоров купли-продажи будущей вещи станут более прозрачными, в то же время рынку и юристам придется искать для инвесторов новые средства снижения или устранения рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков, а широкое использование предварительных договоров канет в Лету. 

Александр Корниченко, руководитель практики недвижимости юридической фирмы «Дювернуа Лигал»