Призрак дефицита

Строители планов
До начала мирового финансового кризиса российская девелоперская индустрия испытывала настоящий бум. Правда, это был, скорее, бум обещаний, нежели реальных действий. Достаточно вспомнить грандиозные планы девелоперов по строительству в Москве и регионах огромных торговых, офисных и складских центров. Анонсы таких проектов не сходили со страниц деловых газет и журналов, но по факту не было построено даже десятой части из обещанного до кризиса. Наивно было бы предположить, что в этом виноват именно кризис 2008 года. К сожалению, большинство планов и инвестиционных стратегий утверждались девелоперами-оптимистами, которые в своих прогнозах ориентировались на стремительный рост спроса и ставок. Поэтому даже если бы в экономике не случилось кризиса, а просто началась стагнация и спокойное развитие (что рано или поздно должно было произойти), то все грандиозные планы девелоперов рухнули бы, как карточный домик. Именно так они и рухнули после экономической встряски. Естественно, кризис стал катализатором, но вовсе не причиной массовой остановки московских и региональных строек. А результаты «заморозок» на строительном рынке ощущаются только сегодня, когда на рынок должны были выходить проекты, начатые девелоперами в 2009 году. Но поскольку тогда девелоперы, переборщившие с кредитами, начать эти стройки не смогли, то провал на рынке начинает ощущаться именно сейчас. «Действительно прогнозы 2008–2009 годов начинают сбываться, поскольку многие объекты были "заморожены" еще в кризис, и многие из тех, что "заморозились" на начальных этапах, не были возобновлены», – говорит заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок.

Теперь же за необдуманные стратегии девелоперов предстоит расплачиваться арендаторам и покупателям коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на бурное развитие рынка в 2005–2007 годах, построить офисных, торговых и складских зданий в Москве успели очень немного. По крайней мере меньше, чем это было необходимо. По данным экспертов, в Москве насчитывается чуть более 6 млн кв. м офисных помещений класса А и В, около 12 млн кв. м в торговых центрах и около 7,5 млн кв. м качественных складских площадей. И, как показывает практика, этого не хватает начавшему выходить из кризиса рынку. Так, если во время кризиса уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости достигал 20%, торговой – 15%, а складской – и вовсе 25%, то теперь на всех рынках пустует от 1–2% до 5% в зависимости от сегмента. Конечно, в каждом секторе остаются менее удачные объекты, которые не заполнены или заполнены не полностью, но в целом по рынку начинает ощущаться дефицит коммерческих площадей, постепенно перетекающий в рост арендных ставок. Правда, рост этот пока больше фиксируется в аналитических отчетах, чем на реальном рынке.

Глубина падения
При этом объемы нового строительства коммерческой недвижимости в Москве в 2011 году очень сильно упали и продолжат снижаться дальше. Так, по прогнозу Colliers International, в текущем году в Москве будет построено всего 870 тыс. кв. м офисных помещений, а в 2012 – 800 тыс. кв. м, хотя до кризиса ежегодно в столице строилось 1,5–2 млн кв. м. Еще более скромные прогнозы дают аналитики компании Jones Lang LaSalle. По их данным, в 2011 году в Москве будет введено всего 650 тыс. кв. м офисной недвижимости. «Значительного увеличения ввода в ближайшие годы мы не ожидаем: в 2012 году – около 970 тыс. кв. м, в 2013 году – 989 тыс. кв. м», – говорят в JLL.

Еще более тяжелая ситуация складывается на рынке торговой недвижимости. В третьем квартале 2011 года в Москве вовсе не было открыто ни одного нового торгового центра, а общие объемы ввода торговой недвижимости в этом году, полагают в Colliers International, не превысят 300 тыс. кв. м (в JLL говорят и вовсе о 220 тыс. кв. м). «Это на 20% меньше, чем в 2010 году, и на 40% меньше, чем в кризисном 2009 году, – комментирует директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжнова. – Принимая во внимание, что до 2010 года на рынке открывались торговые центры, которые начали возводиться еще до кризиса, а работа по новым проектам практически не велась, мы не ожидаем, что в 2012 году площадь новых торговых объектов превысит показатели текущего года». В JLL прогнозируют, что в 2012 году в Москве будет построено 130 тыс. кв. м торговой недвижимости, а в 2013 году – 200 тыс. кв. м. Не лучше ситуация и на рынке складов, которые пострадали от кризиса первыми, а восстановление этого сегмента и запуск новых проектов происходили очень медленно. «Объем ввода в складском сегменте в этом году составит около 420 тыс. кв. м, что также будет рекордно низким показателем последних лет. Он более чем вдвое отстает от объема ввода 2008–2009 годов, когда было построено 907,8 тыс. кв. м и 965,8 тыс. кв. м соответственно, и более чем втрое отстает от объема ввода 2007 года (более 1,3 млн кв. м)», – комментирует начальник отдела складских площадей JLL Петр Зарицкий. «В 2010–2011 годах объемы нового строительства снизились примерно в 1,5 раза по сравнению с предыдущими годами, а в 2012 году площадь ожидаемых к вводу складских комплексов не превысит показателей текущего года», – соглашается Татьяна Калюжнова.

