Чем крупнее, тем дешевле

Федеральные сети в фаворе у девелоперов
По данным областной администрации, в I полугодии 2007 года в Новосибирске в эксплуатацию было сдано более 120 тыс. кв. м в 36 новых торговых и торгово-развлекательных комплексах. Объем инвестиций составил 2,2 млрд. руб. По прогнозу мэрии Новосибирска, к 2010 году предложение торговых площадей возрастет до 1,65 млн кв. м. Сейчас в стадии строительства находятся 1–1,5 млн. кв. м магазинов. Из них на крупные торговые центры площадью свыше 20 тыс. кв. м приходится не менее 800 тыс. кв. м, подсчитал управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.
Так, в декабре откроется ТЦ «Мега» площадью более 140 тыс. кв. м, объем инвестиций составит около 4 млрд. руб. В ноябре – ТРЦ «Парк Роял» площадью 77 тыс. кв. м, девелопер – новосибирская компания «Автоярус», стоимость проекта – $70 млн. В 2008 году будет сдан в эксплуатацию ТЦ «Зауралье» общей площадью около 67 тыс. кв. м (инвестор – банк «Глобэкс»). В 2008–2009 гг. планируется сдать в эксплуатацию ТРЦ «Планета» (девелопер – «РосЕвроДевелопмент») общей площадью 140 тыс. кв. м. Также будет сдан в эксплуатацию торгово-офисный центр «Юпитер» общей площадью более 100 тыс. кв. м, стоимостью около $150 млн. (девелоперы – банк «Сибконтакт» и «РосЕвроДевелопмент»). Advantage Group введет в эксплуатацию ТРК на пл. К. Маркса площадью 60 тыс. кв. м.
До сих пор федеральные розничные сети не смогли завоевать серьезных позиций на рынке СФО, констатирует аналитик «Финама» Сергей Фильченков. Исключением является лишь сегмент продаж бытовой техники и электроники, где гигант отечественного ритейла «Эльдорадо» занимает по СФО до 40% рынка, отмечает он. По мнению аналитика, местных игроков ожидает почти полное вымирание: «К 2010 году их доля сократится до 3–5%».
В продовольственном ритейле позиции «федералов» наиболее заметны в сегменте дискаунтеров – Сибирь осваивают сети «Лента», Metro, «Ашан». С 2005 года по франчайзингу работает «Пятерочка». Но и здесь существенной доли рынка «федералам» завоевать не удалось. Так, на главного федерального игрока – «Пятерочку» – приходится не более 1% рынка.
Чуть лучше их положение на рынке DIY, где в совокупности федеральные сети занимают менее 10% рынка.
Сибирский рынок торговли одеждой, обувью, парфюмерией крайне сегментирован, среди сильных игроков есть как региональные, так и федеральные компании, добавляет Фильченков. По его мнению, ситуация на сибирском рынке повторяет общероссийскую – сейчас в России нет игрока, чья доля превышала бы 1% рынка.

Бренды в тираж
До сих пор главной проблемой развития розницы в СФО был дефицит торговых площадей. Девелоперы новых торговых центров полагают, что на первом этапе секрет успеха – в привлечении громких имен.
Профессиональные брокеры, рассматривая зону галереи, стремятся в качестве арендаторов привлечь прежде всего зарубежные сети, затем федеральные, и только потом наступает очередь местных игроков, рассказывает Ольга Стрелец, начальник отдела торговых операций Jones Lang LaSalle (компания является консультантом в проектах ТРЦ «Планета» в Красноярске, «Ройял Парк» в Новосибирске, а также в ряде других проектов). По ее словам, зарубежных сетей, работающих через собственные представительства, в Новосибирске пока нет, поэтому ставка делается на федеральные бренды. Это оправданно, полагает г-жа Стрелец: известность брендов обеспечивает интерес со стороны покупателей к торговому объекту.
Присутствие громких, интересных брендов гарантирует центру посещаемость – по крайней мере на первом этапе, соглашается управляющий ТРК «Ройял парк» (открывается на Красном проспекте Новосибирска) Наталья Колгина. По ее словам, около 60% арендаторов зоны галереи центра «Ройял Парка» – это федеральные сети. Многие из арендаторов «Ройял Парка» – сети, впервые по­явившиеся в городе. Если говорить о зоне галереи, то это ресторан «Перчини». Среди «якорей» региональным оператором является только продуктовая сеть «Кора»; «Синема Парк» и «Техносила» – федеральные компании.
Если говорить о «якорях», то не важно, будет это местная или федеральная сеть, ведь наибольшее количество посетителей в ТРЦ притягивает именно развлекательная зона – они ценят не бренд, а неординарную концепцию, считает директор сети торговых центров «Континент» (Новосибирск) Наталья Патрина.
По ее словам, для зоны галереи присутствие федеральных операторов необходимо, поскольку покупатели проявляют интерес к известным, раскрученным маркам. «Но у компании нет задачи заполнить зону аренды федеральными брендами на 100%», – подчеркивает Патрина. По ее словам, в последнем проекте компании – ТРЦ «Континент» на улице Кирзаводской – соотношение федеральных и местных операторов среди арендаторов зоны галереи 35 и 65% (с перевесом в сторону местных сетей). Местные игроки в большей степени учитывают местную специфику, формируя ассортимент и ценовую политику, считает ритейлер.
Главное, насколько арендатор вписывается в концепцию ТЦ, убежден коммерческий директор торгового холдинга «Сибирский Гигант» Роман Загуменный. По его словам, федеральная это или местная сеть – «совсем не важно». Арендаторами небольшой зоны аренды (700–1000 кв. м) в «Гиганте» на Димитровском мосту (общая площадь 28 тыс. кв. м) стали как федеральные «Диксис» и «Беталинк», так и местные ритейлеры – «некоторые даже сложно сетью назвать, они включают всего несколько магазинов». Однако они интересны для покупателей и удачно дополняют ассортимент «Гиганта», добавляет эксперт.
При формировании пула арендаторов в комплексах «Мега» география распространения сети не учитывается, утверждает руководитель службы по связям с общественностью компании IКЕА Оксана Белайчук. Тем не менее в подборе арендаторов компания ориентируется на успешных игроков, добавляет она. «Бренд сети должен быть узнаваем среди аналогичных, а главное – конкурентоспособен», – подчеркивает собеседница. Так, из-за сильных позиций на местном рынке оператором продуктового гипермаркета в Казани стала местная «Бахетле», в то время как традиционный оператор «Мега IКЕА» – «Ашан». Третье основное требование к арендаторам, по словам Белайчук, касается ценовой политики. Ассортимент магазинов в комплексах должен быть представлен товарами не выше средней ценовой категории, поскольку они позиционируются как центры для всей семьи.
Г-жа Белайчук не раскрывает соотношения федеральных и местных брендов как по сети, так и по отдельным объектам, поясняя, что эти параметры могут достаточно сильно варьироваться.

