Стратегия новой волны

До середины 2008 года у большинства девелоперов, строго говоря, вовсе не было никакой стратегии развития бизнеса. Рынок рос галопирующими темпами, и практически любой построенный проект можно было продать обезумевшим от ценовых скачек покупателям. Именно поэтому девелоперы хватали любые участки, платили за них баснословные деньги, строили дома и продавали их по завышенным ценам покупателям. Осенью 2008 года процветание разом закончилось, а на смену ему пришла сначала стагнация, а потом и спад. Так, спрос на жилье в столице снизился примерно на 40–60% в зависимости от сегмента, ставки аренды на офисную недвижимость сократились более чем вдвое (с $1–1,2 тыс. за кв. м до $450–600), а вот процентные ставки по кредитам выросли до небес (на пике кризиса получить кредит даже под 30% годовых удавалось далеко не всем). Большинство девелоперов вынуждены были срочно искать варианты спасения своего бизнеса, продавая на рынке самые амбициозные проекты за копейки или вовсе отдавая их за долги банкам.

Но к началу 2010 года всеобщая паника на рынке спала, а некоторые сектора рынка стали демонстрировать положительную динамику. Большинство застройщиков к тому моменту успели погасить долги перед банками, расставшись с частью проектов или сменив владельцев, и были готовы к покорению новых высот. Но уже тогда стало понятно, что так, «как раньше», уже не будет. И для того чтобы строить успешный и прибыльный бизнес в новой экономической реальности, девелоперам пришлось в корне пересматривать свои подходы к ведению бизнеса и заниматься анализом ситуации во всех секторах рынка. К 2011 году новые правила игры окончательно стали понятны всем пережившим кризис застройщикам, что и позволило им сформировать новые стратегии своего развития и приступить к их частичной реализации.

Все на поселения
Одним из самых заметных трендов посткризисного рынка недвижимости стала переориентация всех девелоперов с коммерческой недвижимости на рынок жилья. «Жилой сегмент пострадал гораздо меньше, чем коммерческий. Резкого падения цен не произошло, и спрос, особенно в сегменте экономкласса, сохраняется высоким», – признает президент GVASawyer Вера Сецкая. По ее словам, девелоперы, давно работающие в этом сегменте и имеющие производственные мощности и административный ресурс, могут поддерживать невысокую цену и спрос на свой продукт. Недаром же выручка публичных девелоперов, работающих в сегменте экономкласса, стала резко расти уже в 2010 году, а в 2011 году все они даже сумели получить чистую прибыль.

Еще в 2009–2010 годах частично свои стратегии развития пересмотрели петербургские «Главстрой СПБ» и ЛСР: первая компания приняла решение отказаться от строительства 320 тыс. кв. м офисов в Северной столице, а на их месте возвести 60 тыс. кв. м жилья и отель, а вторая провела реконцепцию «бумажного» офисного проекта площадью 340 тыс. кв. м, на месте которого появится 200 тыс. кв. м квартир. Уже в 2010 году мода на строительство жилья перекинулась и на Москву. Так, девелопер MR Group пересмот­рел свои планы по строительству многофункционального центра около станции метро «Фили»: офисная часть проекта была существенно сокращена, зато вместо нее на презентациях застройщика появились жилые башни. Еще более радикально решила поступить со своими торговыми проектами компания Enka: по информации аналитиков, девелопер принял решение снести сразу несколько своих торговых центров и застроить освободившиеся площадки многофункциональными комплексами и жильем. В самой компании эту информацию, правда, не подтверждают.

Даже в «Москва-Сити», где, казалось бы, офисам самое место, появился проект, сменивший «ориентацию»: управляющая компания проекта – ОАО «Сити» Олега Дерипаски – приняла решение построить на своем участке 140 тыс. кв. м апартаментов вместо аналогичного по площади офисного комплекса. Также жильем занялись такие компании, как «Промсвязьнедвижимость», Storm Properties, KR Properties, ОПИН и другие.
Изменила стратегию развития и девелоперская компания Coalco Василия Анисимова, которая приняла стратегическое решение избавиться от всех своих построенных и строящихся коммерчес­ких проектов и бросить все силы на строительство мегапроекта «Большое Домодедово» в Подмосковье (13 млн кв. м). Также еще в самый разгар кризиса несколько площадок под строительство жилья приобрела и группа компаний «Ташир» Самвэла Карапетяна.