Проблемы с мэром
«На сегодняшний день можно говорить о том, что прогнозы относительно резкого сокращения объемов нового строительства в 2011–2012 годах, сделанные во время финансового кризиса и спада деловой активности, оказались справедливыми и стали частью действительности», – признает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. И если рынок складской недвижимости пострадал только лишь от кризиса, то у офисов и торговых центров свои напасти, связанные со сменой власти в Москве. «Действительно, ожидаемый спад строительства новых торговых и офисных объектов сейчас наблюдается на рынке, однако стоит говорить не только о наследстве кризисных лет, но и о влиянии смены градоначальника в Москве», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Действительно, девелоперам, которые планировали активно строить в Москве офисы и торговые центры, очень не повезло с мэром и его командой. Сергей Собянин, почти сразу после своего прихода на должность московского мэра, объявил войну привыкшим к лужковской вольнице застройщикам. Так, в декабре 2010 года было объявлено о том, что в Москве запрещено строительство 400 тыс. кв. м торговой недвижимости, после чего торговые центры крупного размера и вовсе попали под запрет как класс. Затем пришло время жилья и офисных центров. Всего, по данным мэрии, с момента прихода Сергея Собянина, было расторгнуто более 200 инвестиционных контрактов. А в середине октября префект ЦАО объявил, что в центре Москвы запрещено строительство 1 млн кв. м офисных площадей, хотя в целом по столице, по данным Blackwood, сейчас ведется строительство всего лишь 2 млн кв. м. «По заявлению мэрии, в ЦАО отказались от строительства порядка 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Всего же по Москве власти остановили строительство 7 млн кв. м коммерческой недвижимости», – говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Как уверяют чиновники мэрии, в дальнейшем строительство в Москве будет жестко регулироваться и ограничиваться, а основные усилия будут брошены на строительство дорог и инфраструктуры. Правда, некоторым девелоперам все же удается получить одобрение на возведение новых объектов как офисной, так и торговой недвижимости, но все эти случаи единичны и зависят от наличия у застройщика мощного административного ресурса. В целом же активность операторов коммерческой недвижимости устремлена сейчас в сторону Подмосковья и регионов. А вот арендаторам, для которых принципиально открывать офис или магазин в Москве, приходится из-за этого довольно туго.

Дорогие метры
По словам консультантов, дефицит помещений уже сказывается на ставках аренды в Москве и ценах продаж во всех сегментах рынка. По словам партнера S. A. Ricci Алексея Богданова, рынок офисной недвижимости еще не вышел на докризисные показатели, но, по сравнению с 2009 годом, когда рынок проходил дно кризиса, ставки выросли примерно на 30–40%. В дальнейшем, как прогнозирует господин Богданов, цены на аренду офисов будут расти примерно на 10% в год. «Арендные ставки на офисы класса А и В остались на прежнем уровне. Некоторые объекты поднялись в цене за счет того, что, например, улучшили качество отделки или достроились», – возражает руководитель департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. «Ставки аренды в офисном сегменте все еще значительно отстают от докризисного уровня. Так, средние ставки аренды класса A в Москве, по итогам III квартала, составляли $600–850/кв. м – это на треть ниже показателя III квартала 2008 года ($950–1200/кв. м). Мы ожидаем дальнейшего роста ставок под влиянием запрета нового строительства офисов в центре Москвы», – комментируют эксперты JLL.

