Назад
15 Августа 2012, 20:00
Предоставление земельных участков для строительства в Москве
За последнее время в законодательстве произошли изменения, которые позволяют сделать вывод о полном отходе от практики заключения в Москве инвестиционных договоров (контрактов), в недавнем прошлом являвшихся важным этапом в процедуре предоставления земельных участков для строительства в Москве. Специально для CRE компания PricewaterhouseCoopers подробнее рассмотрела новые аспекты законодательства, действующие теперь в Москве и на присоединенных территориях.
В данной статье мы рассматриваем основные способы получения прав на земельные участки для строительства коммерческой недвижимости, действующие в Москве в настоящее время.
Предоставление земельных участков на торгах
Единый порядок предоставления земельных участков на торгах установлен постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2011 года № 119‑ПП. В соответствии с постановлением № 119‑ПП торги проводятся в форме открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства на Единой торговой площадке Правительства Москвы. Аукцион проводится на основании решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК), которое должно в том числе предусматривать критерий выбора победителя аукциона: либо размер платы за право на заключение договора аренды, либо размер арендной платы.
На основании решения ГЗК правовой акт о проведении аукциона принимает Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР). Полномочия ДЗР по предоставлению земельных участков в аренду на торгах достаточно широки. В частности, ДЗР до проведения аукциона обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет, разрабатывает проект договора аренды земельного участка и заключает его с победителем торгов, обеспечивает государственную регистрацию договора аренды.
Извещение о проведении аукциона публикуется организатором аукциона (Департамент г. Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет)) в официальном печатном издании «Бюллетень оперативной информации “Московские Торги”» и размещается на сайтах www.tender.mos.ru и www.mosinvestportal.ru не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Тендерный комитет утвердил типовые формы документации по проведению аукциона (извещение о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, и т. д.) приказом от 7 февраля 2012 года № 70–01–12/12. В частности, составной частью документации об аукционе является градостроительный план земельного участка, содержащий информацию о его разрешенном использовании, а также анализ территории для оценки возможности инженерного обеспечения проекта. Договор аренды земельного участка подписывается победителем в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона, который, в свою очередь, подписывается в день проведения аукциона.
Несмотря на то, что по результатам торгов стороны заключают договор аренды земельного участка, некие элементы ранее существовавших в Москве «инвестиционных отношений» в указанных выше нормативных актах присутствуют. Так, например, в извещении о проведении аукциона есть пункт «Условия передачи площадей объекта в собственность инвестора по результатам реализации проекта». В опубликованных на официальных сайтах извещениях о проведении аукциона в данном пункте содержится информация о передаче 100 % объекта в собственность инвестора при условии перечисления в бюджет Москвы денежных средств, определенных по итогам торгов. Указанное положение требует пояснений: в соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, у арендатора земельного участка, создающего объект недвижимости на земельном участке, возникает первичное право собственности на весь объект, поэтому каких-либо условий передачи площадей в собственность арендатора земельного участка в данном случае быть не должно.
Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта
В отличие от торгов, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта проводится по инициативе заявителя, самостоятельно определившего место расположения будущего объекта. Земельный участок в соответствии с данной процедурой предоставляется только в аренду. В соответствии с Земельным кодексом РФ основные этапы предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включают:
1) выбор земельного участка на основании заявления заявителя и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) кадастровый учет земельного участка;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Земельный кодекс РФ содержит ограничения применения процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится в отношении сформированных земельных участков, т. е. участков, поставленных на кадастровый учет, либо если объект размещается в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Земельный кодекс РФ также предоставляет возможность органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков, которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, что, соответственно, исключает применение процедуры предварительного согласования места размещения объекта в этих случаях. Московское законодательство не содержит такого перечня, следовательно, не предусматривает дополнительные ограничения по применению процедуры предварительного согласования места размещения объекта по сравнению с Земельным кодексом РФ.
В Москве в настоящее время отсутствует нормативный акт, который бы устанавливал единый порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта, что создает трудности для застройщиков. Так как проведение данной процедуры в Москве не всегда соответствует положениям Земельного кодекса РФ. Достаточно распространенными являются судебные споры, в которых отдельные действия и согласования, полученные в процессе предоставления земельного участка для целей строительства, сопоставляются с требованиями, установленными федеральным законодательством, для того чтобы установить законность предоставления земельного участка. Несмотря на то, что, как было упомянуто выше, московское законодательство не содержит дополнительных, по сравнению с Земельным кодексом РФ, ограничених по применению процедуры предварительного согласования места размещения объекта, анализ московского законодательства показывает, что наиболее часто эта процедура применяется при предоставлении земельных участков для строительства гаражных объектов, объектов религиозного назначения, дошкольных образовательных учреждений.
Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний день приоритетным способом предоставления земельных участков для целей строительства коммерческой недвижимости в Москве являются торги. Однако это не исключает возможности для инвестора обратиться в ДЗР с заявлением о выборе земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, которое ДЗР должен рассмотреть на основании положений Земельного кодекса РФ. Форма заявления не утверждена, но в нем рекомендуется указать предполагаемое назначение объекта, обоснование примерного размера площади земельного участка, требуемого для реализации проекта, технические параметры застройки (площадь, высотность и т. п.) и другие расчеты (финансово‑экономическое обоснование проекта и т. п.). Что касается предоставления земельных участков для строительства на присоединенных к Москве территориях, оно будет осуществляться на общих основаниях теми же уполномоченными органами, что и в «старой» Москве. Для целей подготовки документов для инвентаризации земель и земельных участков и оформления земельно-правовых отношений и администрирование земельных платежей в бюджет Москвы на присоединенных территориях было создано государственное казенное учреждение «Московский центр недвижимости», учредителем которого стал ДЗР.
