Контора в единении с природой

Немецко-швейцарско-французский опыт – это офисное здание на полянке, среди зелени и цветников, где в комфортной обстановке идет работа через Wi-Fi. Российские же планы по переносу финансового центра столицы за МКАД или организации новой петербургской деловой зоны в Лахте предполагают сооружение громадных зданий – идеология другая.

Сколько строить этажей?
Действительно, загородный бизнес-центр под Петербургом нашелся только один – компании OSKO. Но он функционирует с 2009 года и арендаторы там есть.

Это четыре трехтажных (один этаж – ниже цоколя) здания по 900–1000 кв. м, при сооружении которых использован фахверк, дерево, специальные стеклопакеты с энергосберегающим стеклом. Изначально планировалось построить больше зданий и в каждом посадить одну компанию (немецкую, австрийскую). Кризис скорректировал мечту – теперь помещения сдаются любым заинтересовавшимся арендаторам.

По словам руководителя направления компании OSKO Haus Юрия Иванова, дотошные немцы выяснили: работа практически на природе повышает работоспособность. То есть для создания комфортной обстановки нужен офис, напоминающий загородный дом, а не небоскреб. «Это должны быть небольшие по площади объекты, желательно, построенные под конкретного арендатора. В этом случае проект будет экономически целесообразен для девелопмента », – соглашается заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International SPb Евгения Васильева. «При ограниченном спросе высотное здание будет заполняться очень долго, поэтому разумным будет малоэтажное строительство », – дополняет руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Смирнова. «В большинстве мест небоскреб невозможно будет построить из-за технических ограничений и стоимости инженерных подключений», – успокаивает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Спроса нет
У потенциальных арендаторов, по мнению специалистов, нет спроса на офисы за городской чертой. Г-жа Васильева утверждает: классический вариант для консалтинговых и финансовых компаний – представительский офис в центре и бэк-офисы в черте города. Возможные претенденты на выезд за его пределы – фирмы, для которых важны не представительские данные офиса, а другие параметры. «Отдельным группам арендаторов (например, дизайнерским, архитектурным студиям), возможно, имеет смысл «ловить» потоки своих потребителей на выезде/въезде в город, но круг арендаторов на такие офисы пока крайне мал», – говорит она.

Г-жа Смирнова также полагает, что речь идет о небольшом количестве арендаторов: «Это могут быть компании, чья деятельность напрямую связана с данным районом, чьи клиенты проживают здесь же. Например, офис банка, страховой или иной сервисной компании, ориентированный на обслуживание жителей коттеджных поселков».

Кроме того, отмечают эксперты, некоторые компании при выборе офиса руководствуются местом жительства топ-менеджмента. «Сложно представить ситуацию, когда весь офис страховой компании переедет, например, в Ольгино только потому, что там находится дом генерального директора», – иронизирует Евгения Васильева.

«В бизнес-центре OSKO пул арендаторов сложился стихийно. Большинство из них работает на загородном строительном рынке», – рассказал г-н Иванов. Не все, кто приходит, остаются. Ювелиры съехали. Из трех страховых компаний две ушли, зато та, которая осталась, расширяется. «Арендаторы прижились – позакрывали офисы в городе, считают Ольгино основной площадкой », – утверждает он.

Предложения тоже
Главная проблема организации загородных офисов – транспортная, утверждают эксперты. По словам Юрия Иванова, в Ольгино попасть просто: общественный наземный транспорт, электричка, личный транспорт – возможен любой вариант. «Размещение за городом связано с целым рядом сложностей, добираться до офисного помещения будет сложно не только сотрудникам, для которых придется организовывать развозку, но и клиентам, – возражает Александра Смирнова. – Арендаторы, формулируя свои требования к офисным площадям, обозначают в местоположении расстояние от метрополитена не более 1,5 тыс. км. Естественно, офис за городом этому требованию абсолютно не отвечает». Г-н Золин добавляет: «Размещать офис за городом собственнику компании просто невыгодно: большинство работников не сможет туда добраться. Как вариант, можно организовать развозку от ближайших станций метро, но это влечет за собой дополнительные расходы». Известная история – слабая обеспеченность инженерными сетями территорий Ленобласти. Скорее всего, предположил г-н Иванов, именно это удерживает девелоперов от строительства загородных бизнес-центров. При сооружении офисов OSKO использовались автономные системы, вода подведена из городского водопровода. Соответственно, проект становится дороже. «Многое зависит от девелоперов: будет готовый офисный центр за городом – арендаторы туда приедут. С точки зрения строительства перспективным представляется южное направление, хотя и не везде – например, на Пушкин дороги перегружены», – отмечает он.

У экспертов на этот счет есть сомнения. «В ближних пригородах стоимость земли достаточно высокая, и гораздо рентабельнее строить жилые объекты, чем создавать офисные здания. Со стороны девелоперов нет стремления массово строить загородные бизнес-центры. Если жилой проект в среднем может окупиться за 2–4 года, то офисы – не меньше чем за 8 лет», – рассуждает Дмитрий Золин.

По данным московских консультантов, аренда офиса в «замкадье» обходится в разы дороже, чем в центре столицы. В единственном загородном бизнес-центре Петербурга местоположение на ставку не повлияло – в среднем 1,2 тыс. руб./кв. м в месяц (с учетом НДС, охраны и коммунальных услуг). Вполне сопоставимо с арендной платой даже в центре города.

Быть иль не быть?
OSKO Haus не собирается останавливаться на достигнутом: имея в собственности землю, компания намерена расширять существующий бизнес-комплекс и строить новые.

«Для активного развития сегмента требуется полное изменение транспортной системы, значительное продление веток метрополитена или создание альтернативы в виде сети скоростных электричек, подобно действующим во многих европейских столицах. В противном случае загородные офисы не будут пользоваться спросом даже в условиях активного их строительства», – резюмирует г-жа Смирнова.

А может быть, причины не только в экономической целесообразности и транспортных проблемах – может, это проблемы менталитета?