В сегменте торговой недвижимости, где снижение ставок аренды было менее глубоким, цены восстанавливаются быстрее. «В среднем по Москве текущие арендные ставки в торговых центрах пока отстают от докризисных показателей, но по наиболее успешным ТЦ ставки аренды достигли докризисного уровня. В некоторых объектах они не падали даже в кризис», – утверждает Татьяна Калюжнова. По оценкам Colliers International, якорные арендаторы в Москве платят $100–300/кв. м в год, арендаторы галереи – от $300 до $3 тыс. в зависимости от профиля и площади магазина. «Несмотря на дефицит качественных торговых площадей, серьезных изменений ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не происходит. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы, скорее, наблюдается в рамках торговых галерей и зависит от востребованности каждого ТЦ  на рынке торговых площадей», – настаивает маркетолог-аналитик ASTERA в альянсе с BNP Paribas Любовь Шишенина.

Вплотную к докризисным показателям подошел рынок складской недвижимости. По словам Петра Зарицкого, с начала 2010 года до конца III квартала 2011 года ставки аренды складских объектов выросли почти на 30%, до $130/кв. м в год. «Тем не менее мы не прогнозируем дальнейшего стремительного роста ставок: на это будут влиять и тревожные ожидания пользователей, выбирающих более консервативные стратегии роста, и отсутствие готового предложения – основная часть площадей будет сдаваться на этапе строительства, что не позволит девелоперам получать значимый рост прибыли (как это было в текущем году с немногочисленными готовыми объектами)», – поясняет господин Зарицкий. «В середине 2008 года арендные ставки на складские помещения класса А и В медленно, но верно ползли вниз и достигли минимума в $90–110/кв. м в год. С середины 2010 года ситуация начала исправляться, и на сегодняшний день арендные ставки вернулись на докризисный уровень. Сегодня складские комплексы класса А и В предлагаются по $130–140/кв. м в год. В будущем возможен рост ставок на уровне $5–10/кв. м в год», – добавляет директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Игра в обороне
Тем не менее от ярко выраженного дефицита коммерческой недвижимости и галопирующего роста ставок на офисные, торговые и складские помещения арендаторов может «спасти» финансовый кризис, если он, конечно, случится. Все помнят, что в 2008–2009 годах спрос на офисы, торговлю и склады начал падать еще в начале кризиса, но долгое время девелоперы, не желающие верить в изменение экономической реальности, не спешили снижать ставки. И все же в начале 2009 года им пришлось пойти на уступки, а те, кто продолжал жить в прежней макроэкономической формации, стали пачками терять арендаторов – при этом желающих занять освобождающиеся площади по тем же ценам не находилось. Вполне возможно, что такая же ситуация повторится и в этот раз. «Если вторая волна кризиса случится, ее влияние на рынок будет аналогичным предыдущему кризису – падение спроса, снижение цен и пр. Тем не менее такую сокрушительную силу вторая волна, скорее всего, не будет иметь, так как большинство девелоперов «сжало» свой активный портфель до основных проектов, объемы кредитов несопоставимы с 2008 годом, многие игроки «закладывают» в проекты возможные финансовые потрясения», – рассуждает Константин Ковалев. «В случае второй волны кризиса,  спрос на коммерческие площади, безусловно, снизится, однако рынок не «просядет» в той же мере, как это было в 2009 году. Сегодня спрос на коммерческую недвижимость достаточно высок, но рынок не настолько перегрет, как накануне первой волны кризиса», – соглашается Ольга Павлик.

К тому же эксперты сомневаются в том, что сам кризис может случиться. По мнению Алексея Богданова, при сохранении цены на нефть уровнем не ниже $95–100 за баррель, деловая активность в целом также сохранится на текущем уровне. Это и будет гарантировать наличие стабильного спроса на коммерческую недвижимость в 2012–2013 годах. «Более вероятно, что нового кризиса не будет, однако не будет и полной уверенности в обратном, поэтому и рост спроса, и рост арендных ставок станут умеренней, чем они были в случае активного выхода мировой и российской экономик из кризиса», – полагает Владислав Фадеев. К тому же сами игроки рынка готовятся к возможному кризису, стараясь не выбрасывать на рынок большие площади и идя на некоторые уступки арендаторам уже сейчас. Обжегшись на молоке, волей-неволей придется дуть на воду. Глядишь, при таком подходе и кризиса на рынке недвижимости удастся избежать, и ставки аренды не разогнать.