Практически все новые страховые продукты приходят в Россию из общемировой практики. Это связано с тем, что на рынке коммерческой недвижимости очень велика доля иностранных инвесторов, для которых осуществление любого проекта начинается с приобретения пакета страховых полисов. Многие виды страхования, на Западе считающиеся классическими, российские страховщики предлагают своим клиентам только сейчас.

Новое покрытие
Бум строительного бизнеса по всей России, его качественное развитие и рост кредитования под строительство способствовали повышенному спросу на страховые услуги в сфере строительно-монтажных работ, страхования имущества и инвестиционных рисков.
«Кроме уже привычных продуктов по страхованию материального ущерба все большую популярность приобретают новые виды покрытия, а именно страхование потери прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию строительного объекта и страхование перерыва в коммерческой деятельности с различными расширениями. Они служат для страхования финансовых рисков страхователя в лице собственника (имущество) или заказчика (строительно-монтажные работы), которые связаны с имущественными рисками. Наша компания уже имеет значительное число полисов, которые включают перечисленные новые виды покрытия. Страхователи поняли, что перерыв в коммерческой деятельности или задержка ввода в эксплуатацию может нанести огромный урон их бизнесу. А при возникновении страхового случая наша компания возместит не только материальный, но и возможный финансовый ущерб в виде упущенной прибыли, которую страхователь мог бы получить в нормальных условиях», – рассказывает начальник отдела страхования имущества ЗАО «Страховая компания ЭЙС» (АСЕ) Анзор Байрамкулов.
«Страхование потери прибыли особенно востребовано при строительстве и эксплуатации офисной и торговой недвижимости. Существуют специальные расширения покрытия по перерыву в коммерческой деятельности, предназначенные для определенных сегментов рынка коммерческой недвижимости – гостиничных и торговых центров, развлекательных комплексов. Так, страхованию может подлежать потеря прибыли вследствие внезапного прекращения заланированных поставок, невозможности доступа к застрахованному объекту, частичного/полного закрытия гостиницы вследствие обнаруженного на ее территории инфекционного заболевания, непредвиденных действий органов государственной власти, не позволяющих страхователю продолжать экономическую деятельность, и другие», – отмечает Анзор Байрамкулов.
Ошибки в проектировании – еще один особенно актуальный риск для коммерческой недвижимости, поскольку обрушения могут не только нанести серьезный урон владельцу здания, но и причинить вред третьим лицам – посетителям торгового центра, арендаторам и так далее. По словам управляющего директора группы «Ренессанс-Страхование» Юрия Гущина, «этот риск очень сложен с точки зрения его оценки, требует высокой технологической грамотности от представителя страховщика». Российские застройщики долго недооценивали этот риск, исключали его из страховой программы, но нашумевшие случаи с обрушениями крупных объектов («Трансвааль-парк», Бауманский рынок и некоторые другие) подтвердили его особую актуальность.
Напомним, что ущерб строительной компании «Е.Т.С.» в результате обрушения «Трансвааль-парка» составил более 175 млн. руб. Аквапарк был застрахован в компаниях «РОСНО» и «Росгосстрах», однако оба страховщика отказались признать обрушение крыши страховым случаем, поскольку договоры страхования здания и оборудования не предусматривали покрытие риска повреждения из-за ошибок проектирования.
Растет спрос и на страхование ответственности генеральных подрядчиков, подрядчиков на различных этапах строительства, собственников, арендаторов – при эксплуатации объектов недвижимости. Как отмечает заместитель директора департамента имущественного страхования «САК «Энергогарант» Марина Шальнева, в моду входят «комплексные договоры страхования с широким покрытием, охватывающие большой круг инвестиционных рисков». Они по максимуму защищают инвесторов от возможных потерь, включая страхование всего строительно-монтажного проекта (СМР, послепусковых гарантийных обязательств, оборудования на стройплощадке, стройматериалов, гражданской ответственности перед третьими лицами, внутренних перевозок)».
Возникновение института управляющих компаний привело к появлению продукта по страхованию гражданской ответственности управляющих компаний за причинение вреда третьим лицам. Страховщики покрывают риски, связанные с ответственностью управляющих компаний за эксплуатацию инженерных систем, оборудования, лифтов.
Иногда российские страховые компании оказывают и консультационные услуги по улучшению объекта страхования. В некоторых случаях объект просто невозможно принять на страхование в том виде, в котором он функционирует, либо существующее содержание объекта не позволяет предложить стоимость страхования, желаемую для клиента. Тогда страховщики дают рекомендации по усилению охраны стройплощадки, установлению сигнализации и т. д. По мнению Юрия Гущина, «услуги страховщиков по риск-менеджменту выгодны обеим сторонам. Для страховщика снижается вероятность крупных убытков, в конечном итоге это благоприятно сказывается на общей статистике по убыточности. Страхователь получает профессиональную консультацию по оптимизации рисков и возможность снизить стоимость страхования, ведь тариф рассчитывается с учетом предпринятых страхователем превентивных мер». Данная практика широко используется на Западе и уже получает распространение в нашей стране, особенно это касается крупных промышленных объектов. В коммерческой недвижимости она пока не слишком востребована из-за нежелания основной массы страхователей тратить дополнительные средства на выполнение рекомендаций страховщиков, которые в первую очередь связаны с мерами противопожарной безопасности.