«На сегодняшний день осталось всего два эффективных сектора недвижимости: жилье экономкласса и рынок торговли с правильной концепцией. Строить же новые офисы сейчас – это полное безумие», – считает президент ГК «Экоофис» Андрей Ковалев. Его компания также уже приняла решение снести несколько своих бизнес-парков и построить на их месте жилые комплексы. А вот генеральный директор Storm Properties Михаил Курнев не разделяет оптимизма коллеги, несмотря на то что его компания также вышла на рынок жилья и анонсировала свой первый массовый проект в Подмосковье. «Я думаю, что миграция девелоперов из коммерческой недвижимости в жилье – это краткосрочная тенденция, так как многие игроки рынка в силу непрофессионализма и отсутствия опыта потерпят фиаско на этом рынке», – уверен эксперт. По его словам, Storm Properties придерживается более взвешенной стратегии и строит параллельно как офисы, так и жилье.
Как замечает управляющий партнер S. A. Ricci Владимир Авдеев, девелоперы, которые изменили стратегию своего развития, переключившись на жилые проекты, отказались от длительной игры с непредсказуемым результатом на рынке коммерческой недвижимости. «Квартиры продаются на ранних стадиях, спрос на них существует, а значит, изначально есть понимание того, сколько можно заработать на проекте», – добавляет он.
Впрочем, находятся на рынке и уникумы: например, по словам сразу нескольких участников рынка недвижимости, концерн «Крост», ранее работавший преимущественно на рынке жилой недвижимости, рассматривает возможность выхода на рынок коммерческой. Однако в самом концерне эту информацию не подтверждают. «В конце 2010 – середине 2011 года ситуация на рынке качественной офисной недвижимости стала меняться в лучшую сторону, – объясняет интерес девелоперов к офисной недвижимости управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. – Спрос продолжает восстанавливаться, и деве­лоперский рынок постепенно оживает: многие проекты размораживаются, ряд девелоперов объявили о возвращении в сегмент коммерческой недвижимости».

Фактор мэра
Смена стратегии девелопера вовсе не всегда была связана с чисто экономическими факторами. Например, сразу несколько девелоперов вынуждены были пересмотреть свои планы в связи со сменой власти в Москве. После прихода Сергея Собянина политика московской мэрии была направлена на снижение объемов строительства и расторжение всех инвестконтрактов с девелоперами, которые вызывали хоть какие-то вопросы. Так, например, девелопер элитной недвижимости RGI International, ранее строивший сверхдорогие дома на Остоженке, вынужден был выйти на рынок жилья экономкласса, запустив свой проект Kingston (1,7 млн кв. м) в Подмосковье, потеряв при этом сразу несколько «бумажных» проектов в центре Москвы. Для основного владельца компании Бориса Кузинца это уже стало причиной колоссальных убытков: только в первом полугодии 2011 года, по собст­венным данным, компания получила убыток в $82 млн, что во многом связано именно с изменением политики новой мэрии.

Не слишком уверенно в новой градостроительной политике чувствует себя и AFI Development Льва Леваева. По слухам, эта компания вовсе приняла решение отказаться от реализации «бумажных» проектов, а также от проектов в регионах. Вместо этого компания собирается завершить строительство начатых объектов коммерческой и жилой недвижимости. «Бумажные» же проекты компании будут приостановлены: так, еще весной компания исключила из своего девелоперского портфеля проект в Кунцево (1,5 млн кв. м), а на рынке ходят упорные слухи о том, что она также лишилась своего проекта в проезде Серебрякова, который должен был быть реализован в рамках программы «Новое кольцо Москвы» (которая тоже была отменена Сергеем Собяниным).

Они менялись понемногу
У целого ряда других девелоперов изменения стратегии носили менее глобальный, но важный характер. Например, девелопер складской недвижимости ГК «Эспро» решил заняться торговой недвижимостью, изменив назначение складского проекта возле аэропорта «Внуково»: теперь вместо 300 тыс. кв. м складов там появится торговый центр площадью 130 тыс. кв. м.