Правила входа
Как правило, федеральные компании арендуют большие по сравнению с местными игроками площади, и это еще одна причина, по которой брокеры приглашают в первую очередь федеральные сети, рассказывает Ольга Стрелец. По ее словам, работа с местными игроками начинается лишь после того, как большие площади уже нашли арендаторов. Например, если сети Max Mara и Zara возьмут от 2 тыс. кв. м, то местная сеть – не более 300–500 кв. м. Чем меньше арендаторов, тем легче управлять объектом, для будущего покупателя объекта это немаловажно, подчеркивает консультант. Большинство новых торговых центров изначально создавались с целью будущей инвестиционной продажи, поэтому уже сейчас брокеры стремятся грамотно «упаковать» объект для продажи.
По словам г-жи Патриной, федеральные сети осознают свои преимущества и требуют для себя привилегий – от заключения долгосрочных договоров аренды, где прописывается возможный размер повышения ставки, до снижения ставок аренды на 5–10%. «Эти уступки оправданны, если речь идет о компаниях, которые самостоятельно развивают региональные сети, а не о франчайзи», – подчеркивает г-жа Патрина. По ее мнению, легче работать с самой компанией, поэтому в ТРЦ «Континент» среди всех федеральных арендаторов по франчайзингу работают лишь один-два.
«Сибирский Гигант» может снижать ставки, но не в отношении федеральных компаний, а для «полезных» арендаторов, подчеркивает г-н Загуменный. «Бывают ситуации, когда мы больше заинтересованы в арендаторе, чем он в нас, – поясняет ритейлер. – Например, химчистка вряд ли сделает большой оборот в «Гиганте», ведь ради одной химчистки клиент в ТЦ не поедет, но для части покупателей это удобно». Ставки аренды в «Гиганте» составляют $1200–$1800/кв. м в год.
Г-жа Колгина называет арендные ставки в ТРК «Ройял парк» средними по рынку и считает, что ни о каком снижении ставок не может идти и речи, ведь лист ожидания включает не один десяток компаний.

Законы продвижения
Для небольших местных сетей попасть в крупные центры очень сложно, рассказывает собственник одной из торговых сетей. Брокериджем в этих ТЦ занимаются столичные консалтинговые компании, которые стремятся заполнить центр прежде всего за счет федеральных сетей, сетует он.
Географическое происхождение сети никак не отражается на ее успешности, возражает г-жа Колгина. «Это конкуренция не столько между сетями, сколько между менеджментом», – категорична она. Среди местных сетей немало проектов, которым удается успешно конкурировать с «федералами» – та же « Кофемолка» или «Топ-Книга». Другое дело, что федеральные сети обладают большим ресурсом, поэтому могут инвестировать серьезные средства в свое развитие. Ради расширения или имиджа крупный бизнес может закрыть глаза на работу в ноль или даже в минус, что для местных игроков непозволительная роскошь. С этим согласен совладелец екатеринбургской розничной сети «Золотое яблочко» (парфюмерия и косметика) Иван Кузовлев. Он не видит смысла открывать салон при нынешних ценах и ставках аренды на торговые площади в Новосибирске. Однако Кузовлев говорит, что рассматривает помещения в новых торговых центрах.
Тем не менее среди местных сетей немало примеров успешного развития и за пределами Сибири. Так, сети «Чудодом» (владелец – компания «Компоненты бизнеса») удалось открыть собственный салон в казанском ТЦ «Мега». Затем на компанию обратил снимание фонд Бориса Федорова UFG Private Equity Fund, который в результате приобрел пакет акций. На полученные средства компания планирует удвоить сеть.
Новосибирский производитель бельевого трикотажа компания «Пеликан» (ТМ Pelican) откроет собственные салоны сразу в четырех комплексах «Мега» – в Новосибирске, Самаре, Ростове-на-Дону и Краснодаре.
В дальнейшем выгодное месторасположение и удачный набор арендаторов перестанут быть основными гарантами успешности проектов, полагает директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, на первый план выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение торговых центров.