Под принуждением
Существуют продукты, которые российские страховщики из-за специфики отечественного бизнеса не готовы реализовать, даже несмотря на существующий спрос. Это прежде всего различные модификации финансовых рисков. Причины отставания в развитии услуги по страхованию финансовых рисков в России кроются в несовершенстве законодательства. Регулирование этого рынка осуществляется нормами ГК РФ, НК РФ, Закона «Об организации страхового дела в России», а также Законов «Об акционерных обществах», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)», «О финансовой аренде (лизинге)» и «О приватизации жилищного фонда в РФ». Несмотря на внушительный перечень нормативных документов, регулирующих страховую деятельность в области страхования финансовых рисков, сегодня Гражданский кодекс вообще не содержит такого понятия, как «финансовый риск», есть только риск предпринимательский.
Недостатки нормативно-правовой базы сдерживают и рост рынка страхования ответственности. «Например, договорные обязательства можно страховать только тогда, когда это санкционировано специальной правовой нормой», – рассказывает Юрий Гущин.
«В сфере страхования гражданской ответственности управляющих компаний за причинение вреда третьим лицам страховщики вынуждены балансировать на очень тонкой грани, чтобы действовать в рамках действующего законодательства, которое на сегодняшний день позволяет страховать лишь ответственность на случай причинения вреда третьим лицам (внедоговорную ответственность). Страхование ответственности за неисполнение обязательств (страхование ответственности по договору) может осуществляться лишь в случае, предусмотренном законом, которого на сегодняшний день нет. Поэтому страхование ответственности различных обслуживающих организаций за нарушение условий договора не имеет под собой юридической базы. И хотя очень многие страховщики такие договоры заключают, это чревато последствиями для обеих сторон», – отмечает Марина Шальнева. Есть и еще одна проблема, связанная со страхованием ответственности. Если страхование различных видов имущества и обязательные виды страхования ответственности на сегодняшний день у предприятий относятся к расходам, позволяющим уменьшить налогооблагаемую базу при исчислении налога на прибыль, то страхование ответственности можно профинансировать только из прибыли, что существенно снижает интерес предприятий к виду страхования.
Специалисты прогнозируют рост конкуренции. В отличие от своих западных коллег российские страховщики не имеют возможности запатентовать новую услугу и стать монополистом в какой-то узкой сфере страхования. Пока все новые виды покрытия и расширения лишь лицензируются российскими страховыми организациями в Федеральной службе страхового надзора при Министерстве финансов РФ в порядке, установленном законодательством. Поскольку предложения страховщиков носят публичный характер, часто бывает, что разработки всплывают в конкурирующих компаниях, и к этому уже все привыкли», – рассказывает Марина Шальнева. Но проблема копирования идей все-таки оказывает положительное воздействие на развитие рынка в целом: страховые компании, претендующие на лидирующие позиции на рынке, вынуждены постоянно выводить на рынок все новые и новые продукты.
Высокая конкуренция на страховом рынке порождает и сугубо негативные тенденции: многие компании демпингуют и берут любые объекты по минимальным тарифам практически без всякой оценки риска. Такой подход наносит серьезный урон всему страховому бизнесу, так как существенно снижает уровень профессионализма страховых компаний в глазах инвесторов.
И все же главный фактор, препятствующий развитию новых услуг, – элементарный недостаток спроса на них, особенно со стороны отечественных компаний. Если представительства иностранных фирм и предприятия со значительной долей средств иностранных инвесторов страхуются на стопроцентно добровольной основе, то многие отечественные компании до сих пор боятся «переплатить» страховщикам.

Девелоперский страх
Все опрошенные эксперты отмечают, что перспективы роста рынка страхования коммерческой недвижимости – самые радужные. В связи с развитием российской экономики спрос на страховые услуги очень высок. Как отмечает Юрий Гущин, «в настоящий момент разработаны специальные комплексные предложения для всех ключевых отраслей коммерческой недвижимости: гостиничного, ресторанного бизнеса, аптек, торговых предприятий, складских помещений и др.».
Помимо развития строительного бизнеса, положительным фактором развития страхования коммерческой недвижимости является благоприятное налоговое законодательство, позволяющее страхователю снижать налогооблагаемую базу на размер расходов на оплату премии по страхованию имущества и строительно-монтажных рисков.
По оценкам экспертов компании «Ренессанс-Страхование», особенно заметен спрос на страховые услуги со стороны девелоперов. На примере Центрального региона темп роста сборов по страхованию строительно-монтажных рисков следующий:

2002 год – 142%
2003 – 250%
2004 – 150%
2005– 110%
2006 – 125% (прогноз)
2007 – 135% (прогноз)

«Снижение темпов роста в 2005 году, на наш взгляд, объясняется снижением оборота в строительной сфере. В ближайшее время мы прогнозируем рост спроса на страхование ответственности, ошибок в проектировании, послепусковых гарантий», – рассказывает Юрий Гущин.
Как отмечает Анзор Байрамкулов, «развитию страхового рынка в сфере коммерческой недвижимости в данный момент ничего не угрожает. Темп прироста страховых сборов так и останется на уровне 20–30% в год. Нельзя недооценивать и роль банков в страховании залогового имущества. Доля залоговой недвижимости в портфелях некоторых страховщиков доходит до 70–80%. В ближайшем будущем из-за усиливающейся конкуренции на рынке страхования должно появиться большее количество новых сервисных расширений к уже имеющимся страховым продуктам, покрывающих все большее количество рисков». В ближайшее время эксперты прогнозируют рост спроса на страхование ответственности, ошибок в проектировании и послепусковых гарантий.

Спецвыпуск