Кроме того, компания продала свои доли в двух крупных складских проектах своему партнеру – фонду Raven Russia. На складском же рынке компания, по утверждению ее генерального директора Ивана Потехина, больше сконцентрируется на проектах, реализуемых по принципу build-to-suit.

Другим примером частичной смены стратегии можно считать «Торговый квартал», который, по словам директора по развитию IM Company Андрея Чамкина, раньше развивал управление объектами, а сейчас больше переключился на инвестиционно-девелоперскую деятельность. Так, компания уже разморозила проект строительства торгового центра в Домодедове, приобрела проект в Калуге, а также, как рассказывал ранее председатель совета директоров компании Михаил Кирсанов, ведет активный поиск новых проектов и площадок под их строительство.
В ряде случаев причиной смены стратегии девелопера стала смена акционеров компании. Наиболее яркий пример – «Система-Галс» (ныне – «Галс-Девелопмент»), которая перешла под контроль банка ВТБ и стала активно скупать новые проекты на рынке. А вот у «ДОН-Строй Инвест», которая также попала под фактический контроль ВТБ, новая стратегия (планы по строительству 3,5 млн кв. м жилой недвижимости в ближайшие годы и занятия 30% рынка жилья бизнес-класса) стала следствием разморозки приостановленных в кризис проектов.

Стратегии без тактики
Правда, все эти стратегии могут оказаться заложниками нового кризиса, который вот-вот встряхнет расслабившихся за 2011 год девелоперов. И далеко не факт, что такая встряска не скажется на новых планах застройщиков. «Реализовать новые стратегии удастся не всем, – согласен коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев. – На деятельность девелопера влияет очень много внешних факторов – от экономической ситуации на финансовых рынках до новых законодательных инициатив. Но это не значит, что не стоит и браться». По мнению Андрея Ковалева, колоссального спада на рынке недвижимости, как в 2008 году, уже не будет, так как компании уже прошли тот этап. «Опыт, приобретенный в кризис 2008 году, позволит многим девелоперам достаточно уверенно преодолеть новую волну рецессии – соглашается Дарья Афанасьева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. – Мы видим, что большинство девелоперов стали более трезво подходить к оценке возможных рисков при реализации проектов, максимально возможной площади застройки, условиям привлечения финансирования и т. д., так что надеемся, что стратегии не придется кардинально менять при неблагополучном стечении обстоятельств». В момент, когда финансовые рынки показывают нестабильность, денежный поток направлен на рынок недвижимости, за счет чего он показывает большую стабильность, успокаивает застройщиков Иван Потехин из ГК «Эспро». По мнению Владимира Авдеева, меньше всего рыночные колебания ска­зываются на рынке жилья, поэтому девелоперам, сместившимся в этот сегмент рынка и имеющим опыт реализации таких проектов, ничего не угрожает.

Тем не менее, как резонно замечает Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, если все-таки кризис настанет, мы вновь увидим тех, кто на волне очередных радужных ожиданий конца 2010 – середины 2011 года ввязался в непрофессио­нальные проекты либо отказался от взвешенных советов экспертов рынка и кто пострадает от своей беспечности.
Серьезные проблемы на рынке прог­нозирует и Вера Сецкая: «Все будет зависеть от силы кризиса. Какие-то ниши для развития, безусловно, останутся для определенных категорий девелоперов, но в целом наступит обвал и застой рынка, выход из которого займет несколько лет».
Зато если новая рецессия все же случится, то рынок окончательно очистится от непрофессиональных игроков, которые сумели пережить прошлый кризис лишь чудом. Самое же интересное наблюдение состоит в том, что большинство девелоперов, объявивших о новых стратегиях развития, закладывали в них лишь оптимистичный сценарий развития рынка и его восстановление, которое, по их мнению, должно было происходить с крейсерской скоростью. Остается только надеяться, что на закрытых внутренних совещаниях они все же просчитывали вероятность реализации озвученной стратегии при негативном рыночном тренде. В противном случае всем этим стратегиям грош цена.