Мы надеемся, что развитие законодательства, регулирующего земельные отношения в Москве, и дальше будет идти по пути устранения противоречий с федеральным законодательством и создания единых процедур, понятных всем участникам рынка недвижимости.
Предоставление земельных участков на торгах
Единый порядок предоставления земельных участков на торгах установлен постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2011 года № 119‑ПП. В соответствии с постановлением № 119‑ПП торги проводятся в форме открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства на Единой торговой площадке Правительства Москвы. Аукцион проводится на основании решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК), которое должно в том числе предусматривать критерий выбора победителя аукциона: либо размер платы за право на заключение договора аренды, либо размер арендной платы.
На основании решения ГЗК правовой акт о проведении аукциона принимает Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР). Полномочия ДЗР по предоставлению земельных участков в аренду на торгах достаточно широки. В частности, ДЗР до проведения аукциона обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет, разрабатывает проект договора аренды земельного участка и заключает его с победителем торгов, обеспечивает государственную регистрацию договора аренды.
Извещение о проведении аукциона публикуется организатором аукциона (Департамент г. Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет)) в официальном печатном издании «Бюллетень оперативной информации “Московские Торги”» и размещается на сайтах www.tender.mos.ru и www.mosinvestportal.ru не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Тендерный комитет утвердил типовые формы документации по проведению аукциона (извещение о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, и т. д.) приказом от 7 февраля 2012 года № 70–01–12/12. В частности, составной частью документации об аукционе является градостроительный план земельного участка, содержащий информацию о его разрешенном использовании, а также анализ территории для оценки возможности инженерного обеспечения проекта. Договор аренды земельного участка подписывается победителем в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона, который, в свою очередь, подписывается в день проведения аукциона.
Несмотря на то, что по результатам торгов стороны заключают договор аренды земельного участка, некие элементы ранее существовавших в Москве «инвестиционных отношений» в указанных выше нормативных актах присутствуют. Так, например, в извещении о проведении аукциона есть пункт «Условия передачи площадей объекта в собственность инвестора по результатам реализации проекта». В опубликованных на официальных сайтах извещениях о проведении аукциона в данном пункте содержится информация о передаче 100 % объекта в собственность инвестора при условии перечисления в бюджет Москвы денежных средств, определенных по итогам торгов. Указанное положение требует пояснений: в соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, у арендатора земельного участка, создающего объект недвижимости на земельном участке, возникает первичное право собственности на весь объект, поэтому каких-либо условий передачи площадей в собственность арендатора земельного участка в данном случае быть не должно.
Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта
В отличие от торгов, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта проводится по инициативе заявителя, самостоятельно определившего место расположения будущего объекта. Земельный участок в соответствии с данной процедурой предоставляется только в аренду. В соответствии с Земельным кодексом РФ основные этапы предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включают:
1) выбор земельного участка на основании заявления заявителя и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) кадастровый учет земельного участка;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Земельный кодекс РФ содержит ограничения применения процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится в отношении сформированных земельных участков, т. е. участков, поставленных на кадастровый учет, либо если объект размещается в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Земельный кодекс РФ также предоставляет возможность органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков, которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, что, соответственно, исключает применение процедуры предварительного согласования места размещения объекта в этих случаях. Московское законодательство не содержит такого перечня, следовательно, не предусматривает дополнительные ограничения по применению процедуры предварительного согласования места размещения объекта по сравнению с Земельным кодексом РФ.
В Москве в настоящее время отсутствует нормативный акт, который бы устанавливал единый порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта, что создает трудности для застройщиков. Так как проведение данной процедуры в Москве не всегда соответствует положениям Земельного кодекса РФ. Достаточно распространенными являются судебные споры, в которых отдельные действия и согласования, полученные в процессе предоставления земельного участка для целей строительства, сопоставляются с требованиями, установленными федеральным законодательством, для того чтобы установить законность предоставления земельного участка. Несмотря на то, что, как было упомянуто выше, московское законодательство не содержит дополнительных, по сравнению с Земельным кодексом РФ, ограничених по применению процедуры предварительного согласования места размещения объекта, анализ московского законодательства показывает, что наиболее часто эта процедура применяется при предоставлении земельных участков для строительства гаражных объектов, объектов религиозного назначения, дошкольных образовательных учреждений.
Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний день приоритетным способом предоставления земельных участков для целей строительства коммерческой недвижимости в Москве являются торги. Однако это не исключает возможности для инвестора обратиться в ДЗР с заявлением о выборе земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, которое ДЗР должен рассмотреть на основании положений Земельного кодекса РФ. Форма заявления не утверждена, но в нем рекомендуется указать предполагаемое назначение объекта, обоснование примерного размера площади земельного участка, требуемого для реализации проекта, технические параметры застройки (площадь, высотность и т. п.) и другие расчеты (финансово‑экономическое обоснование проекта и т. п.). Что касается предоставления земельных участков для строительства на присоединенных к Москве территориях, оно будет осуществляться на общих основаниях теми же уполномоченными органами, что и в «старой» Москве. Для целей подготовки документов для инвентаризации земель и земельных участков и оформления земельно-правовых отношений и администрирование земельных платежей в бюджет Москвы на присоединенных территориях было создано государственное казенное учреждение «Московский центр недвижимости», учредителем которого стал ДЗР.
Мы надеемся, что развитие законодательства, регулирующего земельные отношения в Москве, и дальше будет идти по пути устранения противоречий с федеральным законодательством и создания единых процедур, понятных всем участникам рынка недвижимости.
Назад
Загрузка...